등기·명의신탁

근저당권자와 채무자를 실제와 다르게 등기했는데 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채권자·채무자·제3자의 합의가 있고 채권이 제3자에게 실제로 귀속됐다면 제3자 명의 근저당권도 유효하고, 편의상 매도인을 채무자로 적은 것도 유효합니다. 대법원 전원합의체 판결은 두 형태가 결합돼도 그것만으로 무효가 아니라고 봅니다. 지금은 세 사람의 합의와 채권 이전을 보여 주는 문서부터 찾으십시오.

등기부에 적힌 근저당권자와 채무자가 실제와 다르다는 이유만으로 그 근저당권이 당연히 무효라고 단정할 필요는 없습니다. 판례는 일정한 요건 아래 유효로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 토지를 12억원에 팔면서 매수인 법인이 토지를 담보로 대출을 받아 잔금 4억원을 내기로 했습니다. 잔금을 담보하려고 A씨가 지정한 지인 B씨 명의로 2순위 근저당권을 설정하되 채무자는 등기부상 소유자인 A씨로 적었고, A씨는 B씨에게서 4억원을 빌렸다는 차용금증서를 써 주었습니다. 2025년 토지가 경매되자 다른 채권자가 B씨 근저당권이 무효라며 배당이의를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권자를 제3자 명의로 해도 유효한가요?

일정한 요건을 갖추면 유효합니다. 근저당권은 채권을 담보하는 권리이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자가 같아야 합니다. 그러나 채권자·채무자·제3자 사이에 제3자를 근저당권자로 하기로 합의했고, 채권양도나 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계 같은 방법으로 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 특별한 사정이 있으면 제3자 명의 근저당권도 유효합니다.

매도인이 자신이 지정한 제3자로부터 매매잔대금만큼 빌린다는 차용금증서를 써 주고 매수인이 이를 승낙했다면, 잔대금 채권이 제3자에게 이전된 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결이 이 경우를 유효로 보았습니다.

실제 채무자 대신 매도인을 채무자로 적어도 되나요?

됩니다. 매수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 매도인의 승낙 아래 그 부동산을 담보로 제공하면서, 당사자 합의로 편의상 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 적은 근저당권은 실제 채무자인 매수인의 채무를 담보하는 것으로 유효합니다. 제3자를 근저당권자로 하고 매도인을 채무자로 하는 두 형태가 결합되어도 그것만으로 무효가 되지는 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 판례도 이 전원합의체 판결의 기준을 따릅니다. 다만 반대의견은 이런 근저당권이 담보물권의 부종성과 부동산 명의신탁 금지 취지에 어긋난다고 보았으므로, 합의와 채권 귀속을 뒷받침하는 문서가 없으면 무효 주장이 받아들여질 위험이 있습니다.

합의나 채권 이전이 없으면 어떻게 되나요?

제3자에게 채권이 전혀 귀속되지 않고 이름만 빌려준 것이라면 근저당권은 피담보채권 없는 등기로서 무효가 될 수 있습니다. 근저당권은 피담보채무가 확정될 때까지 한도 안에서 채무를 담보하는 권리이므로, 담보할 채권이 없는 명의인의 근저당권은 경매 배당에서 다른 채권자의 배당이의 대상이 됩니다.

부동산 소유권 명의를 남에게 맡기는 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」로 금지되고, 근저당권 같은 담보권 명의도 같은 법의 적용을 받을 수 있습니다. 명의만 빌리는 방식은 피해야 합니다.

제3자 명의 근저당권 대응 순서

• 합의 문서 확보 - 채권자·채무자·명의인의 합의를 보여 주는 약정서를 찾습니다. 유효 요건의 출발점입니다.
• 채권 귀속 증명 - 차용금증서, 채권양도 통지, 제3자를 위한 계약 조항을 모읍니다. 채권이 명의인에게 넘어갔는지 보여 줍니다.
• 실제 채무자 확인 - 매수인이 실제 채무자라는 대출·송금 자료를 정리합니다. 채무자 표시가 달라도 담보 범위가 정해집니다.
• 배당이의 대응 - 다른 채권자가 무효를 주장하면 배당이의 소송에서 위 자료로 다툽니다. 기한 안에 소를 내야 합니다.
• 등기 정리 검토 - 필요하면 근저당권 명의 변경이나 새 설정을 검토합니다. 이후 다툼을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의인이 채권자의 가족이거나 세금·강제집행을 피하려는 사정이 있었다면 거래 경위 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 효력 다툼과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자 명의 근저당권은 언제 유효한가요?
  채권자·채무자·제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도나 제3자를 위한 계약 등으로 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 특별한 사정이 있을 때 유효합니다. 대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결이 제시한 기준입니다.
• 매도인을 채무자로 적은 근저당권도 유효한가요?
  유효합니다. 매수인이 이전등기 전에 매도인 승낙을 받아 부동산을 담보로 제공하면서 편의상 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 적었다면, 그 근저당권은 실제 채무자인 매수인의 채무를 담보합니다. 같은 전원합의체 판결이 이렇게 보았습니다.
• 명의만 빌린 근저당권도 유효한가요?
  유효하다고 보기 어렵습니다. 제3자에게 채권이 전혀 귀속되지 않고 이름만 빌린 것이라면 담보할 채권이 없는 등기가 됩니다. 민법 제357조 제1항의 근저당권은 피담보채무를 전제로 하므로 배당이의 소송에서 무효로 판단될 수 있습니다.
• 다른 채권자가 배당이의를 하면 어떻게 하나요?
  배당이의 소송에서 합의와 채권 귀속을 증명해야 합니다. 이의를 받은 근저당권자는 약정서, 차용금증서, 채권 이전 승낙 문서, 잔금 송금 내역으로 유효 요건을 보여 줍니다. 이의한 채권자가 기간 안에 소를 내지 않으면 배당표대로 지급됩니다.
• 부동산실명법 위반 문제는 없나요?
  명의만 빌린 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 정하고, 담보권 명의도 적용 대상이 될 수 있습니다. 채권이 실제로 명의인에게 귀속된 경우라면 판례상 유효로 볼 수 있습니다.
• 근저당권 한도 안의 이자도 담보되나요?
  담보됩니다. 민법 제357조 제2항은 근저당권의 경우 채무의 이자를 한도액 안에 산입한 것으로 본다고 정합니다. 원금과 이자를 합친 금액이 한도를 넘으면 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제받지 못하고 일반 채권으로 남습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

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