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등기·명의신탁

누가 서류를 위조해 제 근저당 등기를 말소했으면 한도액 전부가 손해인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권 등기가 불법으로 말소돼도 근저당권 자체는 소멸하지 않으므로 등기된 한도액 전부를 곧바로 손해로 볼 수 없습니다. 대법원은 등기가 물권의 효력 발생 요건일 뿐 존속 요건이 아니어서 말소 등기를 회복할 수 있다고 보았습니다. 지금은 말소회복등기를 서두르고, 그 사이 제3자가 등기를 했는지부터 확인해 보십시오.

그 자리에서

등기사항증명서를 다시 떼어 말소 뒤에 소유권이전이나 다른 근저당 같은 새 등기가 들어왔는지 확인하십시오. 말소회복등기를 할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 필요합니다.

근저당 등기가 사라졌다고 해서 담보가 없어졌다고 겁먹을 필요는 없습니다. 말소된 등기의 명의인은 회복등기 전에도 적법한 권리자로 추정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨에게 5억원을 빌려주고 B씨 소유 토지에 근저당권을 설정했습니다. 2025년 A씨에게 앙심을 품은 C씨가 A씨의 인감과 등기필증을 위조해 근저당 말소를 신청했고, 등기가 말소됐습니다. A씨는 담보가 사라져 한도액만큼 손해를 입은 것인지, 무엇부터 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 불법으로 말소되면 근저당권도 사라지나요?

사라지지 않습니다. 등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건이 아니어서, 원인 없이 말소돼도 근저당권의 효력에는 영향이 없습니다. 회복등기가 되기 전에도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 말소된 등기의 회복 절차를 두고 있습니다. 원안이 근거로 든 부동산등기법 제75조는 2011년 전부개정으로 저당권의 등기사항 조문이 됐고, 지금의 회복등기 규정은 제59조입니다. 회복등기가 되면 말소 전 순위가 그대로 살아나므로, 말소 뒤에 들어온 후순위 권리자보다 앞선 지위를 되찾습니다.

그럼 어떤 손해를 배상받을 수 있나요?

실제로 생긴 불이익만 배상받습니다. 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법행위가 없었을 때의 재산상태와 지금의 재산상태의 차이입니다. 근저당권이 살아 있으므로 한도액 상당을 곧바로 손해로 볼 수 없고, 근저당권을 실행하지 못해 채권 회수가 늦어진 손해, 회복등기에 드는 비용 같은 손해를 따로 산정합니다.

근저당 불법 말소 때 손해로 인정되는 것과 아닌 것
등기된 한도액 전부
손해 인정: 곧바로 인정 안 됨
근저당권 실행 지연으로 인한 회수 지연 손해
손해 인정: 인정 여지
회복등기 비용
손해 인정: 인정 여지
회복 불가로 담보 상실이 확정된 경우
손해 인정: 담보 가치 범위에서 검토

출처 - 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다68408 판결

위조범뿐 아니라 등기필증 관리나 본인 확인을 게을리한 법무사도 공동불법행위 책임을 질 수 있습니다. 대법원은 이런 사안에서 법무사의 책임비율을 지나치게 낮게 본 원심을 파기했습니다. 위조범에게 재산이 없는 경우가 많아, 실제 회수는 법무사나 그 손해배상 보증보험에서 이루어지는 경우가 적지 않습니다.

말소 뒤 제3자가 들어왔으면 어떻게 하나요?

말소 뒤에 소유권을 넘겨받거나 새 근저당을 설정한 제3자가 있으면, 회복등기에 그 제3자의 승낙이 필요합니다. 제3자가 승낙하지 않으면 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 함께 냅니다. 이 과정에서 경매 절차가 이미 진행됐다면 배당 순위를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 집행기록을 바로 확인합니다. 배당표가 확정되기 전이라면 배당기일에 출석해 이의를 하고, 확정 뒤라면 부당이득반환을 검토합니다.

근저당 불법 말소 대응 순서

  • 등기부 확인 - 말소 경위와 말소 뒤 새 등기를 확인합니다. 제3자 유무가 회복 절차를 정합니다.
  • 위조 증거 확보 - 말소신청서, 위임장, 인감증명서 사본을 등기소에서 열람합니다. 위조 여부와 관여자를 확인합니다.
  • 회복등기 신청 - 말소회복등기를 신청하고 제3자 승낙서를 받습니다. 승낙을 거부하면 소송을 냅니다.
  • 형사 고소 - 인장과 등기필증 위조에 대해 고소합니다. 수사기록이 민사 손해배상의 증거가 됩니다.
  • 손해배상 청구 - 회수 지연 손해와 회복 비용을 산정해 위조범과 관여 법무사에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 뒤 경매나 소유권 이전이 이미 끝났다면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소회복등기와 불법 말소로 인한 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

근저당 등기가 지워진 것을 보면 대부분 담보가 사라졌다고 생각하고 한도액 전부를 손해로 청구하려 합니다. 그러나 법은 등기가 지워져도 권리는 남아 있다고 봅니다. 그래서 손해배상보다 회복등기를 먼저 서두르는 것이 담보를 지키는 길입니다.

기록은 등기소에서 시작합니다. 말소신청서 접수일, 위임장과 인감증명서의 발급일, 말소 뒤 들어온 새 등기의 접수일을 순서대로 정리합니다. 채무자와 주고받은 변제 관련 문자, 등기필증을 보관해 온 경위도 함께 남깁니다.

이 날짜들은 회복등기와 손해 산정에 그대로 쓰입니다. 말소와 새 등기 사이의 순서는 제3자 승낙이 필요한지를 정하고, 말소일부터 회복일까지의 기간은 회수 지연 손해의 기간이 됩니다. 형사 고소장에도 같은 날짜가 들어가므로 한 번 정리해 두면 세 절차에 모두 씁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 근저당권 말소회복등기와 불법 말소 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 등기신청서류와 말소 뒤 등기를 먼저 대조해 회복 절차와 손해 범위를 함께 정하는 방식으로 대응합니다.

  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청
  • 당해세 우선순위 배당 다툼
  • 명도·임대차 분쟁

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

현재·폐쇄 등기사항증명서, 말소신청서와 위임장 열람 사본, 근저당 설정계약서와 차용증, 고소장이나 수사 자료를 준비해 주시면, 말소회복등기 가능 여부와 제3자 승낙, 손해의 범위, 법무사 등 관여자의 책임을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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