주택 임대차

근저당 말소 약속이 깨져 보증금을 줄였는데 소액임차인으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 근저당권 말소 조건이 지켜지지 않아 실제로 살 목적으로 보증금을 정당하게 줄였고 그 금액이 소액 기준 이하라면 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받습니다. 대법원은 처음에 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 정당하게 감액했다면 보호한다고 봅니다. 지금은 감액 계약서와 차액을 돌려받은 계좌 내역을 챙겨 두십시오.

처음 계약 때 소액임차인이 아니었다고 해서 보호를 포기할 필요는 없습니다. 실제로 살기 위해 보증금을 정당하게 줄였다면 소액임차인으로 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025. 2. 근저당권이 설정된 아파트를 보증금 2억원에 빌리면서, 집주인이 그 보증금으로 대출을 갚아 근저당권을 말소하기로 약속받았습니다. 계약금과 중도금을 받고도 집주인이 대출을 갚지 않자, O씨는 2025. 4. 보증금을 7천만원으로 줄이고 차액을 돌려받는 내용으로 계약을 고쳤습니다. 근저당권은 2023. 9.에 설정된 것이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 말소 약속이 깨져 보증금을 줄였는데 소액임차인이 되나요?

네, 특별한 사정이 없으면 보호받습니다. 실제 임대차의 주된 목적이 집에서 살기 위한 것이라면, 처음에는 보증금이 커서 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 보증금을 정당하게 줄여 기준 이하가 된 임차인은 소액임차인으로 보호받습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 소액임차인인지는 배당 때 실제 보증금을 기준으로 봅니다.

보증금을 줄인 계약이 가장임차로 의심받는 경우는 언제인가요?

주된 목적이 집을 쓰려는 것이 아니라 소액임차인으로 인정받아 선순위 담보권자보다 먼저 돈을 회수하려는 데 있었다면 보호받지 못합니다. 같은 판결은 이런 경우를 소액임차인 보호에서 제외했습니다. 채권자가 채무자 집에 들어가 전입신고를 하고 사는 형태가 대표적입니다.

계약 자체가 서로 짜고 한 허위 계약이라면 무효여서 보호받지 못합니다. 다만 이런 사정은 다투는 근저당권자 쪽에서 주장하고 증명해야 합니다. 근저당 말소 약속이 지켜지지 않아 조건을 바꾼 것처럼 감액 경위가 자연스러우면 가장임차로 보기 어렵습니다.

줄인 보증금으로 최우선변제를 받으려면 무엇이 필요한가요?

보증금이 기준 이하이고, 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤으며, 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 됩니다. 현행 시행령상 서울특별시는 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 먼저 받습니다.

기준 금액은 그 집에 처음 담보물권이 설정된 날 시행되던 시행령으로 정합니다. 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 당시의 낮은 기준이 적용되므로, 줄인 보증금이 현행 기준 이하여도 소액임차인에서 빠질 수 있습니다.

보증금 감액 소액임차인 대응 순서

• 새 계약서 작성 - 감액 내용을 담은 계약서를 따로 씁니다. 감액이 정당한 새 계약이라는 증거가 됩니다.
• 반환 금액 계좌 기록 - 줄어든 보증금 차액을 계좌로 돌려받습니다. 실제 감액을 증명합니다.
• 감액 경위 기록 - 근저당 말소 약속과 불이행 경과를 문자로 남깁니다. 가장임차가 아니라는 사정이 됩니다.
• 근저당권 설정일 확인 - 등기부에서 가장 앞선 담보물권 날짜를 봅니다. 적용할 소액 기준이 정해집니다.
• 경매 시 배당요구 - 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 최우선변제의 전제입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 차액을 돌려받지 않고 서류상으로만 줄였거나 임대인에게 빌려준 돈이 섞여 있으면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감액 계약서에도 확정일자를 받아야 하나요?
  최우선변제만 보면 필요 없습니다. 소액임차인 최우선변제는 주택 인도와 주민등록만 요구하고 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 필요하므로, 감액 계약서에도 받아 두는 편이 좋습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 근거입니다.
• 근저당권자가 가장임차라고 다투면 누가 증명하나요?
  다투는 쪽이 증명합니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 정당하게 감액했다면 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호한다고 했습니다. 특별한 사정은 근저당권자가 주장·증명해야 하고, 임차인은 실제 거주와 감액 경위를 보여 주면 됩니다.
• 서류만 고치고 돈은 안 돌려받았다면요?
  보호받기 어렵습니다. 실제 보증금이 줄지 않았는데 계약서만 바꿨다면 서로 짜고 한 허위 의사표시여서 무효입니다. 민법 제108조 제1항이 통정허위표시를 무효로 정합니다. 이 경우 배당 법원은 실제 보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하므로 최우선변제를 받지 못합니다.
• 감액한 보증금 차액은 어떻게 되나요?
  임대인에게 돌려받거나 반환채권으로 남습니다. 감액 계약에 따라 차액을 바로 돌려받았다면 문제가 없지만, 나중에 주기로 했다면 그 차액은 일반채권이어서 경매 때 우선변제를 받지 못합니다. 차액은 가능한 한 감액 계약 때 계좌로 돌려받는 편이 안전합니다.
• 처음 근저당권이 오래전에 설정됐으면요?
  그때 기준 금액이 적용됩니다. 시행령이 개정돼 소액 기준이 올랐어도 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용합니다. 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권이라면 그 당시 금액으로 소액임차인 여부를 판단하므로 줄인 보증금이 그 기준 이하인지 확인해야 합니다.
• 집값의 절반을 넘게 먼저 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권을 인정합니다. 임차인이 여럿이면 합계를 2분의 1 범위에서 나눕니다. 집값이 낮은 주택은 이 제한 때문에 기준 금액보다 적게 받을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성