상가 임대차

근저당 설정 뒤 상가 보증금을 올려 갱신하면 올린 부분도 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 근저당이 설정된 뒤 올린 상가 보증금은 근저당권자보다 먼저 받을 수 없고, 처음 보증금 범위에서만 근저당보다 앞섭니다. 대법원 90다카11377 판결은 저당권 설정 뒤의 보증금 증액 합의를 저당권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 지금은 처음 계약서와 증액 계약서의 확정일자, 근저당 등기일을 나란히 비교해 보십시오.

처음 계약서의 확정일자를 지우거나 새 계약서로 바꿔 낼 필요는 없습니다. 처음 보증금은 처음 확정일자 순위를 그대로 유지합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 3월 1일 부산의 상가를 보증금 5,000만원, 월세 100만원, 기간 2년으로 빌리고 그날 입점·사업자등록·확정일자를 마쳤습니다. 2024년 3월 건물에 근저당권이 설정됐고, 2025년 3월 1일 보증금을 5,250만원으로 올려 재계약하면서 새 계약서에 확정일자를 받았습니다. 건물이 경매에 넘어가자 근저당권자보다 먼저 받을 수 있는 금액이 얼마인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 뒤에 올린 보증금도 근저당보다 먼저 받나요?

아닙니다. 근저당이 설정되기 전부터 가진 처음 보증금은 근저당보다 먼저 받지만, 근저당 설정 뒤에 합의로 올린 부분은 근저당권자에게 주장할 수 없습니다. 근저당권자는 설정 당시의 보증금을 전제로 담보를 잡았는데, 나중에 올린 금액까지 앞세우면 근저당권자의 이익을 해치기 때문입니다.

사례에서는 근저당 설정 전의 처음 보증금 5,000만원 범위에서 근저당권자보다 먼저 배당받고, 올린 250만원은 근저당보다 뒤에 섭니다. 이 판례는 주택 사건이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위 권리자보다 먼저 받도록 같은 구조로 정하고 있어 상가에도 같은 원리가 적용됩니다.

올린 보증금은 경매에서 전혀 못 받나요?

그렇지 않습니다. 올린 보증금에 대해 새 계약서를 쓰고 확정일자를 받았다면, 그 확정일자보다 뒤에 설정된 담보권자나 일반채권자보다는 먼저 받습니다. 다만 앞선 근저당권자가 먼저 배당받고 남는 금액이 있어야 합니다.

증액분에 확정일자를 받지 않았다면 증액분은 일반채권과 같은 순위가 됩니다. 증액 합의서를 따로 쓰는 경우에도 그 합의서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.

경매 매수인에게는 얼마까지 주장할 수 있나요?

근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이라면, 처음 보증금 범위에서 매수인에게 대항할 수 있습니다. 경매로 배당받지 못한 처음 보증금 잔액이 있으면 그 금액을 돌려받을 때까지 점포를 비워 주지 않아도 됩니다. 근저당 설정 뒤에 올린 부분은 매수인에게 주장할 수 없습니다.

증액은 한 번에 청구 당시 보증금의 100분의 5를 넘지 못하므로, 사례처럼 5,000만원을 5,250만원으로 올린 정도는 증액 한도 안입니다.

보증금 증액 전 확인 순서

• 등기부 확인 - 증액 합의 전에 등기사항증명서로 근저당 설정 여부와 채권 금액을 봅니다. 증액분의 순위를 가늠합니다.
• 새 계약서 작성 - 증액 금액과 날짜를 적은 계약서나 합의서를 씁니다. 처음 계약서도 함께 보관합니다.
• 확정일자 받기 - 새 계약서에 바로 확정일자를 받습니다. 증액분 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 대항요건 유지 - 사업자등록과 점포 점유를 계속 유지합니다. 처음 보증금의 대항력과 우선변제권의 기초입니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 처음 계약서와 새 계약서를 모두 내고 배당요구를 합니다. 순위를 따로 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약하면서 임대인이 바뀌었거나 계약 조건 전체를 새로 정한 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 계약서 확정일자는 재계약 뒤에도 유효한가요?
  유효합니다. 대항요건을 계속 유지하면서 같은 임대인과 계약을 갱신했다면 처음 보증금은 처음 확정일자 순위를 유지합니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결도 저당권 설정 전에 취득한 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이라고 보았습니다.
• 증액분에 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요?
  증액분은 우선변제권이 없는 일반채권이 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에만 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 받도록 정합니다. 증액 계약서나 합의서에 따로 확정일자를 받아야 그 날짜로 순위가 생깁니다.
• 근저당 설정 전에 보증금을 올렸다면요?
  근저당 설정 전에 올리고 그 증액 계약서에 확정일자를 받았다면 증액분도 근저당보다 먼저 받습니다. 순위는 확정일자와 근저당 등기일의 선후로 정해지므로, 증액 계약서의 확정일자가 근저당 등기일보다 앞서는지를 확인하면 됩니다.
• 경매 매수인에게 증액분까지 달라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권설정등기 후 보증금을 증액한 합의는 저당권자에게 대항할 수 없어, 경락받은 소유자에게는 증액 전 보증금을 받을 때까지만 명도를 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 상가 보증금은 한 번에 얼마까지 올릴 수 있나요?
  청구로 올리는 경우 청구 당시 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항과 시행령 제4조가 정한 한도이고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에는 이 한도가 적용되지 않습니다.
• 부산 상가는 보증금이 얼마까지면 이 보호를 받나요?
  2026. 9. 28. 기준 부산광역시는 환산보증금 6억9천만원 이하여야 확정일자에 의한 우선변제권이 인정됩니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제2호가 과밀억제권역과 부산광역시를 같은 기준으로 정합니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다.

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