등기·명의신탁

가등기만 받아 둔 밭에 다른 사람 명의 중복 보존등기가 있는데 제가 말소를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 가등기권자는 본등기를 마치기 전에는 무효인 중복 소유권보존등기의 말소를 직접 청구할 수 없습니다. 대법원은 가등기에는 순위보전 효력만 있고 실체법상 효력이 없어 가등기권리자에게 말소청구권이 없다고 보았습니다. 지금은 본등기를 먼저 하고 소유자로서 말소를 청구하는 순서를 준비하십시오.

가등기권자라고 해서 중복등기 명의인과 직접 소송을 서두를 필요는 없습니다. 본등기를 마친 뒤 다투는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨 소유 밭 1,322㎡를 사기로 하고 소유권이전청구권 보전 가등기를 받았습니다. 그런데 같은 지번에 지목이 구거로 된 C씨 명의 소유권보존등기가 따로 있어, 등기부가 두 개인 중복등기 상태였습니다. B씨는 이 사실을 알면서도 C씨 등기를 정리하지 않고 있고, A씨는 가등기권자로서 직접 C씨 등기의 말소를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기권자가 중복된 보존등기의 말소를 직접 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 가등기는 본등기를 했을 때 본등기의 순위를 가등기 순위에 따르게 하는 순위보전 효력만 있고, 가등기만으로는 실체법상 아무런 효력이 없습니다. 본등기를 명하는 판결이 확정됐더라도 본등기를 마치기 전까지는 마찬가지여서, 가등기권리자는 무효인 중복 보존등기의 말소를 청구할 권리가 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고만 정하고 있습니다. 원안이 인용한 구 부동산등기법 제6조 제2항과 같은 내용입니다.

중복된 보존등기는 어느 쪽이 무효인가요?

원칙적으로 뒤에 된 보존등기가 무효입니다. 같은 부동산에 등기명의인을 달리해 소유권보존등기가 중복됐다면, 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기는 실체관계에 맞더라도 1부동산 1등기기록 원칙에 따라 무효입니다.

다만 두 등기가 정말 같은 토지를 가리키는지부터 확인해야 합니다. 토지의 동일성은 지번·지목·지적으로 판단하므로, 지목이 구거이고 지적도와 토지대장이 없는 C씨 등기가 A씨가 사려는 밭과 같은 토지인지 따져 봐야 합니다.

그러면 가등기권자는 어떻게 해야 하나요?

먼저 가등기에 기한 본등기를 마친 뒤 소유자로서 말소를 청구합니다. 대법원도 가등기권자가 본등기를 경료한 다음 소유권자의 지위에서 중복 등기의 말소를 구하는 것은 별개라고 보았습니다. 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르므로 가등기 뒤에 생긴 권리보다 앞섭니다.

본등기를 위해서는 매매대금을 치르고 B씨에게 본등기 협력을 요구하고, 협력하지 않으면 본등기 절차 이행을 구하는 소송을 냅니다. 본등기 후에는 소유권에 기한 방해배제로 C씨 명의 보존등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

잔금을 치르기 전에 확인할 것은 무엇인가요?

중복등기가 정리되지 않은 토지는 잔금을 치른 뒤 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 매매계약에 매도인이 잔금 전까지 중복등기를 정리한다는 조건이나 정리되지 않으면 해제할 수 있다는 특약을 넣었는지 확인합니다. 특약이 없다면 잔금 지급 전에 매도인과 정리 방법과 기한을 서면으로 정합니다.

가등기권자 중복 보존등기 대응 순서

• 동일성 확인 - 두 등기부의 지번·지목·지적과 지적도·토지대장을 비교해 같은 토지인지 확인합니다.
• 선후 확인 - 두 보존등기의 접수일을 비교합니다. 뒤에 된 쪽이 원칙적으로 무효입니다.
• 매도인에게 정리 요구 - 내용증명으로 매도인에게 중복등기 정리를 요구합니다. 매매계약 특약도 확인합니다.
• 본등기 - 잔금을 치르고 가등기에 기한 본등기를 합니다. 협력하지 않으면 소송을 냅니다.
• 말소 청구 - 본등기 후 소유자로서 중복 보존등기 명의인을 상대로 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 먼저 된 보존등기 자체가 원인무효라는 다툼이 있거나 두 등기의 토지가 같은지 불분명하면 등기부와 지적공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기·중복등기를 둘러싼 등기 말소 소송과 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기에는 어떤 효력이 있나요?
  본등기를 했을 때 그 순위를 가등기 순위에 따르게 하는 순위보전 효력입니다. 가등기만으로는 소유권 같은 실체법상 권리가 생기지 않습니다. 그래서 가등기 뒤에 생긴 권리도 본등기 전에는 그대로 유효합니다.
• 본등기 판결을 받았으면 청구할 수 있나요?
  본등기를 마치기 전에는 여전히 청구할 수 없습니다. 대법원은 본등기를 명하는 판결이 확정된 경우라도 본등기를 경료하기까지는 가등기만으로 실체법상 효력이 없다고 보았습니다. 판결을 받으면 바로 본등기를 신청합니다.
• 중복등기는 어느 쪽이 무효인가요?
  먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기가 무효입니다. 뒤의 등기가 실체관계에 맞거나 그 명의인이 소유권을 원시취득한 경우에도 마찬가지라는 것이 판례입니다. 두 등기의 접수일을 먼저 비교합니다.
• 같은 토지인지는 어떻게 판단하나요?
  토지의 동일성은 지번·지목·지적으로 판단합니다. 지번이 같아도 지목이 다르고 지적공부가 없는 등기라면 실제로 같은 토지를 가리키는지 측량과 지적도로 확인해야 합니다. 동일성이 없으면 중복등기가 아닙니다.
• 매도인에게 정리를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 매도인은 매수인에게 완전한 소유권을 넘겨줄 의무가 있으므로 중복등기가 거래에 걸림돌이 되면 정리를 요구하고, 정리되지 않으면 잔금 지급을 미루거나 계약 해제를 검토합니다.
• 본등기 뒤에는 누구를 상대로 하나요?
  중복 보존등기 명의인을 상대로 소유권에 기한 방해배제로 말소를 청구합니다. 그 등기에서 이어진 이전등기나 근저당권이 있으면 그 명의인들도 함께 피고로 삼고, 판결로 모두 말소합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
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