매매 계약

매매예약 가등기, 완결권 기간을 30년으로 정했다면 10년이 지나도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 당사자가 매매예약 완결권의 행사기간을 따로 약정했다면 10년이 지나도 그 약정 기간까지는 완결권과 가등기가 유효합니다. 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년이 제척기간이지만, 약정하는 행사기간에는 특별한 제한이 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매매예약서에 행사기간 약정이 있는지부터 확인해 두십시오.

예약한 지 10년이 지났다는 이유만으로 가등기가 무효라고 단정할 수는 없습니다. 당사자가 더 긴 행사기간을 약정했다면 그 기간이 지나야 완결권이 소멸합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2014년 지인에게서 3억원을 빌리면서 자기 소유 상가에 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 해 주었고, 계약서에는 예약 완결권을 2044년까지 행사할 수 있다고 적었습니다. 2025년 B씨는 상가를 팔려다가 가등기 때문에 매수인을 찾지 못했습니다. B씨는 예약한 지 10년이 지났으니 가등기 말소를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매예약 완결권은 언제까지 행사해야 하나요?

약정한 기간이 있으면 그 기간 안에, 약정이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 합니다. 매매예약 완결권은 상대방의 승낙 없이 의사표시만으로 매매의 효력을 생기게 하는 형성권입니다. 그 기간이 지나면 완결권은 제척기간 경과로 소멸하고, 이를 보전하려고 한 가등기도 말소 대상이 됩니다.

10년보다 긴 행사기간을 약정해도 유효한가요?

유효합니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결은 당사자가 약정하는 예약 완결권의 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 판단했습니다. 이 사건에서 당사자는 2002년 예약을 하면서 완결권을 2032년까지 행사할 수 있다고 약정했고, 원심은 10년이 지나 소멸했다고 봤지만 대법원은 약정일이 지나야 소멸한다며 원심을 파기했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제564조는 원안 당시와 같은 내용입니다.

그러므로 가등기 설정자가 10년 경과만을 이유로 말소를 청구하면 받아들여지지 않습니다. 약정 기간이 지나기 전에는 피담보채무를 갚았다는 사정처럼 가등기 원인이 없어졌다는 다른 사유를 주장해야 합니다.

행사기간을 정하지 않았으면 예약자가 먼저 정리할 수 있나요?

정리할 수 있습니다. 완결 의사표시의 기간을 정하지 않은 경우 예약자는 상당한 기간을 정해 매매를 완결할지 확답하라고 상대방에게 최고를 할 수 있습니다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃습니다. 10년을 기다리지 않고 법률관계를 정리하는 방법입니다.

최고서는 나중에 증명할 수 있도록 내용증명으로 보내고, 확답 기간은 날짜로 특정합니다. 최고서가 상대방에게 도달한 날과 기간 만료일이 가등기 말소 소송의 핵심 증거가 됩니다.

매매예약 가등기 말소 대응 순서

• 약정 기간 확인 - 매매예약서와 가등기 신청서류에서 완결권 행사기간 약정을 찾습니다. 약정이 있으면 그 날짜가 소멸 기준입니다.
• 예약 성립일 특정 - 약정이 없으면 예약 성립일을 확인해 10년 만료일을 계산합니다. 등기원인일자가 기준이 되는 경우가 많습니다.
• 가등기 원인 점검 - 가등기가 채무 담보 목적이었는지 확인합니다. 채무를 모두 갚았다면 기간과 별개로 말소를 청구할 수 있습니다.
• 확답 최고서 발송 - 기간 약정이 없으면 상당한 기간을 정해 완결 여부의 확답 최고를 합니다. 확답이 없으면 예약이 효력을 잃습니다.
• 말소 청구 - 기간 도과나 예약 실효를 이유로 가등기권자에게 말소를 요구하고, 거부하면 가등기 말소 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 대여금 담보 목적이어서 가등기담보법이 적용되거나 가등기권자가 이미 본등기를 청구했다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기 말소와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매예약 완결권은 몇 년 안에 행사해야 하나요?
  약정이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년입니다. 대법원 판례는 매매예약 완결권을 형성권으로 보고, 행사기간 약정이 있으면 그 기간 안에, 없으면 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 하며 기간이 지나면 제척기간 경과로 소멸한다고 봅니다.
• 행사기간을 10년보다 길게 정해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결은 당사자가 약정하는 완결권 행사기간에 특별한 제한이 없다고 판단했습니다. 2002년 예약에서 2032년까지 행사할 수 있다고 약정한 경우 2032년이 지나야 완결권이 소멸한다고 보았습니다.
• 제척기간은 내용증명으로 중단되나요?
  중단되지 않습니다. 매매예약 완결권의 행사기간은 제척기간이어서 소멸시효처럼 청구나 승인으로 중단되지 않습니다. 기간 안에 완결 의사표시가 상대방에게 도달해야 매매의 효력이 생기므로, 가등기권자는 기간 만료 전에 완결 의사를 분명히 표시해야 합니다.
• 예약자가 먼저 법률관계를 끝낼 방법이 있나요?
  행사기간을 정하지 않았다면 있습니다. 민법 제564조 제2항은 예약자가 상당한 기간을 정해 매매를 완결할지 확답하라고 상대방에게 최고를 할 수 있다고 정하고, 제3항은 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약이 효력을 잃는다고 정합니다.
• 완결권이 소멸하면 가등기는 저절로 지워지나요?
  저절로 지워지지 않습니다. 완결권이 소멸하면 가등기는 원인 없는 등기가 되지만, 등기부에서 없애려면 가등기권자의 협조를 받아 말소등기를 하거나 말소 청구 소송에서 판결을 받아야 합니다. 판결이 확정되면 설정자가 단독으로 말소를 신청할 수 있습니다.
• 빚을 담보하려고 해 준 가등기도 같나요?
  기간 계산은 같지만 다른 규정이 함께 문제 됩니다. 대여금 담보 목적의 매매예약 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용될 수 있고, 채무를 모두 갚았다면 완결권 기간과 관계없이 가등기 말소를 청구할 수 있습니다. 담보 목적인지는 계약서와 돈이 오간 내역으로 판단합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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