양도인도 함께 피고로 해야 하나요?

아니요, 근저당권 이전 부기등기가 되었다면 양수인만 상대로 하면 되고 양도인은 피고 적격이 없습니다. 부기등기는 기존 등기에 의한 권리의 승계를 명시할 뿐 새 권리를 만들지 않기 때문입니다. 양도인을 함께 피고로 삼으면 그 부분은 각하될 수 있습니다.

부기등기 말소도 따로 청구해야 하나요?

아니요, 주등기인 근저당권설정등기 말소만 구하면 부기등기는 직권으로 함께 말소됩니다. 부기등기만 따로 말소를 구하는 것은 소의 이익이 없습니다. 청구취지에는 근저당권설정등기 말소만 적습니다.

근저당권 이전은 왜 부기등기로 하나요?

소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 하도록 정해져 있습니다. 그래서 근저당권이 양도되면 기존 근저당권 순위번호 아래에 부기 번호로 이전 사실이 기재됩니다. 순위는 원래 근저당권의 순위를 그대로 유지합니다.

양수인에게 갚아도 되나요?

채권양도 통지를 받았거나 양도를 승낙했다면 양수인에게 갚아야 하고, 그 변제는 유효합니다. 통지나 승낙이 없으면 양수인은 채무자에게 양도를 주장할 수 없습니다. 통지서를 받은 날짜를 확인해 두십시오.

빚을 다 갚으면 근저당권은 어떻게 되나요?

담보한 채권이 변제로 소멸하면 저당권도 함께 소멸합니다. 등기가 남아 있어도 실체상 권리는 없어진 것이므로 말소를 구할 수 있습니다. 근저당권은 결산기에 확정된 채무를 다 갚아야 소멸하므로 거래 종료 여부도 확인합니다.

판결을 받으면 혼자 등기를 지울 수 있나요?

네, 등기절차 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 확정판결 정본과 확정증명원을 붙여 등기소에 냅니다. 부기등기는 등기관이 직권으로 함께 말소합니다.

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근저당권이 양수인에게 넘어간 뒤 다 갚았는데 말소 소송은 누구에게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

양수인만 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구하면 되고, 처음 돈을 빌려준 양도인은 피고로 삼지 않습니다. 대법원은 근저당권 이전 부기등기는 주등기와 일체이므로 주등기만 말소하면 부기등기는 직권으로 지워진다고 봅니다. 지금은 등기부의 현재 근저당권자와 변제 내역부터 확인하십시오.

그 자리에서

양수인에게 빚을 다 갚았다면 입금 내역과 채권양도 통지서를 챙기고, 양수인에게 근저당권설정등기 말소에 필요한 서류를 달라는 내용증명을 보내십시오. 응하지 않으면 양수인만 피고로 삼아 말소 소송을 냅니다.

처음 돈을 빌려준 사람까지 함께 피고로 삼을 필요는 없습니다. 근저당권이 양수인에게 넘어가 부기등기가 되었다면 말소 청구는 양수인만 상대로 하면 되고, 부기등기는 따로 말소를 구하지 않아도 함께 지워집니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 지인에게 1억원을 빌리면서 자기 토지에 근저당권을 설정해 주었습니다. 2024년 지인은 채권을 다른 사람에게 넘겼다는 내용증명을 보냈고, 등기부에는 근저당권 이전 부기등기가 생겼습니다. I씨는 2025년 말 새 채권자에게 원금과 이자를 모두 갚았지만, 2026년이 되도록 양쪽 모두 근저당권을 지워 주지 않았습니다. I씨는 누구를 상대로 어떤 소송을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권 말소 소송은 누구를 상대로 하나요?

근저당권 이전의 부기등기가 되어 있다면 양수인만을 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구하면 되고, 양도인은 피고 적격이 없습니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결은 근저당권 양도의 부기등기가 기존 등기에 의한 권리의 승계를 등기부에 명시할 뿐 새로운 권리를 만드는 것이 아니므로, 말소등기청구는 양수인만을 상대로 하면 족하다고 보았습니다.

양도인을 함께 피고로 삼으면 그 부분은 피고 적격이 없어 각하될 수 있습니다. 소송비용 부담까지 생기므로 피고는 등기부상 현재 근저당권자인 양수인 한 사람으로 정합니다.

부기등기도 따로 말소해야 하나요?

아니요, 부기등기는 주등기인 근저당권설정등기에 종속되어 일체를 이루므로, 주등기 말소만 구하면 부기등기는 직권으로 함께 말소됩니다. 부기등기만 따로 말소해 달라는 청구는 소의 이익이 없습니다.

소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 하도록 되어 있습니다. 그래서 근저당권이 넘어가면 등기부 을구의 기존 근저당권 아래에 「1-1」 같은 번호로 이전 사실이 붙습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 이 방식을 유지합니다.

양수인에게 갚은 것은 유효한가요?

네, 채권양도 통지를 받은 뒤 양수인에게 갚았다면 유효한 변제이고, 피담보채무가 소멸하면 근저당권도 함께 소멸합니다. 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있으므로, 통지를 받은 뒤에는 양수인이 정당한 채권자입니다.

저당권으로 담보한 채권이 변제 등으로 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 등기가 남아 있어도 실체상 권리는 없어진 것이므로, 말소등기를 구할 수 있습니다.

판결을 받으면 등기는 어떻게 지우나요?

말소등기절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 승소한 소유자가 혼자 등기소에 말소등기를 신청할 수 있습니다. 확정판결 정본과 확정증명원을 붙여 신청하고, 부기등기는 등기관이 직권으로 함께 말소합니다.

근저당권 말소 청구 대응 순서

등기부 확인 - 을구에서 근저당권설정등기와 이전 부기등기를 확인합니다. 현재 근저당권자가 누구인지 정해집니다.
변제 증거 정리 - 양수인에게 원금과 이자를 보낸 이체 내역을 모읍니다. 채권양도 통지서도 함께 둡니다.
말소 요구 - 양수인에게 말소 서류를 달라는 내용증명을 보냅니다. 응하면 공동신청으로 끝납니다.
말소 소송 - 양수인만 피고로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 부기등기 말소는 따로 적지 않습니다.
단독 신청 - 판결이 확정되면 등기소에 단독으로 말소를 신청합니다. 부기등기도 함께 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권양도 통지가 없었는데 양수인에게 갚았거나 일부만 갚았다면 변제 효력을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 소송과 부동산 담보 관련 강제집행 사건을 수행합니다.

변제 후 근저당권 말소 절차

1
등기부 확인
현재 근저당권자 확인
2
말소 요구
양수인에게 내용증명
3
말소 소송
양수인만 피고
4
단독 신청
확정판결로 등기소에 신청

실무상 착안점

근저당권을 처음 설정해 준 사람과 지금 등기부에 올라 있는 사람이 다르면 둘 다 상대로 소송해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 대법원은 부기등기가 권리 승계를 표시할 뿐이라고 보아, 양수인 한 사람만 상대로 하면 충분하다고 판단합니다.

그래서 채권양도 통지서가 도착한 날과 양수인에게 돈을 보낸 날이 중요한 기록입니다. 통지를 받은 뒤 양수인에게 갚아야 유효한 변제가 되고, 그 이체 내역이 피담보채무 소멸의 증거가 됩니다.

말소 판결이 확정되면 소유자가 혼자 등기를 지울 수 있습니다. 판결 전이라도 근저당권이 남아 있으면 매매나 추가 대출이 막히므로, 변제 직후 말소 요구를 해 두고 기록을 남기는 것이 시간을 줄입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 채권양도 통지서, 변제 이체 내역, 근저당권설정계약서를 준비해 주시면, 말소 청구의 상대방, 변제의 효력, 판결 후 등기 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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