공사·하자

건축자재를 납품하고 대금을 못 받았는데 그 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시공사에 시멘트·모래 같은 건축자재를 공급하고 받지 못한 대금은 자재 매매대금일 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 그 건물에 유치권을 행사할 수 없습니다. 대법원은 자재가 공사에 쓰여 건물에 부합됐더라도 결론이 같다고 봅니다. 지금은 자재 공급계약의 상대방과 거래처별 미수금 내역부터 정리하십시오.

건물에 들어가 살거나 현수막을 걸어 점유를 유지하는 데 비용과 시간을 들일 필요는 없습니다. 유치권이 성립하지 않으면 점유는 매수인에게 대항하는 수단이 되지 못하고 명도 소송만 부릅니다.

이런 상담이 많습니다

Y씨는 2024년 3월부터 2025년 2월까지 오피스텔 신축공사를 맡은 시공사에 레미콘과 철근을 납품했고, 대금 가운데 1억 4천만원을 받지 못했습니다. 건축주 승낙을 받아 2025년 봄부터 한 호실에 들어가 지내며 경매법원에 유치권 신고를 했는데, 2026년 그 호실을 낙찰받은 매수인이 인도를 요구했습니다. Y씨는 유치권으로 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권은 어떤 채권에 인정되나요?

그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 다른 사람의 물건을 점유한 사람은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 요건을 그대로 두고 있습니다.

공사대금처럼 건물을 짓는 일 자체에서 생긴 채권은 이 요건을 충족할 수 있습니다. 반면 자재를 판 대가는 자재 매매계약에서 생긴 채권이어서 건물과의 견련관계가 인정되지 않습니다. 유치권자는 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있을 만큼 강한 권리라서, 법원은 이 견련관계를 좁게 봅니다.

자재가 건물에 쓰였는데도 유치권이 안 되나요?

안 됩니다. 대법원은 시공사와의 약정에 따라 공사현장에 시멘트·모래 등 건축자재를 공급한 사람의 대금채권은 매매대금채권에 불과하고, 자재가 신축공사에 사용되어 건물에 부합됐더라도 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다고 판단했습니다.

그 결과 건축주의 승낙을 받아 호실에 들어가 살면서 유치권 신고를 했더라도, 경매 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없습니다. 원심이 유치권을 인정했지만 대법원은 법리오해로 파기했습니다.

그러면 자재대금은 어떻게 받아야 하나요?

자재를 사 간 시공사(수급인)를 상대로 매매대금을 청구하는 것이 기본입니다. 시공사 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 먼저 공사대금채권이나 예금에 가압류를 해 두고 소송을 냅니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있습니다.

시공사가 건축주에게서 받을 공사대금이 남아 있다면 그 채권을 가압류하거나, 판결 뒤 압류·추심하는 방법도 있습니다. 시공사가 회생절차에 들어갔다면 개별 집행이 막히므로 채권신고 기간부터 확인해야 합니다. 시효가 3년이라 가압류나 소 제기로 시효를 중단시키는 일도 함께 챙겨야 합니다.

자재대금 미수 대응 순서

• 계약 상대방 확인 - 자재를 누구와 계약하고 누구에게 세금계산서를 발행했는지 확인합니다. 청구 상대가 여기서 정해집니다.
• 미수금 정리 - 납품일, 수량, 단가, 세금계산서, 입금 내역을 거래처별로 정리합니다.
• 시효 계산 - 마지막 납품일과 대금 청구 가능일부터 3년 시효를 계산합니다.
• 가압류 신청 - 시공사의 예금이나 건축주에 대한 공사대금채권에 가압류를 신청합니다.
• 소송과 집행 - 지급명령이나 대금 청구 소송을 내고, 판결 뒤 가압류한 채권을 압류·추심합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자재 공급과 함께 직접 시공까지 맡았거나 건축주와 직접 계약했다면 계약서와 작업 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 물품대금 청구와 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사대금이면 유치권이 되나요?
  건물 신축공사를 직접 한 수급인의 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권으로 인정될 수 있습니다. 민법 제320조 제1항은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 유치권을 인정합니다. 다만 점유가 계속되어야 하고, 경매 압류 뒤 점유를 시작했다면 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
• 자재를 직접 시공까지 했다면요?
  시공 부분의 대가는 공사대금으로 볼 여지가 있습니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결은 건축자재를 공급했을 뿐인 경우의 대금을 매매대금으로 보았으므로, 설치·시공까지 맡았다면 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서와 작업 내역을 따로 검토해야 합니다.
• 자재대금 소멸시효는 얼마인가요?
  3년입니다. 민법 제163조 제6호는 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가를 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 자재상이 판매한 건축자재 대금이 여기에 해당하므로 마지막 청구 가능일부터 3년 안에 소송이나 가압류로 시효를 중단시켜야 합니다.
• 시효는 어떻게 중단시키나요?
  청구, 압류·가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다. 민법 제168조가 이렇게 정합니다. 내용증명으로 청구만 하면 6개월 안에 재판상 청구 등을 해야 중단 효력이 유지되므로, 실무에서는 가압류나 지급명령을 함께 진행합니다.
• 유치권 신고를 하고 들어가 살았으면 어떻게 되나요?
  유치권이 성립하지 않으면 매수인의 인도 청구를 막을 수 없습니다. 민법 제320조 제1항의 견련관계가 없으면 점유만으로는 대항하지 못하고, 매수인에게 차임 상당의 부당이득을 물어야 할 수도 있습니다. 경매 뒤 인도명령이나 명도 소송이 들어오면 빨리 정리하는 편이 낫습니다.
• 시공사가 받을 공사대금을 가압류할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제276조 제1항은 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 가압류를 할 수 있다고 정하고, 시공사가 건축주에게 가진 공사대금채권도 가압류 대상이 됩니다. 제3채무자인 건축주에게 결정이 송달되면 그 뒤 시공사에게 지급해도 채권자에게 대항하지 못합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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