개설업자가 받은 권리금은 건물주 것인가요?

특별한 약정이 없으면 건물주 것으로 보기 어렵습니다. 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823 판결은 개설업자와 임차인 사이에 오간 권리금은 당연히 소유주에게 효력이 미치지 않는다고 보았습니다.

개설업자가 받은 보증금은 누구 것인가요?

건물주 것입니다. 개설업자가 건물주를 대리해 권한 안에서 계약을 맺고 받은 보증금은 그 효과가 직접 건물주에게 생기므로, 건물주는 개설업자에게 보증금 전액을 넘겨 달라고 할 수 있습니다.

위임계약에 권리금 조항이 있으면 달라지나요?

달라집니다. 권리금도 건물주에게 넘기기로 정했다면 권리금 수령은 위임사무에 포함되고, 수임인은 위임사무 처리로 받은 금전을 위임인에게 인도해야 하므로 건물주는 인도를 청구할 수 있습니다.

권리금 조항이 애매하면 어떻게 해석하나요?

계약서 문언과 함께 약정을 맺은 동기와 경위, 달성하려는 목적, 개설 비용을 누가 부담했는지를 종합해 합리적으로 해석합니다. 초안 이메일과 정산표, 공사비 이체 내역이 해석의 근거가 됩니다.

권리금은 어떤 돈으로 정의되나요?

상가에서 영업하는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등의 양도 또는 이용 대가로 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전입니다. 건물 사용 대가인 차임과 성질이 다릅니다.

건물주가 나중에 임차인에게 권리금을 돌려줘야 하나요?

특별한 사정이 없으면 반환 의무가 없습니다. 87다카823 판결은 건물주가 임대차 해지 때 권리금을 반환하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없으면 개설업자가 받은 권리금을 반환할 의무가 없다고 보았습니다.

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권리금

상가 임대를 맡긴 개설업자가 받은 권리금을 건물주가 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

특별한 약정이 없다면 건물주는 상가개설업자가 임차인에게서 받은 권리금을 달라고 하기 어렵습니다. 대법원 87다카823 판결은 개설업자가 건물주를 대리해 보증금을 받는 지위와 자기 이름으로 권리금을 받는 지위를 함께 가진다고 보아, 권리금은 당연히 소유주에게 효력이 미치지 않는다고 판단했습니다. 지금은 개설업자와 맺은 위임계약서에 권리금 귀속에 관한 조항이 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

개설업자와 맺은 위임·분양대행 계약서에서 「권리금」, 「분양 수익」, 「정산」이 적힌 조항을 찾아 표시하십시오. 권리금도 건물주에게 넘긴다고 정했다면 위임사무로 받은 돈으로서 인도를 청구할 수 있습니다.

개설업자가 받은 권리금 때문에 건물주가 나중에 임차인에게 권리금을 돌려줘야 하는 것은 아니므로, 그 점은 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 3월 소유한 상가 건물의 점포 임대를 개설업자에게 맡기면서 점포당 보증금 3,000만원으로 임대해 달라고 했고, 권리금에 대해서는 따로 정하지 않았습니다. 개설업자는 2025년 하반기 점포 8곳을 임대하면서 임차인들에게서 권리금을 받았고, P씨에게는 보증금만 넘겼습니다. P씨는 그 권리금을 개설업자가 가져가는 것이 맞는지, 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개설업자가 받은 권리금은 누구에게 귀속되나요?

약정이 없으면 개설업자에게 귀속되는 것으로 볼 가능성이 큽니다. 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823 판결은 개설업자가 건물주를 대리해 임대보증금을 받는 지위와, 개설업자 자신의 지위에서 개설 비용과 수익을 고려해 권리금을 정하고 받는 지위를 함께 가진다고 보았습니다.

권리금은 영업시설, 위치에 따른 영업상 이점 같은 재산적 가치의 대가로 보증금·차임 이외에 지급하는 돈입니다. 건물 사용의 대가인 차임과 보증금과는 성질이 달라, 보증금을 건물주가 받는다고 권리금까지 건물주 것이 되지는 않습니다.

보증금은 건물주에게 효력이 미치나요?

미칩니다. 개설업자가 건물주를 대리해 권한 안에서 임대차계약을 맺고 보증금을 받았다면 그 효과는 직접 건물주에게 생깁니다. 건물주는 개설업자에게 받은 보증금을 넘겨 달라고 청구할 수 있고, 계약이 끝나면 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무도 건물주가 집니다.

그래서 개설업자가 보증금 일부를 권리금 명목으로 나눠 받았다면 문제가 달라집니다. 명목과 달리 실질이 보증금이라면 건물주에게 귀속되는 돈이므로, 임차인들과 맺은 계약서와 영수증에 적힌 명목을 확인해야 합니다.

건물주가 권리금을 받으려면 무엇이 있어야 하나요?

위임계약에서 권리금도 건물주에게 귀속시키기로 정했다면 청구할 수 있습니다. 수임인은 위임사무를 처리하면서 받은 금전을 위임인에게 넘겨야 하므로, 권리금 수령이 위임사무에 포함되어 있었다는 점을 계약서나 정산 약정으로 증명하면 됩니다.

약정이 분명하지 않으면 계약서 문언, 약정의 동기와 경위, 개설 비용을 누가 부담했는지 등을 종합해 해석합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 법령에서도 이 해석 원칙은 같습니다.

87다카823 판결은 같은 이유로 건물주가 임대차가 끝날 때 임차인에게 권리금을 반환할 의무도 원칙적으로 없다고 보았습니다. 건물주 입장에서는 권리금을 받지 못하는 대신 반환 부담도 지지 않는 구조입니다.

개설업자 권리금 정산 대응 순서

위임계약서 확인 - 권리금, 분양 수익, 정산에 관한 조항을 찾습니다. 귀속 약정이 있으면 인도 청구의 근거가 됩니다.
임대차계약서 수집 - 개설업자가 임차인들과 맺은 계약서와 영수증을 모읍니다. 보증금과 권리금 명목을 나눠 봅니다.
보증금 정산 요구 - 받은 보증금 전액이 넘어왔는지 대조합니다. 보증금은 건물주에게 효과가 미칩니다.
개설 비용 부담 정리 - 개조 공사비와 광고비를 누가 냈는지 정리합니다. 권리금 귀속 해석에 쓰입니다.
정산 청구 - 약정이 있으면 내용증명으로 인도를 요구하고, 응하지 않으면 소송을 제기합니다. 재산 처분 우려가 있으면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개설업자가 보증금을 권리금 명목으로 나눠 받았거나 위임계약에 수익 분배 조항이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차와 분양대행을 둘러싼 정산 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

건물주는 자기 건물에서 나온 돈이니 권리금도 당연히 자기 몫이라고 생각합니다. 판례는 개설업자가 권리금을 자기 이름으로 받는 지위를 따로 인정하므로, 위임계약에 권리금 이야기가 없으면 건물주가 이기기 어렵습니다.

이 분쟁은 위임계약서와 정산 기록에서 갈립니다. 계약서 초안을 주고받은 이메일, 개조 공사비를 누가 냈는지 보여 주는 이체 내역, 개설업자가 보낸 정산표가 모두 증거가 됩니다. 임차인들이 받은 영수증에 적힌 명목도 확인해야 보증금과 권리금을 나눌 수 있습니다.

소송에서는 이 기록으로 권리금 수령이 위임사무에 포함됐는지를 다투고, 보증금이 권리금 명목으로 섞였는지도 가려집니다. 개설업자의 재산이 흩어지기 전에 가압류를 해 두어야 판결 뒤 실제 회수가 가능합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

개설업자와 맺은 위임·분양대행 계약서·임차인별 임대차계약서와 영수증·정산표를 준비해 주시면, 권리금 귀속 약정 여부·보증금과 권리금 명목 구분·개설업자에 대한 인도 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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