등기·명의신탁

20년 점유 중 제가 설정해 준 저당권도 시효취득하면 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효가 진행되는 동안 점유자 스스로 채권자에게 저당권을 설정해 주었다면 그 땅을 시효취득하더라도 저당권은 소멸하지 않습니다. 대법원 2014다21649 판결은 이미 저당권을 용인하고 점유해 온 사람이라고 보았습니다. 지금은 저당권을 설정한 날과 피담보채무의 변제기부터 확인하십시오.

시효취득 등기를 마쳤다고 등기부의 저당권이 저절로 지워질 것이라고 기다릴 필요는 없습니다. 저당권은 따로 정리해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005년부터 등기명의가 남아 있는 먼 친척의 밭을 자기 땅처럼 경작해 왔습니다. 2014년 A씨는 농협이 아닌 지인 B씨에게 3천만원을 빌리면서 그 밭에 B씨 명의 저당권을 설정해 주었습니다. 2026년 A씨는 20년이 넘었다며 시효취득을 준비하면서 B씨의 저당권도 함께 없어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효취득하면 땅에 붙은 권리는 모두 없어지나요?

원칙은 그렇지만 예외가 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득하고, 이는 원시취득이라 원소유자의 소유권에 붙은 제한의 영향을 받지 않는 완전한 소유권이 원칙입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 규정입니다.

그러나 진정한 권리자가 아니던 채무자나 물상보증인이 채무 담보로 저당권설정등기를 해 준 뒤 그 부동산을 시효취득하는 경우에는, 저당목적물의 시효취득으로 저당권자의 권리가 소멸하지 않습니다. 이들은 피담보채무를 갚을 의무나 책임이 있는 사람으로서 이미 저당권의 존재를 받아들이고 점유해 왔기 때문입니다.

원소유자가 설정한 저당권과는 무엇이 다른가요?

누가 저당권을 설정했는지에 따라 달라집니다. 원소유자가 자기 채무를 위해 설정한 저당권이라면 점유자는 그 저당권을 용인한 적이 없으므로, 원시취득의 원칙에 따라 시효취득으로 저당권의 제한을 받지 않는 소유권을 얻을 여지가 있습니다. 반면 점유자 자신이 채무자나 물상보증인으로 설정한 저당권은 시효취득 후에도 남습니다.

저당권자는 저당권을 설정한 사람이 채무자든 제3자든 그 부동산에서 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 시효취득 후에도 저당권이 남으면 채무를 갚지 않을 때 저당권자가 경매를 신청할 수 있습니다.

남아 있는 저당권은 어떻게 없앨 수 있나요?

피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 빚을 모두 갚거나, 채권이 10년간 행사되지 않아 소멸시효가 완성되면 저당권은 부종성에 따라 함께 없어지고 말소등기를 청구할 수 있습니다. 이자 지급이나 압류 등 시효중단 사유가 있었는지 먼저 확인합니다.

채무가 남아 있다면 원금과 이자, 지연손해금을 갚고 저당권자에게서 말소등기에 필요한 서류를 받는 것이 가장 빠른 정리 방법입니다. 저당권자가 서류를 내주지 않으면 채무 소멸을 이유로 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 냅니다. 갚은 금액과 날짜는 계좌이체 내역으로 남겨 두어야 나중에 다툼이 생겨도 증명할 수 있습니다.

시효취득 후 저당권 대응 순서

• 설정자 확인 - 등기부와 설정계약서로 저당권을 누가 설정했는지 봅니다. 점유자 자신이 설정했다면 시효취득 후에도 남습니다.
• 피담보채무 확인 - 저당권으로 담보된 빚의 원금·이자·변제기를 확인합니다. 남은 채무액이 정리 비용이 됩니다.
• 소멸시효 검토 - 변제기부터 10년이 지났는지, 그사이 이자 지급이나 압류가 있었는지 확인합니다. 시효가 완성됐다면 저당권도 소멸합니다.
• 변제 또는 말소 청구 - 채무가 남았으면 갚고 말소를 받고, 소멸했으면 저당권자에게 말소등기를 청구합니다.
• 경매 위험 관리 - 저당권이 남은 상태에서 채무를 연체하면 경매가 신청될 수 있습니다. 변제 일정을 먼저 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권처럼 피담보채무의 한도만 정한 담보이거나 점유 부분이 토지 일부인 경우에는 설정계약서와 측량도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당권 말소와 점유취득시효 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효취득은 원시취득인데 왜 저당권이 남나요?
  점유자가 저당권을 스스로 설정해 준 경우이기 때문입니다. 대법원 2014다21649 판결은 채무자나 물상보증인이 채무 담보로 저당권을 설정한 뒤 그 부동산을 시효취득하면, 이미 저당권의 존재를 용인하고 점유해 온 것이므로 저당권자의 권리가 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 원래 주인이 설정한 저당권도 남나요?
  그 경우는 다를 수 있습니다. 점유취득시효는 원시취득이라 원소유자의 소유권에 붙은 제한의 영향을 받지 않는 것이 원칙이고, 대법원 2014다21649 판결의 예외는 점유자 자신이 채무자나 물상보증인으로 저당권을 설정한 경우입니다. 설정자가 누구인지 등기부로 먼저 확인하십시오.
• 빚을 갚지 않으면 경매될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 민법 제356조에 따라 저당권자는 담보로 제공된 부동산에서 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있으므로, 시효취득 뒤에도 저당권이 남아 있다면 채무를 갚지 않을 때 저당권자가 경매를 신청할 수 있습니다.
• 빚이 오래돼서 시효가 지났다면 어떻게 되나요?
  저당권도 함께 소멸합니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효 완성 등으로 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 제162조 제1항에 따라 채권은 10년간 행사하지 않으면 시효가 완성되지만, 이자 지급이나 압류가 있었다면 시효가 중단됐을 수 있습니다.
• 시효취득 등기를 하면 저당권이 자동으로 말소되나요?
  자동으로 말소되지 않습니다. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기와 저당권 말소는 별개입니다. 저당권이 소멸하는 경우라도 저당권자를 상대로 말소등기를 신청하거나 청구해야 등기부에서 지워집니다.
• 물상보증인으로 설정해 준 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원 2014다21649 판결은 채무자뿐 아니라 물상보증인이 채무 담보로 저당권을 설정해 준 뒤 그 부동산을 시효취득하는 경우에도 저당권이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 물상보증인도 담보 책임을 지는 사람으로서 저당권을 용인하고 점유했기 때문입니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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