매매 계약

매도인 앞으로 가등기만 된 땅을 샀는데 그 가등기를 제 앞으로 옮길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인이 가진 소유권이전청구권 가등기상의 권리를 넘겨받았다면 가등기 이전등기를 가등기에 붙는 부기등기로 받을 수 있습니다. 대법원 98다24105 전원합의체 판결은 가등기상 권리를 양도하면 양도인과 양수인이 공동신청으로 부기등기를 할 수 있다고 보았습니다. 지금은 매도인과 맺은 계약서에 가등기상 권리 양도가 들어 있는지부터 확인하십시오.

가등기를 이전받기 위해 원래 소유자로부터 본등기를 먼저 받아 두거나, 가등기를 말소하고 새 가등기를 설정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 B씨에게서 토지를 2억 1천만원에 사기로 하고 대금을 치렀습니다. 그런데 등기부를 보니 토지 소유자는 여전히 C씨였고, B씨는 C씨와 맺은 매매예약에 따라 소유권이전청구권 가등기만 해 둔 상태였습니다. B씨는 본등기를 미루며 A씨에게 가등기를 넘겨주는 데에도 협조하지 않았습니다. A씨는 가등기를 자기 앞으로 옮길 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기상 권리를 다른 사람에게 넘길 수 있나요?

넘길 수 있습니다. 가등기는 소유권 등 권리의 설정·이전청구권을 보전하려고 하는 등기이고, 그 청구권은 성질상 양도할 수 있는 재산권입니다. 가등기로 권리가 공시되어 있으므로 양도인과 양수인은 공동신청으로 가등기상 권리의 이전등기를 할 수 있습니다. 대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결이 이 방식을 인정했습니다.

이 이전등기는 주등기가 아니라 기존 가등기에 붙는 부기등기로 합니다. 등기관은 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 되어 있습니다. 가등기 권리 중 일부 지분만 넘기는 것도 가능하고, 이때는 이전되는 지분을 신청서와 등기부에 적습니다.

가등기를 이전받으면 순위는 어떻게 되나요?

원래 가등기의 순위를 그대로 이어받습니다. 나중에 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르므로, 가등기 후에 들어온 가압류나 근저당보다 앞섭니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 원칙을 두고 있습니다. 부기등기로 이전받아야 이 순위 보전 효과가 끊기지 않습니다.

매도인이 협조하지 않으면 어떻게 하나요?

매도인을 상대로 가등기상 권리 이전등기 절차를 이행하라는 소송을 냅니다. 매매계약에 가등기상 권리 양도가 포함되어 있다면 판결로 단독 신청이 가능합니다. 소송 전에 가등기상 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분을 해 두면, 그 뒤 매도인이 제3자에게 가등기를 넘겨도 대항할 수 있습니다.

다만 가등기에 기한 본등기절차 이행을 금지하는 가처분은 등기할 수 없습니다. 대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결은 본등기는 가등기로 보전된 권리를 취득하는 것일 뿐 가등기상 권리를 처분하는 것이 아니므로, 본등기 금지 취지의 가처분은 등기사항이 아니라고 보았습니다. 가처분 신청서의 금지 대상을 가등기상 권리의 양도·처분으로 적어야 합니다.

원래 소유자에게 본등기를 받을 때 따로 필요한 것은?

원래 소유자의 동의나 승낙을 받아 두는 것이 안전합니다. 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결은 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 성질상 제한되어, 매도인의 동의나 승낙이 없으면 양수인이 매도인에게 이전등기를 청구할 수 없다고 보았습니다. 통상의 채권양도처럼 통지만으로는 대항력이 생기지 않는다는 취지입니다.

가등기 권리 양수 대응 순서

• 등기부·예약서 확인 - 가등기의 원인이 매매예약인지 담보 목적인지 확인합니다. 담보가등기라면 가등기담보법이 적용되어 절차가 달라집니다.
• 양도 약정 확인 - 매매계약서에 가등기상 권리를 넘긴다는 내용이 있는지 봅니다. 없으면 양도 합의부터 받아야 합니다.
• 처분금지가처분 - 가등기상 권리의 양도·처분을 금지하는 가처분을 신청합니다. 본등기 금지 취지로 쓰면 등기되지 않습니다.
• 이전등기 청구 소송 - 매도인을 상대로 가등기 이전 부기등기 절차 이행을 구합니다. 판결로 단독 신청이 가능해집니다.
• 원래 소유자 동의 확보 - 본등기를 받을 원래 소유자에게 양도 사실을 알리고 동의를 받아 둡니다. 동의가 없으면 본등기 청구가 막힐 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 채권담보 목적이거나 매매예약 완결권의 행사기간이 지났다면 등기원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가등기·소유권이전등기 청구 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기 이전은 주등기로 하나요, 부기등기로 하나요?
  부기등기로 합니다. 부동산등기법 제52조 제2호는 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 정하고, 대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결도 가등기상 권리 이전등기를 가등기에 대한 부기등기로 할 수 있다고 보았습니다. 부기등기는 주등기인 원래 가등기의 순위를 따릅니다.
• 가등기 권리의 일부 지분만 넘길 수 있나요?
  넘길 수 있습니다. 가등기된 권리 중 일부 지분에 대해서도 이전등기를 신청할 수 있고, 이때는 신청서에 이전되는 지분을 적고 등기부에도 그 지분이 기재됩니다. 여러 명이 한 필지를 나눠 사는 경우 각자 지분만큼 가등기를 이전받는 방식으로 쓸 수 있습니다.
• 가등기를 넘겨받으면 순위도 그대로인가요?
  그대로입니다. 부동산등기법 제91조는 가등기에 의한 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다고 정합니다. 부기등기로 이전받은 가등기에 기해 본등기를 하면 원래 가등기 시점을 기준으로 순위가 정해지므로, 그 사이에 설정된 근저당이나 가압류보다 앞섭니다.
• 본등기를 못 하게 막는 가처분도 할 수 있나요?
  등기할 수 없습니다. 대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결은 가등기에 기한 본등기는 가등기로 보전된 권리의 취득일 뿐 처분이 아니므로, 본등기절차 이행을 금지하는 가처분은 등기사항이 아니라고 보았습니다. 가등기상 권리 자체의 양도·처분을 금지하는 가처분은 등기할 수 있습니다.
• 원래 소유자에게 양도 통지만 하면 되나요?
  통지만으로는 부족할 수 있습니다. 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결은 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 양도가 제한되어, 매도인의 동의나 승낙이 있어야 양수인이 매도인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 원래 소유자의 동의를 서면으로 받아 두는 편이 안전합니다.
• 담보 목적으로 해 둔 가등기도 같은 방식인가요?
  절차가 달라집니다. 채권담보를 위해 한 가등기는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어, 피담보채권과 함께 이전되고 본등기 전에 청산금 통지와 청산기간 같은 절차를 거쳐야 합니다. 등기부만으로는 구별이 어려우므로 가등기 원인 서류와 금전 거래 내역을 함께 확인해야 합니다.

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