분양·청약

조합 대리인에게 낸 분담금, 계약 해제 후 대리인에게 돌려달라 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 주택조합을 대리한 회사에 분담금을 냈더라도 가입계약을 해제한 뒤 원상회복은 대리인이 아니라 계약 당사자인 조합에 청구해야 합니다. 대법원은 대리인이 받은 급부의 효과는 본인에게 귀속되므로, 조합이 그 돈을 실제로 넘겨받지 못했더라도 원상회복의무는 본인이 진다고 보았습니다. 지금은 가입계약서의 계약 당사자 표시와 분담금 입금 계좌 명의부터 확인하십시오.

돈을 받아 간 회사가 따로 있다고 해서 그 회사부터 상대해야 하는 것은 아닙니다. 계약 당사자가 누구인지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 한 지역주택조합의 업무대행사 직원을 통해 조합 가입계약을 맺고, 분담금 중 7천만원을 업무대행사 계좌로 보냈습니다. 그런데 2025년 사업부지 확보가 무산돼 계약 이행이 불가능해졌고, J씨는 2026년 조합에 해제를 통지했습니다. 조합은 돈이 업무대행사에 있다며 대행사에 받으라고 했고, J씨는 누구를 상대로 반환을 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대리인이 받은 분담금의 반환 책임은 누구에게 있나요?

계약 당사자인 본인, 즉 조합에 있습니다. 적법한 대리인은 특별한 사정이 없는 한 본인을 위해 계약상 급부를 받을 권한도 가지고, 대리인이 그 권한으로 받은 급부의 법률효과는 계약 자체와 마찬가지로 본인에게 귀속됩니다. 대리인에게 돌아가지 않습니다.

그래서 채무불이행을 이유로 계약이 해제되면 원상회복의무도 대리인이 아니라 본인이 부담합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 계약이 해제되면 각 당사자가 상대방에게 원상회복의무를 진다고 정합니다. 여기서 당사자는 조합과 가입자입니다.

조합이 돈을 넘겨받지 못했어도 조합이 책임지나요?

그렇습니다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다30871 판결은 이 사례와 같은 지역주택조합 가입계약 사안에서, 본인이 대리인으로부터 급부를 현실적으로 인도받지 못했거나 해제 원인이 된 채무불이행에 대리인의 책임이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 원상회복의무는 본인이 진다고 보았습니다. 대리인에게 반환을 명한 원심은 파기됐습니다.

조합과 대리인 사이의 정산은 두 당사자가 따로 해결할 문제입니다. 가입자는 조합에 반환을 청구하고, 조합이 대리인에게 구상하는 구조입니다.

대리인에게 직접 청구할 수 있는 경우는 없나요?

예외는 있습니다. 대리인에게 급부를 받을 권한이 없었다고 볼 특별한 사정이 있거나, 대리인이 처음부터 대리권 없이 계약한 경우에는 다르게 봅니다. 대리인이 분담금을 빼돌리는 등 가입자에게 따로 불법행위를 했다면 그 회사에 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

그래서 가입계약서에 조합 명의가 적혀 있는지, 입금 계좌가 조합 명의인지 신탁사 명의인지 대행사 명의인지를 확인해야 합니다. 조합이 대리권을 준 위임계약서가 있으면 대리권 범위도 확인합니다.

해제하면 분담금에 이자도 붙나요?

붙습니다. 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 이자는 계약에서 따로 정하지 않았으면 민사 법정이율인 연 5%를 기준으로 계산합니다.

주택조합 분담금 반환 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 가입계약서에서 계약 당사자가 조합인지 대행사인지 확인합니다. 반환 상대방을 정하는 기준입니다.
• 입금 계좌 확인 - 분담금을 보낸 계좌의 명의를 이체확인증으로 확인합니다. 급부 수령권한 판단 자료입니다.
• 해제 사유 정리 - 사업부지 확보 무산 등 이행불능 사유를 자료로 정리합니다. 해제의 적법성을 뒷받침합니다.
• 조합에 해제 통지 - 해제 의사를 조합 앞으로 내용증명으로 보냅니다. 도달일부터 해제 효과가 생깁니다.
• 반환 청구 소송 - 조합을 상대로 분담금과 이자 반환을 청구합니다. 조합 재산이 부족하면 가압류를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 규약에 탈퇴·환불 규정이 따로 있거나 조합이 해산 절차에 들어갔다면 규약과 총회 결의를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 가입계약 해제 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리인이 받은 돈은 누구 돈인가요?
  본인의 돈으로 봅니다. 적법한 대리인은 특별한 사정이 없는 한 본인을 위해 계약상 급부를 받을 권한도 가지고, 대리인이 받은 급부의 법률효과는 직접 본인에게 귀속됩니다. 그래서 반환 책임도 본인이 집니다.
• 대리인 잘못으로 계약이 깨져도 조합이 반환하나요?
  반환합니다. 해제 원인이 된 채무불이행에 대리인의 책임이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 원상회복의무는 계약 당사자인 본인이 부담합니다. 조합은 가입자에게 반환한 뒤 대리인에게 따로 책임을 물을 수 있습니다.
• 해제 통지는 누구에게 보내야 하나요?
  계약 당사자인 조합에 보냅니다. 대리인에 대한 제3자의 의사표시도 본인에게 효력이 생기므로 대리권 범위 안이라면 대리인에게 한 통지도 효력이 있을 수 있습니다. 그러나 대리권 범위 다툼을 피하려면 조합 앞으로 직접 보내는 것이 안전합니다.
• 해제하면 서로 무엇을 돌려주나요?
  각자 받은 것을 돌려줍니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복의무를 집니다. 가입자는 분담금을 돌려받고, 조합원 지위나 받은 서류가 있으면 반납합니다. 다만 해제로 제3자의 권리를 해치지는 못합니다.
• 분담금 반환에 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 약정이 없으면 민사 법정이율 연 5%를 기준으로 하고, 소송 중에는 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금이 별도로 문제될 수 있습니다.
• 조합 규약에 환불 불가 조항이 있으면요?
  조항만으로 반환 청구가 곧바로 막히지는 않습니다. 조합의 채무불이행으로 계약을 해제한 경우라면 원상회복은 법률상 의무입니다. 다만 가입자가 스스로 탈퇴한 경우에는 규약의 환불 규정이 적용될 수 있어, 해제인지 탈퇴인지를 먼저 구분합니다.

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