주택 임대차

근저당이 잡힌 뒤 올려 준 보증금도 경매 매수인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 근저당이 설정된 뒤 집주인과 합의해 올려 준 보증금은 그 근저당에 따른 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 근저당 전 보증금까지만 매수인에게 받습니다. 대법원 90다카11377 판결은 근저당 설정 뒤 증액 합의가 근저당권자에게 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 증액 계약서마다 확정일자가 있는지 확인하십시오.

증액 계약을 했다고 원래 보증금의 대항력까지 흔들리지는 않습니다. 원래 금액은 그대로 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2022년 3월 보증금 2억원에 아파트를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 3월 갱신하면서 보증금을 1천만원 올렸고, 2025년 1월 집주인이 은행에 근저당을 설정해 준 뒤 2025년 3월 다시 800만원을 올려 주었습니다. 2026년 은행이 경매를 신청해 매수인이 정해졌는데, 매수인은 2억1천만원만 주고 집을 비우라고 했습니다. Q씨는 나중에 올려 준 800만원도 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 설정 뒤 올려 준 보증금도 경매 매수인에게 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 근저당권설정등기 뒤에 집주인과 합의해 올려 준 보증금은 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있고 근저당권자에게 대항할 수 없습니다. 그래서 그 근저당권에 따른 경매의 매수인에게도 증액분으로는 대항하지 못합니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결의 판단입니다.

판례는 근저당권이 설정된 뒤에는 집주인이 근저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없다는 점을 이유로 듭니다. 증액분까지 매수인이 인수하면 그만큼 경매가격이 떨어져 근저당권자가 손해를 보기 때문입니다.

근저당 전에 올려 준 보증금은 어떻게 되나요?

근저당 설정 전에 증액한 부분은 원래 보증금과 함께 대항력이 있습니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 근저당 설정 전까지 지급한 보증금 합계를 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

증액한 계약서에 확정일자를 받아 두었다면 증액분은 그 확정일자를 기준으로 우선변제 순위를 따로 갖습니다. 근저당 설정 뒤 확정일자를 받은 증액분은 근저당권보다 뒤 순위로 배당에 참가할 수 있어, 매각대금이 넉넉하면 일부라도 배당받을 수 있습니다. 이를 위해 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

매수인에게 못 받는 증액분은 누구에게 받나요?

원래 집주인에게 받습니다. 근저당 설정 뒤 증액 합의는 임차인과 원래 집주인 사이에서는 유효하므로, 매수인에게 대항하지 못하는 증액분은 원래 집주인에게 반환을 청구합니다. 원래 집주인은 경매로 집을 잃은 상태라 재산이 부족한 경우가 많아, 다른 재산이 있는지 먼저 확인해야 합니다.

증액 자체의 한도도 확인합니다. 계약기간 중 집주인의 증액청구는 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하지만, 합의로 올린 경우에는 이 제한이 적용되지 않습니다. 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 5% 범위에서만 증액할 수 있으므로, 근저당이 설정된 집이라면 증액을 최소화하는 편이 안전합니다.

근저당 후 보증금 증액 대응 순서

• 등기부 확인 - 증액 합의 전에 근저당 설정 여부와 설정일을 확인합니다. 증액분 보호 여부가 여기서 갈립니다.
• 증액 계약서와 확정일자 - 증액할 때마다 새 계약서나 특약을 쓰고 확정일자를 받습니다. 증액분의 배당 순위가 생깁니다.
• 증액분 구분 정리 - 근저당 설정 전 증액과 후 증액을 날짜와 금액으로 나눠 표로 정리합니다.
• 경매 시 배당요구 - 배당요구 종기 전에 원래 보증금과 증액분을 나눠 배당요구를 합니다.
• 원래 집주인에게 청구 - 매수인에게 대항하지 못하고 배당도 받지 못한 증액분은 원래 집주인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 여러 개이거나 증액 시점이 근저당 설정일과 같은 날이라면 등기 접수 시각과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 설정 날과 증액 날짜가 같으면 어떻게 되나요?
  같은 날이라면 선후를 가리기 어렵습니다. 근저당권은 등기 접수 시점이 기준이고, 증액분의 대항력은 원래 대항력을 그대로 쓰는 구조여서 증액 합의가 근저당 설정보다 먼저였는지가 쟁점이 됩니다. 이체 시각과 등기 접수 번호를 확인해 선후를 증명해야 합니다.
• 매수인이 원래 보증금만 주고 나가라고 하면요?
  근저당 설정 전 보증금 합계를 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로 그 금액을 돌려줄 의무가 있습니다. 매수인이 인도명령이나 명도소송을 내면 계약서와 이체내역으로 근저당 설정 전 보증금 합계를 증명합니다.
• 증액분에 확정일자를 안 받았으면 배당도 못 받나요?
  증액분은 확정일자가 없으면 우선변제권이 없어 순위에 따른 배당을 받기 어렵습니다. 원래 보증금의 확정일자는 증액분에 미치지 않기 때문입니다. 이 경우 증액분은 원래 집주인에게 청구해야 하며, 집주인의 다른 재산을 찾아 가압류를 검토합니다.
• 집주인이 근저당을 숨기고 증액을 요구했다면요?
  증액 합의 자체는 유효하지만 매수인에게 대항하지 못하는 손해가 생겼다면 원래 집주인에게 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집주인이 근저당 사실을 속여 돈을 받아 갔다면 형사 문제도 검토할 수 있습니다. 증액 당시 주고받은 문자를 보관합니다.
• 소액임차인이면 증액분도 최우선변제되나요?
  소액임차인 해당 여부는 보증금 전체를 기준으로 봅니다. 증액으로 보증금이 소액 기준을 넘으면 근저당권자와의 관계에서 소액임차인이 아니게 될 수 있습니다. 반대로 증액 뒤에도 기준 이하라면 보증금 중 일정액까지 최우선변제를 받을 수 있으나, 기준은 근저당 설정 당시 시행령을 따릅니다.
• 경매 중에 보증금을 올려 달라고 하면 응해야 하나요?
  응하지 않는 편이 안전합니다. 경매개시결정 뒤의 증액은 근저당권자나 압류채권자에게 대항할 수 없고, 매수인에게도 인수되지 않습니다. 이미 집주인의 재정이 어려워진 상태여서 증액분을 돌려받기 어려울 가능성이 큽니다. 요구가 있으면 등기부부터 확인합니다.

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