등기·명의신탁

채권자가 아닌 제3자 이름으로 설정된 근저당권도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 무효이고, 채권자·채무자·제3자의 합의와 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속된 특별한 사정이 모두 있을 때만 유효합니다. 대법원 판례는 근저당권이 채권 담보를 위한 것이어서 채권자와 근저당권자가 같아야 한다고 봅니다. 지금은 등기부의 근저당권자와 차용증의 채권자 이름이 같은지부터 확인하십시오.

빚을 다 갚아야만 근저당권 효력을 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 명의가 잘못된 근저당권은 채무가 남아 있어도 그 자체로 무효를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 지인 B씨에게서 사업자금 1억 5,000만원을 빌리면서 자기 소유 오피스텔에 근저당권을 설정해 주기로 했습니다. 그런데 등기사항증명서를 떼어 보니 근저당권자가 B씨가 아니라 B씨의 처남 C씨로 되어 있었습니다. A씨는 C씨와 돈 거래를 한 적도, C씨 명의로 하자는 데 동의한 적도 없어 2025. 9. 이 근저당권이 유효한지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권자가 아닌 제3자 명의 근저당권은 원칙적으로 무효인가요?

원칙적으로 무효입니다. 근저당권은 채권을 담보하기 위한 것이므로 채권자와 근저당권자가 같은 사람이어야 합니다. 채권자가 아닌 사람 이름으로 된 근저당권설정등기는 담보할 채권이 없는 등기가 되어 효력을 인정받기 어렵습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 근저당 규정과 대법원 판례는 이 원칙을 유지하고 있습니다. 명의만 빌려 등기한 경우라면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 명의신탁 문제도 함께 생길 수 있습니다.

제3자 명의 근저당권이 유효한 예외는 무엇인가요?

두 가지를 모두 갖춰야 유효합니다. 첫째, 제3자를 근저당권자로 하는 데 채권자·채무자·제3자 세 사람이 합의해야 합니다. 둘째, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계 형성 같은 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 특별한 사정이 있어야 합니다.

• 3자 합의 - 채무자가 제3자 명의 등기에 동의했는지 봅니다. 채무자 몰래 명의를 바꿨다면 이 요건부터 빠집니다.
• 채권의 실질 귀속 - 채권양도 통지, 제3자를 위한 계약 조항, 공동 채권자 약정 같은 서류가 있는지 봅니다. 단순히 「가족 이름으로 해 두었다」는 사정만으로는 부족합니다.

나중에 채권자에게 근저당권을 이전하면 유효해지나요?

유효해질 수 있습니다. 제3자 명의로 설정된 뒤 채권자가 부기등기로 근저당권을 이전받았다면 특별한 사정이 없는 한 그때부터는 실체관계에 부합하는 등기로 봅니다. 다만 그사이에 다른 사람의 가등기나 근저당권이 들어와 있다면, 부기등기로 순위를 끌어올리는 결과가 되어 여전히 유효하다고 볼 수 없습니다.

무효인 근저당권은 어떻게 지우나요?

소유자인 채무자는 근저당권 명의인을 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 무효 등기는 소유권을 방해하는 상태이므로 소유권에 근거한 방해제거 청구가 됩니다. 명의인이 말소에 응하지 않으면 말소등기절차 이행 판결을 받아 단독으로 신청합니다.

제3자 명의 근저당권 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당권자, 채권최고한도, 설정일을 확인합니다. 차용증 채권자와 명의가 다른지 먼저 봅니다.
• 합의 여부 정리 - 제3자 명의로 하자는 말을 들었거나 서명한 서류가 있는지 확인합니다. 동의가 없었다면 유효 요건이 처음부터 빠집니다.
• 채권 귀속 자료 확인 - 채권양도 통지서나 공동 채권 약정이 있는지 봅니다. 없다면 실질 귀속을 인정받기 어렵습니다.
• 후순위 권리 확인 - 제3자 명의 등기 뒤에 가등기나 다른 근저당권이 있는지 봅니다. 부기등기로 유효해질 수 있는지 판단 자료가 됩니다.
• 말소 청구 - 명의인을 상대로 근저당권설정등기 말소를 구합니다. 경매가 진행 중이면 경매 절차에서의 이의도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자와 제3자가 공동으로 돈을 빌려준 경우나 이미 경매가 개시된 경우에는 차용증과 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 관련 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족 명의로 근저당을 잡으면 무조건 무효인가요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006다50055 판결은 채권자·채무자·제3자 사이의 합의가 있고, 채권양도나 제3자를 위한 계약 등으로 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속된 특별한 사정이 있으면 유효하다고 봅니다. 가족이라는 사정만으로는 이 요건을 채우지 못합니다.
• 제가 동의했다면 유효해지나요?
  동의만으로는 부족합니다. 3자 합의에 더해 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 사정이 함께 있어야 합니다. 근저당권은 민법 제357조 제1항에 따라 장래 확정될 채무를 담보하는 권리이므로, 담보할 채권이 없는 사람 명의의 근저당권은 그 자체로 담보 기능을 할 수 없습니다.
• 채권자가 나중에 근저당권을 넘겨받으면요?
  부기등기로 채권자에게 이전되면 특별한 사정이 없는 한 그때부터 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 봅니다. 다만 그사이 다른 가등기가 들어왔다면, 부기등기가 주등기 순위를 따르는 탓에 채권자가 앞 순위를 얻는 결과가 되므로 유효하다고 보지 않습니다.
• 무효 근저당권은 어떻게 말소하나요?
  소유자가 근저당권 명의인을 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 민법 제214조의 소유물방해제거청구권이 근거입니다. 명의인이 협조하지 않으면 말소등기절차 이행 판결을 받아 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
• 근저당권이 무효면 빌린 돈도 안 갚아도 되나요?
  아닙니다. 근저당권설정등기가 무효라도 돈을 빌린 계약은 그대로 남아 채권자에게 갚아야 합니다. 다만 채권자는 담보 없이 일반채권자로서 판결을 받아 집행해야 하므로 다른 채권자보다 앞서 배당받는 지위는 잃습니다. 민법 제356조의 우선변제권은 유효한 저당권에만 인정됩니다.
• 이미 경매가 시작됐으면 어떻게 하나요?
  경매 절차에서 무효 근저당권에 따른 경매 개시나 배당을 다툽니다. 근저당권이 무효라면 그 근저당권자는 우선변제를 받을 권리가 없으므로 배당표에 대한 이의와 배당이의의 소를 검토합니다. 경매 진행 속도가 빠르므로 매각기일 전에 대응하는 것이 좋습니다.

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