등기·명의신탁

보증금 담보로 한 가짜 전세권, 모르고 압류한 채권자에게도 무효라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 통정허위표시로 설정한 전세권이라도 그 사정을 모르고 전세권근저당권부 채권을 가압류·압류한 채권자에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 대법원 2012다49292 판결은 중간의 전세권근저당권자가 사정을 알았더라도 그 뒤 채권자가 몰랐다면 보호된다고 보았습니다. 지금은 압류채권자가 전세권의 실체를 알았다고 볼 자료가 있는지부터 확인하십시오.

중간에 전세권근저당권을 설정받은 사람이 사정을 알았다는 사실만으로 다툼을 끝낼 수 있다고 기대하지 않으셔도 됩니다. 다만 그 사실만으로 뒤의 채권자를 막을 수도 없다는 점을 먼저 알고 계셔야 합니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2023년 상가를 보증금 5억원에 임대하면서 임차인 B씨의 보증금 반환을 담보하려고 실제 전세계약 없이 B씨 앞으로 전세권등기를 해 주었습니다. B씨의 채권자 C씨는 이 사정을 알면서 전세권에 근저당을 설정했고, 2025년 C씨의 채권자 D씨가 그 근저당권부 채권을 가압류한 뒤 본압류로 옮겼습니다. 2026년 D씨가 추심을 요구하자 A씨는 가짜 전세권이라 무효라고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차보증금 담보로 한 전세권설정등기는 유효한가요?

실제로 전세권설정계약을 맺을 의사 없이 임대차보증금 반환채권을 담보하려고 임대인과 임차인이 합의해 전세권설정등기를 했다면, 그 전세권설정계약은 통정허위표시로 무효입니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효라는 민법 규정이 그대로 적용되고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

다만 이 무효는 당사자 사이에서만 온전히 주장할 수 있습니다. 전세권설정계약으로 만들어진 외형을 믿고 새로 법률상 이해관계를 맺은 제3자에게는, 그 제3자가 사정을 알았던 경우에만 무효를 주장할 수 있습니다.

중간 권리자가 사정을 알았으면 뒤의 채권자에게도 무효를 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 보호받는 제3자에는 전세권설정계약 당사자를 상대로 직접 이해관계를 맺은 사람뿐 아니라, 그 이해관계를 바탕으로 다시 새로운 이해관계를 맺은 사람도 들어갑니다. 전세권근저당권자가 악의라도, 그 전세권근저당권부 채권을 가압류하고 압류명령을 받은 채권자가 선의라면 허위표시로 대항할 수 없습니다.

이 채권자는 전세권근저당권부 채권을 가압류·압류함으로써 그 담보권의 목적물인 전세권에 대해 새로 법률상 이해관계를 갖게 된 것으로 봅니다. 전세권을 목적으로 하는 저당권에는 저당권 규정이 준용되므로, 전세권이 외형상 존재하는 한 그 위의 담보권과 압류도 효력을 가집니다.

선의인지 악의인지는 누가 증명하나요?

제3자가 악의라는 사실은 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 판례는 제3자의 선의를 추정하므로, 임대인이 「압류채권자도 가짜 전세권인 줄 알았다」고 주장하려면 그 채권자가 가압류 당시 사정을 알았다는 구체적 자료를 내야 합니다.

자료로는 압류채권자와 전세권근저당권자 사이의 관계, 가압류 신청서에 첨부된 계약서, 전세권설정 당시 임대차계약서가 따로 있었는지를 알 수 있었는지 등이 쓰입니다. 당사자 사이의 대화 기록이 없으면 악의 증명은 쉽지 않습니다.

가짜 전세권 압류 대응 순서

• 전세권 설정 경위 정리 - 임대차계약서와 전세권설정계약서, 보증금 지급 내역을 모아 전세권이 담보 목적이었음을 정리합니다. 당사자 사이의 무효 주장의 전제입니다.
• 권리 연결 확인 - 전세권근저당권, 가압류, 압류명령이 어떤 순서로 등기부에 부기됐는지 확인합니다. 누가 새로운 이해관계인인지 가려집니다.
• 각 권리자의 선의·악의 자료 수집 - 압류채권자가 가압류 당시 사정을 알았다는 자료가 있는지 찾습니다. 악의를 증명하지 못하면 무효를 주장할 수 없습니다.
• 추심 요구 대응 - 압류채권자가 전세금 상당액 추심을 요구하면 지급 전에 우선 이 순서로 검토합니다. 잘못 지급하면 이중지급 위험이 생깁니다.
• 보증금 반환 관계 정리 - 임차인에게 돌려줄 보증금과 압류된 금액이 겹치는지 계산합니다. 공탁이 필요한지도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 존속기간이 끝났거나 금융기관 대출과 얽힌 경우에는 등기부와 대출약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차보증금을 둘러싼 추심금·배당 소송과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 담보용 전세권은 당사자 사이에서 무효인가요?
  무효입니다. 실제 전세권설정계약 의사 없이 임대차보증금 반환채권을 담보하려고 합의해 전세권설정등기를 했다면 통정허위표시에 해당해 민법 제108조 제1항에 따라 무효입니다. 다만 이 무효는 선의의 제3자에게는 주장할 수 없습니다.
• 전세권근저당권자가 사정을 알았다면 괜찮지 않나요?
  그 사람에게는 무효를 주장할 수 있지만 뒤의 채권자는 따로 봐야 합니다. 대법원 2012다49292 판결은 전세권근저당권자가 악의라도 그 채권을 가압류·압류한 채권자가 선의라면 허위표시자가 대항할 수 없다고 보았습니다. 권리자마다 선의·악의를 따로 판단합니다.
• 압류채권자가 몰랐다는 것은 누가 증명하나요?
  압류채권자가 증명할 필요는 없습니다. 제3자의 선의는 추정되므로 무효를 주장하는 임대인이 그 채권자가 가압류 당시 사정을 알았다는 사실을 증명해야 합니다. 채권자와 전세권근저당권자의 관계나 당시 주고받은 서류가 자료가 됩니다.
• 가압류만 한 채권자도 보호받는 제3자인가요?
  보호받습니다. 대법원 2012다49292 판결은 전세권근저당권부 채권을 가압류하고 본압류로 이전하는 압류명령을 받은 채권자가 담보권의 목적물인 전세권에 대해 새로 법률상 이해관계를 가지게 되었다고 보았습니다. 이해관계를 바탕으로 다시 이해관계를 맺은 경우도 포함됩니다.
• 전세권을 목적으로 저당권을 설정할 수 있나요?
  설정할 수 있습니다. 민법 제371조 제1항은 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우 저당권 규정을 준용하도록 정하고, 같은 조 제2항은 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람이 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못하게 합니다.
• 선의의 압류채권자에게 돈을 줘야 하나요?
  허위표시를 이유로 거절할 수는 없습니다. 선의의 압류채권자에게는 전세권이 유효한 것으로 다뤄지므로 전세금 반환 관계에 따라 추심에 응해야 할 수 있습니다. 임차인에게 보증금을 따로 돌려주면 이중지급이 될 수 있으니 지급 전에 공탁 여부를 검토하십시오.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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