주택 임대차

3년 계약이 묵시적으로 갱신되면 또 3년인가요, 입주 5년째에 만료를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 3년짜리 주택임대차가 묵시적으로 갱신되면 새 존속기간은 3년이 아니라 2년이므로, 임차인은 입주 5년째 되는 만료일에 계약 종료를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항이 묵시적 갱신 때 존속기간을 2년으로 본다고 정하고 있습니다. 지금은 처음 계약일과 만료일을 계약서로 확인하고, 만료 2개월 전인지부터 따져 보십시오.

처음 계약서의 3년이라는 기간이 갱신 뒤에도 그대로 이어진다고 생각해 3년을 더 채울 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2021년 10월 아파트를 전세보증금 3억원, 기간 3년으로 빌렸습니다. 2024년 10월 만료 때 집주인과 L씨 모두 아무 말을 하지 않아 계약이 그대로 이어졌습니다. 2026년 7월 L씨가 10월에 나가겠다고 하자 집주인은 처음 계약처럼 3년이 연장됐으니 2027년까지 살아야 한다고 답했고, L씨는 누구 말이 맞는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3년 계약이 묵시적으로 갱신되면 기간은 몇 년인가요?

2년입니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그런데 여기서 「같은 조건」에 계약기간은 들어가지 않고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

처음 계약을 3년, 4년으로 했더라도 묵시적 갱신 뒤에는 2년입니다. 따라서 3년 만료 시점에 갱신됐다면 입주 5년째 되는 날이 새 만료일이고, 임차인은 그날 계약 종료를 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 기준입니다.

만료를 주장하려면 언제까지 알려야 하나요?

새 만료일 2개월 전까지입니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 다시 묵시적으로 갱신됩니다. 원안 당시에는 1개월 전이었지만, 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터는 2개월 전 기준이 적용됩니다.

통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 문자나 내용증명처럼 받은 날짜가 남는 방식으로 보내는 편이 안전합니다.

2개월 전 통지를 놓쳤다면 계속 살아야 하나요?

아닙니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 존속기간 2년에도 불구하고 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기므로, 만료일에 맞춰 나가지 못하고 3개월 뒤에 보증금을 돌려받게 됩니다.

이 해지권은 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년 도중에 해지할 수 없고, 2년이 끝날 때 다시 통지 기간을 지켜야 합니다.

처음부터 1년으로 계약했다면 어떻게 되나요?

2년으로 봅니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어, 1년 뒤 나가고 싶다면 그렇게 할 수 있습니다.

묵시적 갱신 만료 주장 대응 순서

• 최초 계약일 확인 - 계약서로 처음 계약일과 약정 기간을 확인합니다. 갱신 시점이 여기서 정해집니다.
• 갱신 만료일 계산 - 최초 만료일에 2년을 더해 새 만료일을 계산합니다. 3년 계약이면 입주 5년째 날입니다.
• 2개월 전 여부 확인 - 오늘이 새 만료일 2개월 전인지 봅니다. 지났다면 3개월 해지 통지로 바꿉니다.
• 통지 발송 - 갱신 거절이나 해지 뜻을 문자·내용증명으로 보냅니다. 도달일 기록이 남아야 합니다.
• 보증금 반환 요청 - 만료일이나 해지 효력일에 맞춰 보증금 반환과 이사 날짜를 협의합니다. 안 주면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간에 보증금이나 월세를 올려 새 계약서를 썼거나 계약갱신요구권을 행사한 적이 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 기간·갱신 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신 때 월세와 보증금도 그대로인가요?
  그대로입니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 보증금과 월세는 바뀌지 않습니다. 기간만 예외로 2년이 되고, 조건을 바꾸려면 집주인이 만료 전 통지 기간 안에 조건 변경을 알려야 합니다.
• 4년 계약도 갱신되면 2년인가요?
  2년입니다. 주택임대차보호법은 묵시적 갱신 때 존속기간을 2년으로 본다고만 정하고 처음 기간이 길고 짧음을 구분하지 않습니다. 3년이든 4년이든 갱신 뒤에는 2년 단위로 만료일을 계산합니다.
• 만료 두 달 전을 넘겨 통지하면 효력이 없나요?
  만료 종료 효과는 없습니다. 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 다시 묵시적으로 갱신되므로, 그 뒤 통지는 해지 통지로 봅니다. 이 경우 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력이 생깁니다.
• 집주인도 갱신된 2년 중간에 나가라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 묵시적 갱신 뒤 언제든 해지를 통지할 수 있는 권리는 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년이 끝날 때 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.
• 통지는 문자로 해도 되나요?
  됩니다. 법은 통지 방식을 정하지 않았고, 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 문자, 카카오톡, 내용증명 모두 가능하지만 받은 날짜가 남아야 나중에 다툼이 없고, 답장을 받아 두면 더 확실합니다.
• 처음부터 1년 계약이면 1년 뒤 나갈 수 있나요?
  나갈 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 집주인은 1년 약정을 이유로 임차인을 내보낼 수 없고 2년을 보장해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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