등기·명의신탁

근저당 존속기간이 남았는데 거래를 끝내려면 먼저 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 거래를 계속할 뜻이 없다면 근저당 존속기간이나 결산기 전이라도 해지해서 피담보채무를 확정할 수 있습니다. 대법원 2002다7176 판결은 담보된 채권이 모두 소멸하고 새 거래 의사가 없으면 존속기간 경과 전에도 해지와 말소 청구를 허용합니다. 지금은 근저당권자와의 대출·보증 거래가 모두 끝났는지부터 확인하십시오.

근저당 등기부에 적힌 존속기간이나 결산기가 끝날 때까지 기다렸다가 갚아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 거래를 계속할 뜻이 없다면 그 전에 해지하고 정리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 봄 사업자금 1억 5천만원을 빌리면서 자기 상가에 담보 한도액 1억 8천만원, 존속기간 5년의 근저당을 설정했습니다. 2025년 말 대출을 모두 갚고 거래 은행도 옮겼는데, 은행은 존속기간이 2028년까지라며 말소를 미뤘습니다. A씨는 새 거래를 할 생각이 없으니 지금 정리할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

존속기간 전에 근저당 피담보채무를 확정할 수 있나요?

확정할 수 있습니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권이라 원칙적으로 존속기간이나 결산기가 와야 확정됩니다. 그러나 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결은 담보된 채권이 모두 소멸하고 채무자가 새로 돈을 빌리는 등 거래를 계속할 의사가 없으면, 존속기간이나 결산기 전이라도 근저당권설정자가 계약을 해지하고 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 있다고 보았습니다.

해지는 근저당권자에게 의사표시로 합니다. 해지 통지가 근저당권자에게 도달한 때 피담보채무가 확정되고, 그 뒤에 생긴 채무는 이 근저당권으로 담보되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 근저당 규정을 그대로 두고 있어 원안의 결론은 지금도 유지됩니다.

존속기간을 정하지 않은 근저당은 언제 확정되나요?

존속기간이나 결산기를 정하지 않았다면 확정 방법에 관한 다른 약정을 먼저 따르고, 그런 약정도 없으면 근저당권설정자가 언제든지 해지의 의사표시를 해서 피담보채무를 확정할 수 있습니다. 은행 여신거래 약정서에 「해지 통지 후 일정 기간이 지나야 확정된다」는 조항이 있으면 그 조항이 우선합니다.

담보 부동산을 산 사람도 해지할 수 있나요?

할 수 있습니다. 같은 판결은 피담보채무를 확정시키는 해지 권한을 근저당 부동산의 소유권을 취득한 제3취득자도 원용할 수 있다고 보았습니다. 제3취득자는 확정된 채무를 담보 한도액 범위에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

채무가 확정된 뒤에는 어떻게 정리하나요?

확정된 채무를 모두 갚으면 근저당권은 부종성에 따라 소멸하고, 근저당권자는 설정등기를 말소해 줄 의무를 집니다. 채무가 남아 있으면 먼저 갚아야 하고, 갚은 뒤에도 말소에 응하지 않으면 근저당권설정등기 말소 청구 소송으로 정리합니다.

근저당 피담보채무 확정 대응 순서

• 거래 내역 확인 - 근저당권자와의 대출·카드·보증 거래가 모두 끝났는지 확인합니다. 남은 거래가 있으면 해지해도 그 채무는 확정 범위에 들어갑니다.
• 약정서 확인 - 근저당권설정계약서와 여신거래 약정서에서 존속기간·결산기·확정 방법 조항을 찾습니다. 확정 방법 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 해지 통지 - 내용증명으로 해지와 채무 확정의 뜻을 알립니다. 도달한 날이 확정 시점이 됩니다.
• 잔액 변제 - 확정된 채무 잔액을 받아 변제합니다. 변제 영수증과 잔액 확인서를 남깁니다.
• 말소 요구 - 근저당권설정등기 말소 서류를 요구합니다. 응하지 않으면 말소 청구 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 포괄근저당으로 보증채무까지 담보하거나 여러 금융기관 거래가 얽혀 있으면 약정서 원문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 담보 부동산 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 해지 통지는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?
  방식에 제한은 없습니다. 민법 제543조 제1항은 해지를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정할 뿐입니다. 다만 해지 통지가 도달한 때 피담보채무가 확정되므로, 도달 날짜를 증명할 수 있는 내용증명우편으로 보내 두는 편이 나중에 확정 시점을 다툴 때 유리합니다.
• 빚이 남아 있어도 존속기간 전에 해지할 수 있나요?
  해지 자체는 가능하지만 남은 빚은 그대로 확정되어 담보됩니다. 판례가 말하는 조기 해지는 거래를 계속할 의사가 없다는 것이 전제이고, 해지로 확정된 채무를 다 갚아야 근저당권이 소멸합니다. 남은 채무를 갚지 않고 말소만 요구할 수는 없습니다.
• 해지한 뒤에 새로 빌린 돈도 담보되나요?
  담보되지 않습니다. 해지로 피담보채무가 확정되면 그 뒤에 생긴 채무는 이 근저당권의 담보 범위에서 빠집니다. 근저당권자는 확정 이후 새로 생긴 대출로 경매를 신청하거나 우선 배당을 주장할 수 없고, 필요하면 새로 담보를 설정해야 합니다.
• 집을 산 사람도 전 주인의 근저당을 해지할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2002다7176 판결은 근저당 부동산의 소유권을 취득한 제3취득자도 설정자의 해지 권한을 원용할 수 있다고 보았습니다. 제3취득자는 확정된 채무를 담보 한도액 범위에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
• 담보 한도액보다 빚이 많으면 얼마를 갚아야 하나요?
  제3취득자는 담보 한도액까지만 변제하면 근저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 반면 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결에 따르면 채무자 겸 설정자는 한도액과 관계없이 채무 전액을 갚아야 근저당권이 소멸합니다. 누구 입장에서 갚는지에 따라 금액이 달라집니다.
• 근저당권자가 말소를 안 해 주면 어떻게 하나요?
  채무가 모두 소멸했다면 근저당권은 부종성에 따라 소멸하고 등기만 남은 상태가 됩니다. 이때는 근저당권자를 상대로 근저당권설정등기 말소 청구 소송을 내어 판결로 말소할 수 있습니다. 변제 영수증과 잔액 0원 확인서가 주된 증거가 됩니다.
• 존속기간이 없는 근저당은 언제든 해지되나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 존속기간이나 결산기가 없고 확정 방법에 관한 다른 약정도 없으면 근저당권설정자가 언제든지 해지의 의사표시로 피담보채무를 확정할 수 있습니다. 약정서에 확정 방법을 따로 정해 두었다면 그 약정이 먼저 적용됩니다.

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