주택 임대차

가등기담보 사적실행으로 집주인이 바뀌었는데 새 주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

선순위 저당권이 설정된 뒤에 대항력을 갖춘 임차인이라면 가등기담보 사적실행으로 집을 취득한 새 소유자에게 대항하기 어렵습니다. 판례는 앞선 담보권자와 그 환가절차에서 집을 취득한 사람에게 대항할 수 없다고 보고, 사적실행도 경매와 같게 봅니다. 지금은 등기부에서 저당권·담보가등기 설정일과 전입일의 선후를 확인하십시오.

경매가 아니라 사적실행이라는 이유만으로 임차인이 더 불리해지거나 더 유리해지는 것은 아니라고 보면 됩니다. 기준은 담보권과 대항요건의 선후입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024. 5. 빌라를 보증금 1억원에 빌려 전입했는데, 그 전에 이미 은행 저당권이 설정돼 있었습니다. 임대인은 2025. 2. 다른 채권자에게 돈을 빌리며 담보가등기를 해 주었고, 갚지 못하자 채권자가 청산금 통지 후 2개월이 지나 본등기를 마쳤습니다. 2026. 6. 새 소유자가 된 채권자는 Q씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기담보 사적실행으로 집주인이 바뀌면 새 소유자에게 대항할 수 있나요?

선순위 담보권이 먼저 있었다면 대항하기 어렵습니다. 대항요건을 갖춘 임차인이라도 그보다 먼저 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그 담보권에 기한 환가절차에서 집을 취득한 사람에게도 임차권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결은 이 법리가 양도담보에도 그대로 적용된다고 보았습니다.

부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결은 선순위 저당권 성립 후 대항력을 취득한 임차인이 그 뒤 진행된 가등기담보 사적실행 절차에서 저당권 소멸과 함께 대항력을 잃는다고 판단했습니다. 경매에서 후순위 저당권이 실행되면 선순위 저당권까지 소멸해 그 뒤 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸하는 것과 같게 본 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항력 규정도 같은 구조입니다.

반대로 임차인의 대항요건이 모든 담보권보다 먼저였다면 새 소유자는 임대인 지위를 이어받은 사람이 되어 임차인은 계약기간 동안 살 수 있고 보증금도 새 소유자에게 청구합니다.

가등기담보 사적실행은 어떤 절차로 진행되나요?

채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 이후 청산금을 지급해야 소유권을 취득하거나 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 담보가등기권리자는 사적실행 대신 경매를 청구할 수도 있고, 이때 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다.

사적실행에서도 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있나요?

하급심 판결 중에는 인정한 예가 있습니다. 위 부산고등법원 판결은 임차인이 가등기담보권이 경매로 실행될지 사적실행될지를 선택할 수 없으므로, 소액임차인의 보증금 중 일정액은 사적실행에서도 가등기담보권자보다 먼저 변제받을 수 있고, 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 다만 이 판결은 상고된 사건이어서 대법원 판단까지 확인해야 하고, 소액임차인이라면 이 쟁점을 적극적으로 다툴 여지가 있습니다.

가등기담보 사적실행 임차인 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 등기부에서 저당권·담보가등기 설정일과 전입일을 비교합니다. 대항 여부가 여기서 갈립니다.
• 청산 통지 확인 - 채권자가 채무자에게 청산금 평가액을 통지한 날을 확인합니다. 2개월 청산기간의 기산점입니다.
• 소액 해당 여부 - 최선순위 담보물권 설정일 기준으로 소액임차인에 해당하는지 봅니다. 최우선변제 주장 여부를 정합니다.
• 새 소유자와 협의 - 대항할 수 없다면 이사 시기와 보증금 일부 지급을 협의합니다. 명도 소송 전에 조건을 정리합니다.
• 임대인 청구 - 받지 못한 보증금은 원래 임대인에게 반환을 청구하고 재산을 가압류합니다. 계약 상대방의 책임은 그대로 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보가등기와 저당권의 선후가 뒤섞여 있거나 청산금이 지급되지 않은 경우에는 등기부와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선순위 저당권보다 늦게 전입했으면 어떻게 되나요?
  앞선 담보권자에게 대항할 수 없고, 그 담보권에 기한 환가절차에서 집을 취득한 사람에게도 임차권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결은 이 법리를 양도담보에도 적용했습니다.
• 사적실행이면 경매와 다르게 보나요?
  같게 본 하급심이 있습니다. 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결은 가등기담보권자가 사적실행으로 소유권을 취득하는 것은 경매에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 보았습니다. 이 사건은 상고돼 대법원 결론 확인이 필요합니다.
• 청산기간은 얼마인가요?
  채권자가 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월입니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 하고, 이 기간이 지나고 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다.
• 채권자는 청산금을 누구에게 주나요?
  통지 당시 담보목적부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액을 채무자 등에게 지급해야 합니다. 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다.
• 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있나요?
  하급심 판결은 사적실행에서도 소액임차인이 가등기담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 받을 수 있고, 받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전 대항요건을 갖추도록 한 규정의 취지를 함께 주장합니다.
• 대항할 수 없으면 보증금은 누구에게 받나요?
  계약 상대방인 원래 임대인에게 청구합니다. 새 소유자에게 대항할 수 없어도 원래 임대인의 보증금 반환 의무는 남으므로, 반환 소송과 함께 임대인 재산에 가압류를 검토하고, 확정 판결로 강제집행을 합니다.

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