공사·하자

세입자가 설치한 가스보일러 비용, 건물을 판 제가 물어줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가스보일러 설치로 건물 가치가 올라 그 증가분이 매매대금에 반영됐다면 건물을 판 임대인이 유익비를 상환해야 할 가능성이 큽니다. 민법은 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있으면 임대인이 지출액이나 증가액 가운데 하나를 골라 상환하게 하고, 대법원도 매매 전 임차인이 지출한 유익비는 매도인이 부담할 성질이라고 보았습니다. 지금은 임대차계약서에 원상복구 특약이 있는지부터 확인하십시오.

임차인이 청구한 580만원을 그대로 물어줄 필요는 없습니다. 법은 지출한 금액과 현재 남아 있는 가치 증가액 가운데 임대인이 고를 수 있게 합니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 K씨는 2023. 3. 상가를 보증금 5,000만원, 월세 200만원에 식당 임차인에게 빌려주었습니다. 임차인은 2024년 겨울 기름보일러를 도시가스보일러로 바꾸며 700만원을 들였습니다. K씨는 2026. 1. 건물을 팔면서 임대차 만료일인 2026. 3.에 가게를 비워 넘기기로 했는데, 임차인은 보일러 비용을 받아야 나가겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가스보일러 설치비는 유익비인가요?

건물의 객관적 가치를 높였다면 유익비입니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결은 유익비를 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용으로 봅니다. 기름보일러를 도시가스보일러로 바꾼 것은 어느 임차인이 쓰더라도 쓸모가 있는 설비여서 유익비로 볼 여지가 큽니다.

반대로 임차인의 특정 영업에만 필요한 시설이면 유익비가 아닙니다. 같은 판결은 카페 영업을 위한 내부시설 공사비를 유익비로 인정하지 않았습니다. 주방 후드처럼 식당 영업에만 쓰이는 설비라면 상환 대상에서 빠질 수 있습니다.

건물을 팔았는데 왜 제가 부담하나요?

매매 전에 생긴 가치 증가가 매매대금에 반영됐다고 보기 때문입니다. 대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결은 매매 전 임차인이 지출한 유익비는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 부담할 성질이고, 매수인이 이를 상환했다면 매도인에게 명도의무 불이행으로 인한 손해배상으로 구상할 수 있다고 보았습니다.

그래서 매수인이 대신 상환하더라도 결국 매도인에게 돌아옵니다. 매매계약서에 「임차인의 비용상환 문제는 매수인이 부담한다」는 특약을 넣었다면 결론이 달라집니다.

임차인이 비용을 받기 전에는 못 나간다고 버티면요?

유익비 채권이 변제기에 있으면 임차인은 유치권으로 명도를 거부할 수 있습니다. 이때 임대인은 법원에 상당한 상환기간을 허여해 달라고 청구할 수 있고, 상환기간이 허여되면 그동안은 변제기가 오지 않아 유치권 주장이 어려워집니다. 명도 소송에서 이 청구를 함께 하는 것이 보통입니다.

계약서에 「임대차 종료 시 임차인 부담으로 원상복구한다」는 특약이 있으면 사정이 다릅니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 이런 특약을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제626조는 강행규정이 아니어서 이런 포기 특약이 유효합니다.

보일러 유익비 대응 순서

• 특약 확인 - 임대차계약서에 원상복구나 비용상환 포기 특약이 있는지 봅니다. 있으면 상환 의무가 없을 수 있습니다.
• 설치 동의 확인 - 설치 당시 임대인이 동의했는지, 어떤 조건이었는지 문자로 확인합니다. 조건부 동의였다면 그 내용이 우선합니다.
• 가치 증가액 산정 - 현재 보일러의 잔존 가치를 감정이나 견적으로 확인합니다. 지출액보다 낮으면 그 금액을 선택할 수 있습니다.
• 매수인과 정리 - 매수인에게 명도 일정과 비용 부담을 서면으로 알립니다. 구상 다툼을 줄이는 방법입니다.
• 상환기간 허여 청구 - 임차인이 유치권을 주장하면 명도 소송에서 법원에 상환기간 허여를 청구합니다. 명도를 앞당기는 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 명도와 비용 부담에 관한 별도 특약이 있거나 매수인이 임대인 지위를 승계해 임대차가 이어지는 경우에는 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유익비는 얼마를 물어줘야 하나요?
  지출한 금액과 현재 남아 있는 가치 증가액 가운데 임대인이 고른 금액입니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 시 가치 증가가 현존한 때에 한해 임대인이 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하도록 정합니다. 보일러가 낡아 잔존 가치가 적다면 그 금액을 선택할 수 있습니다.
• 원상복구 특약이 있으면 안 줘도 되나요?
  상환 의무가 없을 가능성이 큽니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 임차인이 임대인 승인 아래 개축·변조할 수 있되 반환 전에 임차인 부담으로 원상복구하기로 한 특약을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 보았습니다. 특약 문구를 그대로 확인해 보십시오.
• 매수인이 대신 줬다면 저는 끝난 건가요?
  아닙니다. 대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결은 매수인이 임차인의 유익비를 상환했다면 매도인에게 명도의무 불이행으로 인한 손해배상으로 구상할 수 있다고 보았습니다. 매매계약서에 매수인이 부담하기로 한 특약이 없다면 구상 청구에 대비해야 합니다.
• 임차인이 유치권으로 가게를 안 비우면요?
  상환기간 허여를 청구할 수 있습니다. 민법 제626조 제2항 후단은 법원이 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 정합니다. 상환기간이 정해지면 그동안은 채권이 변제기에 있지 않아, 변제기를 요건으로 하는 제320조의 유치권 주장이 어려워집니다.
• 임차인이 언제까지 청구해야 하나요?
  임대인이 건물을 반환받은 날부터 6개월 안입니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조는 차주가 지출한 비용의 상환청구를 대주가 물건을 반환받은 날부터 6개월 안에 하도록 정합니다. 가게를 넘겨받은 날을 인도확인서나 가게 인수 문자로 남겨 두십시오.
• 부속물 매수청구와는 무엇이 다른가요?
  대상이 다릅니다. 민법 제646조의 부속물은 건물에 부속됐지만 구성부분이 되지 않은 임차인 소유 물건으로, 임대인 동의를 받아 부속한 것이어야 합니다. 벽에 매립돼 건물 일부가 된 보일러 배관은 유익비로, 떼어낼 수 있는 독립 설비는 부속물로 다투는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

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