상가 임대차

상가 경매에서 마지막 계약서로 배당요구했는데 종기 뒤 처음 확정일자를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 마지막 계약서로 배당요구를 했다면 배당요구 종기가 지난 뒤 처음 계약서의 확정일자로 순위를 앞당기는 주장은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 대법원 2013다58057 판결은 종기 뒤 배당순위를 바꾸면 매수인의 부담이 달라진다는 이유로 이를 막았습니다. 지금은 배당요구서에 처음 계약서나 처음 확정일자를 함께 냈는지부터 확인하십시오.

처음 계약서를 잃어버렸다고 바로 포기할 필요는 없습니다. 확정일자를 받은 세무서의 확정일자부에 날짜와 보증금이 남아 있어 열람으로 확인할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2019년 5월 대구의 상가를 보증금 4,000만원에 빌려 사업자등록과 확정일자를 마치고 계속 갱신해 왔습니다. 2021년 건물에 근저당이 설정됐고, 2024년 건물이 팔리면서 새 건물주와 보증금 4,200만원으로 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 받았습니다. 2026년 경매에서 새 계약서로만 배당요구를 했다가 종기가 지난 뒤 처음 확정일자를 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구 종기 뒤에 처음 계약서 확정일자로 바꿔 주장할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 근저당 전에 처음 계약해 확정일자를 받고 갱신해 온 임차인이라도, 근저당 뒤에 다시 쓴 마지막 계약서로 배당요구를 했다가 종기가 지난 뒤 처음 계약서의 확정일자를 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 대법원은 두 계약서의 임대인·보증금·기간이 모두 달랐던 사건에서 이렇게 판단했습니다.

이 판결은 마지막 계약서에 근거한 배당요구를 처음 계약의 보증금에 대한 우선변제 주장으로 볼 수 없고, 종기 뒤의 주장은 이미 한 배당요구를 단순히 보완한 것도 아니라고 봤습니다. 착오로 마지막 계약서만 냈다는 사정만으로는 특별한 사정이 인정되기 어렵습니다. 반면 배당요구서에 처음 확정일자 날짜를 함께 적었거나 처음 계약서를 첨부했다면, 처음 계약에 따른 우선변제도 주장한 것으로 볼 여지가 생깁니다.

왜 종기 뒤에는 바꿀 수 없나요?

배당 순위가 바뀌면 매수인이 떠안을 부담이 달라지기 때문입니다. 매수인은 종기까지 나온 배당요구를 보고 인수할 권리를 계산해 입찰하므로, 종기 뒤에 순위를 앞당기는 주장을 받아들이면 경매 절차의 예측 가능성이 무너집니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 종기가 지난 뒤에는 배당요구를 철회하지 못하게 합니다. 순위를 앞당기는 변경도 같은 이유로 제한됩니다.

종기 전이라면 어떻게 배당요구를 해야 하나요?

처음 계약서부터 마지막 계약서까지 모두 내고, 보증금을 확정일자별로 나눠 주장해야 합니다. 예를 들어 처음 보증금 4,000만원은 처음 확정일자로, 그 뒤 올린 금액은 해당 계약서의 확정일자로 우선변제를 구한다고 배당요구서에 적습니다.

사업자등록과 점포 점유를 처음부터 끊김 없이 유지했다는 자료도 함께 냅니다. 대항요건이 한 번이라도 끊겼다면 처음 확정일자의 순위를 주장하기 어렵습니다.

갱신 임차인 배당요구 준비 순서

• 종기 확인 - 법원 경매정보에서 배당요구 종기를 확인합니다. 모든 주장은 이 날짜 전에 마칩니다.
• 계약서 전부 수집 - 처음 계약서부터 마지막 계약서까지 모읍니다. 없으면 세무서 확정일자부를 열람합니다.
• 보증금 순위표 작성 - 계약서별 보증금과 확정일자를 근저당 등기일과 비교합니다. 금액별 순위를 정리합니다.
• 배당요구서 제출 - 금액별로 확정일자를 나눠 적어 제출합니다. 처음 확정일자 주장이 빠지지 않게 합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 순위가 틀렸으면 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 계약서를 배당요구 때 함께 냈거나 배당요구서에 처음 확정일자를 적어 둔 경우에는 특별한 사정으로 다툴 여지가 있어 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 착오로 마지막 계약서만 냈어도 보완이 안 되나요?
  종기 뒤에는 원칙적으로 안 됩니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결은 종기 뒤 처음 계약서의 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 배당순위가 바뀌어 매수인의 부담이 달라지기 때문입니다.
• 배당요구 종기는 누가 정하나요?
  집행법원이 정합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생기면 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정하도록 하고, 제2항은 이를 공고하고 알려진 채권자에게 고지하도록 정합니다. 법원이 특별히 필요하면 종기를 연기할 수 있습니다.
• 종기 뒤에 배당요구를 철회할 수 있나요?
  매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 이를 정합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 철회하면 매수인이 보증금을 떠안게 되므로, 종기 뒤 철회는 허용되지 않습니다.
• 처음 계약서를 잃어버렸으면 어떻게 하나요?
  확정일자를 부여한 관할 세무서의 확정일자부로 확인할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조는 세무서장이 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성하도록 정합니다. 임차인은 이해관계인으로서 열람이나 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
• 임대인이 바뀌어 새로 계약서를 쓰면 처음 확정일자가 사라지나요?
  대항력 있는 임차인이라면 새 건물주가 임대인 지위를 승계하므로 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따른 승계입니다. 새로 쓴 계약서만으로 배당요구하면 판례 사안처럼 처음 계약과 별개 계약으로 보일 수 있으니 처음 계약서를 함께 내야 합니다.
• 종기 뒤에는 다른 구제 방법이 없나요?
  근저당보다 먼저 대항력을 갖춰 계속 유지한 임차인이라면, 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인에게 대항력을 주장할 여지를 검토합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 배당요구와 별개의 권리입니다. 다만 새 계약 성격에 따라 달라질 수 있어 계약 경위를 따져야 합니다.

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