주택 임대차

건물만 빌렸는데 대지와 건물이 함께 경매되면 보증금은 어떻게 나눠 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대지와 건물이 함께 팔려 동시에 배당하면 임차인은 두 부동산의 경매대가에 비례해 보증금을 나누어 배당받습니다. 대법원 2001다66291 판결이 공동저당의 동시배당 규정인 민법 제368조 제1항을 유추 적용했습니다. 지금은 배당요구 종기와 대지·건물 등기부의 선순위 권리부터 확인하십시오.

대지 등기부에 따로 임차인으로 올라가 있어야 대지 대금에서 배당받는 것은 아닙니다. 주택을 빌리면 그 대지 이용도 당연히 따라오는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 다가구주택 한 층을 보증금 1억원에 임차하고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 초 건물과 대지가 함께 경매되어 대지는 6억원, 건물은 4억원의 경매대가가 남았습니다. A씨는 건물만 빌린 자신이 대지 대금에서도 배당받는지, 어떤 비율로 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물만 빌렸는데 대지 매각대금에서도 배당받을 수 있나요?

네. 건물만 빌린 임차인도 대항요건과 확정일자를 갖추면 건물뿐 아니라 대지를 판 돈에서도 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 우선변제의 대상이 되는 임차주택에 대지를 포함한다고 적고 있습니다.

소액임차인의 최우선변제도 같습니다. 보증금 중 일정액의 기준이 되는 주택가액에는 대지의 가액이 포함됩니다.

대지와 건물 대금에서 각각 얼마씩 배당받나요?

대지와 건물이 함께 팔려 동시에 배당할 때는 대지와 건물의 경매대가에 비례해 보증금을 나누어 배당받습니다. 대법원은 대지와 건물 모두에서 배당받는 주택임차인은 공동저당권자와 비슷한 지위에 있다고 보고, 공동저당의 동시배당 규정을 유추 적용했습니다.

여기서 경매대가는 매각대금 그대로가 아닙니다. 각 부동산의 매각대금에서 그 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 뺀 나머지입니다. 예를 들어 대지 경매대가가 6억원, 건물 경매대가가 4억원이고 임차인이 받을 보증금이 5,000만원이면, 대지에서 3,000만원, 건물에서 2,000만원을 배당받는 구조입니다.

법원은 대지와 건물을 한꺼번에 팔아도 대지 대금과 건물 대금을 따로 모아 각각 배당표를 짭니다. 일괄매각이면 전체 매각대금을 대지와 건물의 최저매각가격 비율로 나누어 각 대금을 정합니다. 대지에만 권리가 있는 채권자와 건물에만 권리가 있는 채권자가 다를 수 있기 때문입니다.

배당표가 잘못 나오면 어떻게 다투나요?

배당표에 이의가 있으면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 법원에 증명해야 합니다. 대지와 건물 배당표가 따로 짜이므로 이의도 각 배당표를 대상으로 따로 합니다.

배당표 초안은 배당기일 3일 전부터 법원에서 볼 수 있습니다. 대지와 건물 대금이 각각 얼마로 잡혔는지, 경매비용과 선순위채권이 어느 쪽에서 빠졌는지를 확인하면 비례 배분이 제대로 됐는지 알 수 있습니다.

대지 건물 동시 배당 대응 순서

• 배당요구 - 배당요구 종기까지 임대차계약서와 주민등록표 등본을 내고 배당요구를 합니다. 늦으면 우선변제를 받지 못할 수 있습니다.
• 매각대금 구분 확인 - 대지와 건물의 매각대금이 각각 얼마인지 확인합니다. 일괄매각이어도 감정가 비율로 나뉩니다.
• 경매대가 계산 - 각 대금에서 경매비용과 선순위채권을 뺍니다. 이 잔액의 비율로 보증금이 나뉩니다.
• 배당표 열람 - 배당기일 전에 배당표 초안을 봅니다. 비례 배분이 맞는지 계산해 봅니다.
• 이의와 소 제기 - 잘못됐으면 배당기일에 이의를 진술합니다. 1주 안에 배당이의의 소 제기를 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지에만 먼저 설정된 근저당이 있거나 건물이 대지보다 늦게 지어진 경우에 해당하면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지와 건물 등기부가 따로인데 둘 다 확인해야 하나요?
  확인해야 합니다. 대지와 건물은 별개의 부동산이라 근저당권이나 가압류가 따로 설정될 수 있습니다. 대지에만 먼저 설정된 근저당이 있으면 대지 대금에서 그 채권이 먼저 빠지므로, 두 등기부를 모두 떼어 권리 순서를 비교합니다.
• 경매대가 비례 배분은 법원이 알아서 하나요?
  원칙적으로 법원이 배당표를 짜면서 계산합니다. 다만 경매비용이나 선순위채권을 어느 부동산에 얼마나 배정했는지에 따라 결과가 달라질 수 있어, 배당기일 전에 배당표 초안을 열람해 계산이 맞는지 직접 확인하는 편이 안전합니다.
• 소액임차인도 대지 대금에서 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제 기준이 되는 주택가액에는 대지 가액이 포함됩니다. 대지와 건물이 함께 팔리면 소액보증금도 두 대금의 경매대가 비율로 나누어 배당됩니다. 다만 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  확정일자를 갖춘 임차인이라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 대항력이 있으면 매수인에게 보증금을 청구할 수 있지만, 대항력이 없다면 보증금을 잃을 위험이 큽니다.
• 배당이의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의를 진술한 뒤 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의를 취하한 것으로 보고 배당표대로 배당이 실시됩니다. 소장 접수증명원을 받아 법원에 내면 됩니다.
• 경매대가에서 선순위채권은 왜 빼나요?
  각 부동산에서 임차인보다 먼저 배당받는 채권이 있으면 그만큼은 임차인 몫이 될 수 없기 때문입니다. 대법원은 동시배당에서 말하는 경매대가를 매각대금에서 경매비용과 선순위채권을 뺀 잔액이라고 보았습니다. 이 잔액의 비율로 보증금을 나눕니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성