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제 빚이 근저당 한도액을 넘었는데, 한도액만 갚으면 근저당을 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 돈을 빌린 본인이 자기 부동산에 근저당을 설정했다면 한도액만 갚아서는 말소를 청구할 수 없고, 빚 전액을 갚아야 근저당이 소멸합니다. 대법원 2010다3681 판결이 이렇게 판단했습니다. 지금은 원금·이자·지연손해금을 합한 현재 채무 총액부터 확인하십시오.

한도액을 넘는 부분까지 담보된다고 해서 그 부분을 경매에서 채권자가 먼저 가져가는 것으로 걱정할 필요는 없습니다. 경매 배당에서 근저당권자가 우선변제를 받는 한도는 한도액입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 개인 채권자 B씨에게 1억5천만원을 빌리면서 자기 아파트에 한도액 1억8천만원의 근저당을 설정했습니다. 2025년부터 이자를 못 내 지연손해금이 쌓였고, 2026년 채무 총액은 2억1천만원이 됐습니다. A씨는 아파트를 팔기 전에 한도액인 1억8천만원만 갚고 근저당을 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한도액을 넘는 빚도 근저당으로 묶여 있나요?

채무자 본인과의 관계에서는 묶여 있습니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다3681 판결은 채권액이 한도액을 넘으면 채권자가 채무자 겸 설정자에게서 한도액과 지연손해금, 집행비용만 받고 근저당을 말소해 줄 이유가 없고, 채권 전액을 갚을 때까지 근저당의 효력이 남은 채무에 미친다고 보았습니다.

한도액은 경매에서 우선변제를 받는 한도입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 근저당을 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권으로 정하고, 이자는 한도액 안에 포함된 것으로 봅니다.

일부만 갚으면 한도액 범위 채무부터 갚은 것이 되나요?

그렇게 보지 않습니다. 같은 판결은 채무 전액에 못 미치는 돈을 갚았다고 해서 우선 한도액 범위의 채권에 충당한 것으로 볼 이유가 없고, 변제충당의 일반 법리에 따라 채권 전부에 충당한다고 보았습니다. 근저당권자는 충당 뒤 남은 채권에 대해 한도액을 한도로 우선변제권을 가집니다.

그래서 충당 순서는 비용, 이자, 원본입니다. 원금을 먼저 줄이려고 입금해도 밀린 이자와 비용이 있으면 그쪽부터 소멸합니다. 각색 사례에서 A씨가 1억8천만원을 갚으면 비용과 이자, 원금 순으로 충당되고 남은 3천만원에도 근저당의 효력이 그대로 미칩니다. 아파트를 팔 때 매수인은 근저당이 말소된 상태로 넘겨받기를 원하므로, 잔금으로 전액을 한꺼번에 갚고 말소 서류를 받는 방식으로 거래 일정을 짭니다.

담보를 서 준 사람이나 집을 산 사람은 다른가요?

다릅니다. 대법원 1974. 12. 10. 선고 74다998 판결은 남의 빚을 위해 근저당을 설정해 준 물상보증인은 한도액만 갚으면 말소를 청구할 수 있고 한도액을 넘는 부분까지 갚을 의무는 없다고 보았습니다.

근저당 부동산을 산 제3취득자도 확정된 피담보채무를 한도액 범위에서 갚고 근저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 채무를 직접 진 사람만 전액 변제 부담을 집니다.

근저당 한도액 초과 대응 순서

• 채무 총액 확인 - 채권자에게 원금, 약정 이자, 지연손해금, 비용 내역을 받아 현재 총액을 확인합니다.
• 설정자 지위 확인 - 등기부에서 채무자와 소유자가 같은 사람인지 봅니다. 다르면 한도액까지만 책임지는 구조입니다.
• 이자 적법성 점검 - 약정 이자와 지연손해금이 법정 상한을 넘지 않았는지 확인합니다. 넘는 부분은 채무 총액에서 빠집니다.
• 변제 계획 수립 - 전액을 한 번에 갚기 어렵다면 매각이나 대환대출로 전액 상환 시점을 잡습니다.
• 변제와 말소 청구 - 전액을 갚거나 공탁한 뒤 근저당권설정등기 말소를 요구하고, 응하지 않으면 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 여러 건이거나 공동담보로 잡혀 있는 경우에는 등기부와 대출 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한도액만 갚았는데 근저당이 안 지워지나요?
  채무자 본인이 설정한 근저당이라면 그렇습니다. 채권 전액을 갚을 때까지 근저당의 효력이 남은 채무에 미친다는 것이 판례입니다. 한도액을 넘는 부분까지 갚아야 말소를 청구할 수 있습니다.
• 경매에서 채권자는 한도액을 넘게 받나요?
  근저당권으로 우선변제를 받는 한도는 한도액입니다. 넘는 부분은 일반채권이 되어 배당요구 등 절차를 거쳐 다른 일반채권자와 비율대로 배당받습니다. 매각대금이 남으면 소유자에게 돌아갑니다.
• 일부 변제금은 어디에 먼저 충당되나요?
  당사자가 정하지 않으면 비용, 이자, 원본 순서로 충당됩니다. 한도액 범위 채권에 먼저 충당한 것으로 보지 않습니다. 원금을 줄이려면 밀린 이자와 비용까지 함께 갚아야 합니다. 입금 내역을 날짜별로 보관합니다.
• 입금할 때 충당 채무를 지정할 수 있나요?
  같은 채권자에게 여러 채무를 진 경우 변제자는 갚을 때 어느 채무에 충당할지 지정할 수 있습니다. 다만 비용과 이자가 남아 있으면 그 순서를 채권자 동의 없이 바꿀 수 없습니다. 지정은 문자나 서면으로 남깁니다.
• 남의 빚 담보로 설정해 줬다면요?
  물상보증인은 한도액만 갚으면 근저당 말소를 청구할 수 있고, 한도액을 넘는 채무까지 갚을 의무는 없다는 것이 판례입니다. 채무자 본인이 설정한 경우와 결론이 다르므로 등기부의 채무자란부터 확인합니다.
• 근저당 있는 집을 샀다면 얼마를 갚나요?
  저당부동산의 소유권을 취득한 제3자는 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 판례는 확정된 채무를 한도액 범위에서 갚으면 된다고 봅니다. 매매대금에서 공제한 경우도 같습니다.
• 전액을 갚았는데 채권자가 말소를 안 해 주면요?
  피담보채권이 변제로 소멸하면 근저당권도 함께 소멸합니다. 채권자가 말소등기에 협조하지 않으면 근저당권설정등기 말소를 청구하는 소송을 내고, 판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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