등기·명의신탁
근저당권 이전 원인이 무효면 부기등기만 따로 말소할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 근저당권 설정등기는 유효하고 근저당권을 넘긴 원인만 무효·취소·해제됐다면 예외적으로 부기등기만의 말소를 청구할 수 있습니다. 반대로 근저당권 자체가 무효이거나 채무가 소멸했다면 주등기 말소만 구하면 되고 부기등기는 직권으로 지워집니다. 지금은 무효 사유가 근저당권 자체에 있는지 이전 원인에 있는지부터 나누십시오.
근저당권이 넘어간 부기등기를 발견했다면, 등기사항증명서에서 부기등기의 등기원인(확정채권양도, 계약양도 등)과 접수일을 확인하고 양도계약서 사본을 요청하십시오. 이전 원인만 무효인지, 근저당권 자체가 무효인지에 따라 말소할 등기가 달라집니다.
근저당권 자체가 무효라면 부기등기까지 따로 말소해 달라고 청구할 필요는 없습니다. 주등기가 말소되면 부기등기는 등기관이 직권으로 지웁니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2022년 사업자금을 빌리며 자기 상가에 B회사를 근저당권자로 하는 근저당권을 설정했습니다. 2025년 B회사가 이 근저당권부 채권을 C회사에 넘기고 근저당권이전 부기등기를 마쳤는데, 곧 B회사와 C회사 사이 양도계약이 대금 미지급으로 해제됐다는 소식이 들렸습니다. A씨는 근저당권 설정은 유효하지만 C회사 앞으로 된 부기등기는 지워야 한다고 생각하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
근저당권 이전 원인이 무효면 부기등기만 말소할 수 있나요?
네, 할 수 있습니다. 대법원 2005. 6. 10. 선고 2002다15412, 15429 판결은 근저당권 설정등기(주등기)는 유효하다는 전제에서 근저당권 이전의 원인만 무효·취소·해제된 경우에는 부기등기의 말소를 따로 청구할 필요가 있으므로 예외적으로 소의 이익이 있다고 보았습니다.
이 경우 부기등기가 말소되면 근저당권은 원래 근저당권자 명의로 돌아갑니다. 채무 자체는 남아 있으므로 원래 근저당권자에게 갚아야 합니다.
근저당권 자체가 무효일 때는 무엇을 말소하나요?
주등기인 근저당권설정등기의 말소만 구하면 됩니다. 부기등기는 주등기에 종속되어 주등기와 일체를 이루므로, 피담보채무가 변제로 소멸하는 등 근저당권 자체가 없어졌다면 주등기 말소만 청구하면 충분합니다. 대법원 1988. 3. 8. 선고 87다카2585 판결은 주등기가 말소되면 그에 기한 부기등기는 판결이 없어도 직권으로 말소된다고 보았습니다.
| 무효 사유 | 말소 청구 대상 | 부기등기 처리 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정 자체 무효 | 주등기(설정등기) | 직권 말소 |
| 피담보채무 변제로 소멸 | 주등기(설정등기) | 직권 말소 |
| 이전 원인만 무효·해제 | 부기등기 | 부기등기만 말소 |
| 근저당권 자체 무효인데 부기등기 말소 청구 | 부적법 | 소의 이익 없음 |
- 근저당권 설정 자체 무효
- 말소 청구 대상: 주등기(설정등기)
- 부기등기 처리: 직권 말소
- 피담보채무 변제로 소멸
- 말소 청구 대상: 주등기(설정등기)
- 부기등기 처리: 직권 말소
- 이전 원인만 무효·해제
- 말소 청구 대상: 부기등기
- 부기등기 처리: 부기등기만 말소
- 근저당권 자체 무효인데 부기등기 말소 청구
- 말소 청구 대상: 부적법
- 부기등기 처리: 소의 이익 없음
출처 - 대법원 87다카2585·2000다19526·2002다15412·95다7550 판결, 부동산등기법 제52조 제2호
이때 부기등기의 말소를 따로 청구하면 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 보는 것이 판례입니다. 대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다19526 판결의 내용입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 소유권 외의 권리 이전등기를 부기등기로 하도록 정합니다.
주등기 말소 소송은 누구를 상대로 하나요?
현재 근저당권 명의인인 양수인을 상대로 합니다. 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다7550 판결은 근저당권 이전의 부기등기가 된 뒤 원래 등기의 원인무효나 소멸을 이유로 말소를 구할 때에는 양수인만 피고로 삼으면 되고 양도인은 피고적격이 없다고 보았습니다. 이전 원인만 무효라며 부기등기 말소를 구할 때에는 그 무효를 다툴 상대방을 양도계약서와 등기부로 따로 확인해야 합니다.
근저당권 부기등기 말소 대응 순서
- 무효 사유 구분 - 근저당권 자체가 무효·소멸인지, 이전 원인만 무효인지 나눕니다. 말소할 등기가 달라집니다.
- 등기부 확인 - 부기등기 원인과 접수일, 현재 명의인을 확인합니다. 피고가 정해집니다.
- 채무 정리 - 변제 내역과 남은 채무를 정리합니다. 채무가 남았다면 누구에게 갚을지 정해야 합니다.
- 말소 청구 방식 결정 - 근저당권 자체 무효면 양수인을 상대로 주등기 말소, 이전 원인만 무효면 부기등기 말소를 청구합니다.
- 처분금지가처분 검토 - 근저당권이 다시 넘어갈 우려가 있으면 소송 전에 가처분을 신청합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 양도계약이 해제됐는지, 근저당권이 확정 전인지에 따라 결론이 달라지므로 양도계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기·부기등기 말소 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당권 말소 소송을 준비하는 분들은 등기부에 적힌 등기를 모두 지워 달라고 청구하는 경우가 많습니다. 판례는 말소 대상을 엄격히 가립니다. 근저당권 자체가 무효면 부기등기 말소 청구는 부적법 각하되고, 이전 원인만 무효면 거꾸로 부기등기만 말소를 구해야 합니다.
그래서 등기부의 등기원인과 날짜 기록이 중요합니다. 근저당권 설정일, 피담보채무 변제일, 부기등기의 원인과 접수일, 양도계약의 해제 통지일을 나란히 적어 보면 무엇을 말소해야 하는지가 드러납니다. 변제 영수증과 양도계약서 사본도 같이 확보해 둡니다.
이 기록은 말소 소송의 청구취지와 피고를 정하는 근거가 되고, 잘못 정하면 소가 각하되어 시간을 잃습니다. 판결 뒤에는 말소등기 신청의 원인이 되고, 이전 원인 무효로 부기등기만 말소되면 원래 근저당권자와의 채무 정리로 이어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 근저당권설정등기와 이전 부기등기의 말소 소송을 수행해 왔으며, 무효 사유가 근저당권 자체에 있는지 이전 원인에 있는지를 먼저 가린 뒤 청구취지와 피고를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항증명서·근저당권 양도계약서나 통지서·변제 영수증을 준비해 주시면, 무효 사유의 위치·말소할 등기와 피고·가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2005. 6. 10. 선고 2002다15412
- 15429 판결
- 부동산등기법 제52조 제2호
- 대법원 1988. 3. 8. 선고 87다카2585 판결
- 대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다19526 판결
- 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다7550 판결
- 민법 제357조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성