주택 임대차

갱신 계약서에 확정일자를 새로 받으면 순위가 그 날짜로 바뀌나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 계약을 갱신하면 종전 보증금 범위의 우선변제권은 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때가 기준입니다. 대법원은 갱신돼도 기준 시점이 바뀌지 않는다고 판단했고, 올린 보증금만 새 확정일자 기준으로 봅니다. 지금은 처음 계약서 원본을 찾아 두십시오.

갱신할 때마다 확정일자를 새로 받아야 순위가 유지된다고 생각할 필요는 없습니다. 같은 보증금 범위에서는 처음 날짜가 계속 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2022년 3월 보증금 1억 8,000만원에 아파트를 빌려 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 3월 계약갱신요구권을 행사해 보증금을 1억 8,900만원으로 올린 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받았습니다. 그 사이 2023년에 집주인이 근저당권을 설정한 사실을 알게 된 M씨는 경매가 되면 어느 날짜가 기준인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신 계약서의 새 확정일자가 기준이 되나요?

아니요. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 임대차계약이 갱신되더라도, 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권은 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 행사합니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결의 결론입니다. 갱신 계약서의 확정일자는 종전 보증금 부분의 순위를 늦추지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 우선변제권은 대항요건과 계약증서상 확정일자를 요건으로 합니다. 처음 두 요건을 갖춘 날 가운데 늦은 날(전입은 그 다음 날)이 기준일이 되고, 갱신 기간 동안 주민등록과 거주가 이어져야 합니다.

보증금을 올렸다면 올린 부분은 어떻게 되나요?

올린 부분은 처음 확정일자의 보호를 받지 못합니다. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결은 갱신된 경우 종전 보증금의 범위 안에서만 최초 계약의 대항력과 우선변제권이 유지된다고 보았습니다. 증액분은 증액 계약서에 받은 확정일자를 기준으로 순위가 정해지므로, 그 사이에 설정된 근저당권보다 뒤로 밀립니다.

증액 청구에는 한도도 있습니다. 약정한 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 합의로 그 이상 올렸다면 증액 계약서의 확정일자가 더 중요해집니다.

처음 계약서를 잃어버렸으면 어떻게 증명하나요?

처음 계약서가 없어도 확정일자를 받았다는 사실은 공적 기록으로 확인할 수 있습니다.

확정일자부여기관은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금을 적은 확정일자부를 작성합니다. 임대차의 이해관계인은 이 정보의 제공을 요청할 수 있으므로, 처음 계약서를 잃어버렸다면 주민센터 등에 확정일자 부여 사실을 확인받을 수 있습니다.

전입일은 과거 이력이 모두 나오는 주민등록초본으로 증명합니다. 확정일자부 정보와 초본을 함께 내면 처음 계약서가 없어도 우선변제권의 기준일을 다툴 수 있습니다. 다만 계약 당사자와 보증금이 같다는 점은 이체 내역 같은 자료로 따로 보여 주어야 합니다.

갱신 계약 우선변제 기준일 확인 순서

• 처음 계약서 확보 - 최초 확정일자가 찍힌 계약서 원본을 찾습니다. 없으면 확정일자부 정보를 발급받습니다.
• 갱신 계약서 정리 - 갱신 때마다 쓴 계약서와 확정일자를 날짜순으로 모읍니다. 보증금 변동이 보입니다.
• 증액분 계산 - 처음 보증금과 현재 보증금의 차이를 계산합니다. 이 부분은 증액 확정일자 기준입니다.
• 등기부 대조 - 근저당권 설정일을 최초 확정일자, 증액 확정일자와 각각 비교합니다. 부분별 순위가 정해집니다.
• 배당요구 서류 - 경매 때 처음 계약서와 갱신 계약서를 모두 붙여 배당요구를 합니다. 한쪽만 내면 순위가 틀어질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신 중 임대인이 바뀌었거나 보증금 일부를 월세로 돌렸다면 계약서 전부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신 계약서에 확정일자를 안 받아도 되나요?
  보증금이 그대로라면 순위에는 영향이 없습니다. 처음 확정일자를 기준으로 종전 임대차 내용의 우선변제권이 유지되기 때문입니다. 보증금을 올렸다면 올린 부분의 순위를 위해 증액 계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.
• 올린 보증금은 언제부터 우선변제되나요?
  증액 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 그 전에 설정된 근저당권이 있으면 증액분은 그 근저당권보다 뒤에서 배당받습니다. 종전 보증금 부분은 처음 확정일자 순위를 그대로 유지합니다.
• 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
  증액 청구는 약정한 보증금이나 차임의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신에도 이 한도가 적용됩니다.
• 처음 계약서를 잃어버렸으면 어떻게 하나요?
  확정일자부여기관은 확정일자부에 주택 소재지, 부여일, 차임과 보증금을 기록합니다. 임대차의 이해관계인은 이 정보를 요청할 수 있으므로, 확정일자를 받았던 주민센터 등에서 부여 사실을 확인받아 계약서를 대신할 자료로 쓸 수 있습니다.
• 갱신 중 이사했다가 돌아오면요?
  주민등록을 옮기면 그때 대항력과 우선변제권이 끊깁니다. 다시 전입하면 그 다음 날 새로 대항력이 생기므로 처음 날짜로 돌아가지 않습니다. 갱신 기간 내내 주민등록과 거주가 이어졌는지 초본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 때 어떤 계약서를 내나요?
  처음 계약서와 갱신·증액 계약서를 모두 내야 합니다. 대법원은 배당요구 종기 뒤에 처음 계약서를 낸 것을 기존 주장을 보완한 것으로 허용한 적이 있지만, 다툼을 피하려면 종기 전에 함께 내는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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