등기·명의신탁

다 갚고 안 지운 근저당 등기를 다시 빌려줄 때 그대로 써도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 돈을 다 받아 효력을 잃은 근저당 등기라도 다시 빌려주면서 그 등기를 쓰기로 합의하면 유효하게 쓸 수 있습니다. 다만 유용 합의 전에 후순위 근저당권자나 확정일자 받은 임차인처럼 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생겼다면 그 사람에게는 유효를 주장할 수 없습니다. 지금은 등기부를 떼어 기존 근저당 뒤에 새로 생긴 권리가 있는지 확인하십시오.

말소하고 새로 설정하는 절차를 꼭 거쳐야만 담보가 생기는 것은 아닙니다. 이해관계인이 없다면 유용 합의로 기존 등기를 살려 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지인 B씨에게 3,000만원을 빌려주면서 B씨 아파트에 근저당을 설정했고, 2024년 원리금을 모두 돌려받았지만 근저당 등기는 지우지 않았습니다. 2025년 B씨가 다시 3,000만원을 빌려 달라고 하자, A씨는 새로 설정하는 비용을 아끼려고 남아 있는 근저당 등기를 그대로 쓰려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다 갚은 근저당 등기는 왜 무효가 되나요?

담보한 채권이 없어지면 저당권도 함께 소멸하기 때문입니다. 저당권은 채권을 담보하는 권리여서 변제나 시효 완성으로 채권이 소멸하면 저당권도 소멸하고, 남은 등기는 실체 없는 등기가 되어 말소 대상이 됩니다.

다만 근저당권은 사정이 다를 수 있습니다. 근저당권은 채무의 확정을 장래로 미뤄 두는 담보여서, 거래가 계속되는 동안 채무가 한때 0원이 되어도 근저당권은 소멸하지 않습니다. 원래 근저당 설정계약의 기본거래가 아직 계속 중이고 새 대출이 그 범위에 들어간다면 유용 문제 없이 기존 근저당으로 담보됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제357조도 같은 구조입니다.

무효가 된 근저당 등기를 다시 쓰는 것이 허용되나요?

허용됩니다. 대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결은 실질관계가 소멸해 무효가 된 등기의 유용은 유용 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않은 경우 허용된다고 보았습니다. 등기가 실제 권리관계에 들어맞게 된 이상 다시 말소하고 설정하는 것은 불필요한 절차라는 취지입니다.

유용 합의는 묵시적으로도 할 수 있지만 쉽게 인정되지 않습니다. 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006다50055 판결은 등기가 무효임을 알면서 오래 이의를 제기하지 않았다는 것만으로는 부족하고, 무효임을 알면서도 유효함을 전제로 한 행동을 하는 등 유용할 의사가 드러나야 한다고 보았습니다. 새 차용증과 함께 유용 합의서를 따로 써 두는 편이 안전합니다.

유용 합의 전에 이해관계인이 생겼다면요?

그 이해관계인에게는 유효를 주장할 수 없습니다. 대법원 1998. 3. 24. 선고 97다56242 판결은 등기유용 합의를 했더라도 그 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 사람에게는 유용 합의를 내세워 저당권설정등기의 유효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 옛 등기가 없어졌다면 순위가 올라갔을 후순위 권리자를 보호하려는 것입니다.

대표적인 이해관계인은 후순위 근저당권자, 가압류권자, 확정일자를 받아 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 이들이 있으면 기존 근저당은 말소하고 새로 설정해야 하고, 새 근저당은 이들보다 뒤 순위가 됩니다. 가등기를 유용하는 경우에도 같은 법리가 적용됩니다.

근저당 등기 유용 대응 순서

• 등기부 확인 - 기존 근저당 이후 가압류·근저당·임차권등기가 생겼는지 봅니다. 하나라도 있으면 유용으로 그 사람보다 앞설 수 없습니다.
• 임차인 확인 - 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황으로 우선변제권 있는 임차인을 확인합니다. 등기부에 안 나오는 이해관계인입니다.
• 기본계약 확인 - 원래 근저당 설정계약이 계속적 거래를 담보하는지, 확정 사유가 생겼는지 봅니다. 확정 전이면 유용 없이도 담보될 수 있습니다.
• 유용 합의서 작성 - 새 차용증과 함께 기존 근저당 등기를 새 채무의 담보로 쓴다는 합의서를 날짜를 적어 작성합니다. 묵시적 합의는 증명이 어렵습니다.
• 말소 후 재설정 판단 - 이해관계인이 있으면 기존 등기를 말소하고 새로 설정합니다. 유용을 고집하면 나중에 배당에서 밀립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 아닌 제3자가 새 채권자로 들어오거나 기존 근저당을 다른 사람에게 이전하려는 경우에는 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당 효력 다툼과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당은 다 갚으면 바로 소멸하나요?
  경우에 따라 다릅니다. 민법 제357조 제1항은 근저당권이 확정될 때까지 채무의 소멸은 저당권에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 계속적 거래를 담보하는 근저당이라면 한때 채무가 0원이 되어도 소멸하지 않고, 특정 대출 하나만 담보한 것이라면 그 대출을 다 갚을 때 소멸합니다.
• 유용 합의는 말로만 해도 되나요?
  효력은 있지만 증명이 어렵습니다. 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006다50055 판결은 묵시적 합의를 인정하려면 등기가 무효임을 알면서도 유효함을 전제로 행동하는 등 유용할 의사가 드러나야 한다고 보았습니다. 날짜를 적은 서면 합의서를 새 차용증과 함께 남겨 두는 것이 안전합니다.
• 확정일자 임차인이 있으면 어떻게 되나요?
  그 임차인에게는 유용 등기의 효력을 주장할 수 없습니다. 유용 합의 전에 우선변제권을 갖춘 임차인은 등기상 이해관계인과 같이 보호되어, 경매 배당에서 유용한 근저당보다 앞설 수 있습니다. 합의 전에 전입세대 열람으로 임차인 유무를 확인해야 합니다.
• 유용 합의 뒤에 들어온 후순위자는요?
  그 사람에게는 유효를 주장할 수 있습니다. 대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결은 유용 합의 전에 이해관계 있는 제3자가 없으면 유용이 허용된다고 보았으므로, 합의 뒤에 근저당이나 가압류를 한 사람은 이미 유효하게 된 기존 등기보다 뒤 순위가 됩니다.
• 다른 사람이 새로 빌려주면서 기존 근저당을 쓸 수 있나요?
  저당권이전 부기등기를 하는 방식으로 가능합니다. 대법원 1998. 3. 24. 선고 97다56242 판결은 소유자가 새 채권자와 종전 채권자 명의 저당권등기를 유용해 이전 부기등기를 하기로 합의하고 실제로 부기등기를 마쳤다면 소유자에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 다만 부기등기 전 이해관계인에게는 주장할 수 없습니다.
• 유용이 안 되면 채권은 어떻게 되나요?
  채권 자체는 그대로 남습니다. 유용이 제3자에게 효력이 없다는 것은 담보로서 우선순위를 주장할 수 없다는 뜻일 뿐, 차용금채권은 유효합니다. 이때는 일반채권자로서 배당요구를 하거나 채무자의 다른 재산에 가압류를 해 회수합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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