등기·명의신탁

20년 동안 등기부상 저당권자였으면 저당권을 시효취득하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 저당권은 점유를 수반하지 않는 권리여서 등기부상 저당권자로 20년이 지났더라도 시효취득의 대상이 되지 않는다고 봅니다. 취득시효 규정은 소유권 외의 재산권에도 준용되지만, 점유나 권리의 사실상 행사가 없는 권리에는 적용될 여지가 없습니다. 지금은 저당권 등기의 원인이 된 피담보채권이 실제로 있는지와 그 채권의 소멸시효부터 확인하십시오.

등기부에 오래 남아 있다는 이유로 저당권이 더 단단해진다고 믿고 채권 관리를 미룰 필요는 없지만, 반대로 채권 기록은 따로 챙겨야 합니다. 등기 기간은 저당권의 효력을 늘려 주지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년 지인에게 5천만원을 빌려주면서 지인 소유 토지에 저당권을 설정했습니다. 지인은 2008년까지 이자를 보내다가 그 뒤로는 연락이 끊겼고, A씨는 등기만 믿고 따로 청구하지 않았습니다. 2025년 토지 매매를 앞둔 지인 쪽에서 저당권 말소를 요구하자, A씨는 20년 가까이 저당권자로 있었으니 오히려 저당권을 시효취득한 것 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권은 왜 시효취득 대상이 아닌가요?

점유도, 권리의 사실상 행사도 없기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제248조는 취득시효 규정을 소유권 이외의 재산권 취득에 준용하지만, 취득시효는 권리를 사실상 행사해 온 상태를 권리로 인정하는 제도입니다. 저당권자는 부동산의 점유를 넘겨받지 않고 우선변제를 받을 권리만 가지므로 점유를 전제로 한 시효가 들어설 자리가 없습니다.

재산권을 사실상 행사하는 경우에는 점유 규정이 준용됩니다. 그러나 저당권은 경매를 신청해 실행하기 전까지는 권리를 사실상 행사하는 모습도 드러나지 않으므로, 이른바 준점유가 성립하기도 어렵습니다.

그렇다면 20년 된 저당권 등기는 유효한가요?

등기 기간과 상관없이 피담보채권이 있는지로 정해집니다. 저당권은 채권을 담보하는 권리이므로, 담보한 채권이 시효 완성 등으로 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 원금 반환을 청구할 수 있는 날부터 10년 동안 청구하지 않으면 일반 채권은 소멸시효가 완성됩니다.

반대로 피담보채권이 처음부터 없었다면 저당권 등기는 원인 없는 등기이고, 20년이 지나도 시효로 유효해지지 않습니다. 부동산 소유자는 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 결국 오래된 저당권 등기를 둘러싼 다툼은 시효취득이 아니라 피담보채권의 존재와 소멸시효로 판단합니다.

시효로 취득할 수 있는 재산권은 무엇인가요?

점유나 사실상 행사가 따르는 권리입니다. 지상권처럼 토지를 사용하는 권리, 계속되고 표현된 통행로 같은 지역권이 대표적입니다. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 점유취득시효 규정이 준용됩니다. 이웃 땅에 눈에 보이는 통로를 스스로 개설해 20년 넘게 써 왔다면 통행지역권의 시효취득을 검토할 수 있습니다.

오래된 저당권 정리 대응 순서

• 피담보채권 확인 - 저당권 설정의 원인이 된 대여 계약서와 채권액을 확인합니다. 채권이 처음부터 없었다면 등기는 원인 없는 등기이므로 기간과 상관없이 말소 대상입니다.
• 마지막 변제일 확인 - 이자나 원금이 마지막으로 오간 날을 통장으로 찾습니다. 소멸시효 계산의 기준이 됩니다.
• 시효 중단 여부 점검 - 채권자가 소송·압류를 했거나 채무자가 채무를 승인한 적이 있는지 봅니다. 있으면 그날부터 새로 세고, 채무자가 일부라도 갚았다면 그것도 승인으로 볼 수 있습니다.
• 말소 요청 - 채권이 소멸했으면 채권자에게 저당권 말소 등기에 협조해 달라고 내용증명으로 요청합니다. 요청한 날짜와 답변은 뒤의 소송 자료가 됩니다.
• 말소 소송 - 협조하지 않으면 저당권설정등기 말소 청구 소송을 냅니다. 판결이 확정되면 소유자가 단독으로 말소 등기를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이거나 채권자가 이미 사망해 상속인이 여러 명인 경우에는 등기부와 채권 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 오래된 담보 등기 정리 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권도 시효취득할 수 있나요?
  할 수 없다고 봅니다. 민법 제248조는 취득시효 규정을 소유권 이외의 재산권에 준용하지만, 저당권은 점유를 수반하지 않고 실행 전에는 권리의 사실상 행사도 드러나지 않아 시효취득의 대상이 되지 않습니다. 등기 기간이 길어도 결론은 같습니다.
• 준점유란 무엇인가요?
  재산권을 사실상 행사하는 상태입니다. 민법 제210조는 점유에 관한 규정을 재산권을 사실상 행사하는 경우에 준용한다고 정합니다. 통행 같은 사용이 있는 권리에서 인정되며, 저당권은 경매 실행 전에는 사실상 행사하는 모습이 드러나지 않아 준점유가 성립하기 어렵습니다.
• 피담보채권이 시효로 소멸하면 저당권은요?
  저당권도 소멸합니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다고 정합니다. 등기가 남아 있어도 효력이 없으므로 소유자는 말소를 청구할 수 있습니다.
• 빌려준 돈의 소멸시효는 몇 년인가요?
  일반 채권은 10년입니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 상인 사이 거래로 생긴 채권은 상법에 따라 5년이 될 수 있어 거래 성격을 확인해야 합니다.
• 저당권자는 부동산을 점유하나요?
  점유하지 않습니다. 민법 제356조는 저당권자가 채무자나 제3자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에서 우선변제를 받을 권리를 가진다고 정합니다. 점유가 없다는 점이 시효취득 대상에서 빠지는 이유입니다.
• 시효로 얻을 수 있는 다른 권리는 무엇인가요?
  점유나 사실상 행사가 따르는 권리입니다. 지상권처럼 토지를 사용하는 권리가 대표적이고, 지역권은 민법 제294조에 따라 계속되고 표현된 것에 한해 점유취득시효 규정이 준용됩니다. 오랫동안 눈에 보이는 통로를 개설해 써 온 통행지역권이 예입니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?

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