주택 임대차

근저당 뒤 보증금을 올려 줬는데 증액분까지 받을 때까지 집을 안 비워도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 근저당 뒤에 올려 준 증액분으로는 경매 매수인에게 대항하지 못하고, 증액 전 보증금을 받을 때까지만 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 대법원은 저당권 설정 뒤의 증액 합의가 저당권자를 해치므로 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 지금은 근저당 설정일과 증액 재계약일을 비교해 인도 거절 금액을 확정하십시오.

근저당 뒤에 한 증액이라도 증액 계약 자체는 집주인과 사이에서 유효하므로, 증액분 청구권이 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 10월 보증금 2억원에 빌라를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2022년 집주인이 저축은행 근저당을 설정했고, 2024년 10월 재계약하면서 보증금을 1,000만원 올려 주었습니다. 2026년 근저당권자가 경매를 신청해 집이 팔렸고, A씨는 2억 1,000만원을 모두 받을 때까지 매수인에게 집을 넘기지 않겠다고 버티고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 매수인에게 대항할 수 있는 금액은 얼마인가요?

근저당 설정 전의 보증금까지입니다. 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 그 임차권으로 근저당권자와 매수인에게 대항하지만, 근저당 뒤에 한 증액 합의는 저당권자를 해치는 것이라 매수인에게 대항하지 못합니다.

위 사례에서 A씨는 2억원을 받을 때까지만 인도를 거절할 수 있습니다. 1,000만원 증액분을 받을 때까지 인도를 거절하는 것은 허용되지 않습니다. 대법원은 이 법리를 체납처분 압류등기 뒤의 증액에도 똑같이 적용했습니다.

증액분은 경매 배당에서 받을 수 있나요?

증액분도 확정일자가 있으면 그 날짜 순위로 배당받을 수 있습니다. 다만 근저당보다 뒤이므로 매각대금이 근저당 채권을 다 갚고 남아야 배당됩니다. 확정일자가 없다면 우선변제권이 없어 일반채권자로 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선하는 변제권을 주므로, 증액 계약서에도 바로 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.

증액분은 결국 누구에게 받아야 하나요?

원래 집주인에게 받아야 합니다. 판례는 저당권 설정 뒤의 증액 합의가 합의 당사자 사이에서만 효력이 있다고 봅니다. 그래서 매수인은 증액 전 보증금 반환 의무만 승계하고, 증액분 반환 의무는 원래 집주인에게 남습니다.

원래 집주인에게 다른 재산이 있으면 판결 전에 가압류해 둘 수 있습니다. 경매 배당에서 잉여금이 원래 집주인에게 돌아가는 경우 그 잉여금 채권을 가압류하는 방법도 있습니다.

매수인이 인도명령을 신청하면 어떻게 되나요?

법원은 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는지 보고 판단합니다. 증액 전 보증금을 아직 받지 못했다면 대항 권원이 있으므로 인도명령이 내려지지 않습니다.

반대로 매수인이 증액 전 보증금을 지급하거나 공탁했다면, 증액분을 이유로 한 점유는 대항 권원이 되지 못해 인도명령이 내려집니다. 매수인의 지급 제안이 오면 증액 전 보증금 기준으로 이사 날짜를 협의하는 것이 현실적입니다.

근저당 후 증액 보증금 대응 순서

• 날짜 비교 - 전입일, 근저당 설정일, 증액일을 등기부와 계약서로 확인합니다. 대항 금액이 여기서 정해집니다.
• 배당요구 검토 - 증액분에 확정일자가 있으면 배당요구로 받을 가능성을 봅니다. 종기 전에 내야 합니다.
• 매수인 협의 - 증액 전 보증금 지급과 이사 날짜를 협의합니다. 지급이 되면 인도해야 합니다.
• 원래 집주인 가압류 - 증액분 회수를 위해 원래 집주인의 재산이나 잉여금을 가압류합니다. 판결 전 재산 이전을 막습니다.
• 소송 제기 - 원래 집주인에게 증액분 반환 소송을 냅니다. 재계약서와 송금 내역을 증거로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증액이 근저당 전후에 여러 번 나뉘어 있거나 소액임차인 기준에 걸려 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 뒤 인도 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증액분을 이유로 인도를 거절하면 어떻게 되나요?
  증액분은 매수인에게 대항하지 못하므로 증액 전 보증금이 지급되면 인도명령이 내려집니다. 계속 버티면 강제집행으로 짐이 옮겨지고 집행비용까지 부담할 수 있습니다. 증액분은 원래 집주인에게 따로 청구하십시오.
• 증액을 근저당 전에 했다면요?
  증액이 근저당 설정보다 먼저라면 증액한 보증금 전체로 매수인에게 대항합니다. 증액 재계약서 날짜와 송금 내역으로 증액 시점을 증명해야 합니다. 날짜가 불분명하면 매수인이 다툴 수 있습니다.
• 증액분에 확정일자가 없으면요?
  증액분에 대해서는 우선변제권이 없어 경매에서 일반채권자로 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다. 원래 집주인에게 증액분 반환을 청구하는 권리는 그대로 남으므로 송금 내역을 보관해 두십시오.
• 매수인이 보증금을 공탁하면요?
  매수인이 증액 전 보증금을 지급하거나 적법하게 공탁하면 임차인은 더 이상 인도를 거절할 권원이 없습니다. 공탁금을 찾으면서 이사 날짜를 정하고, 증액분은 원래 집주인에게 청구합니다.
• 보증금 대신 월세를 올렸다면요?
  보증금 대신 월차임을 올린 경우에는 매수인이 승계하는 보증금에 영향이 없습니다. 다만 월차임 증액도 청구의 상한과 1년 제한이 있습니다. 근저당이 있는 집이라면 보증금 증액보다 위험이 적은 방법입니다.
• 원래 집주인에게 무엇을 청구하나요?
  증액분 반환을 청구합니다. 경매 잉여금이 원래 집주인에게 돌아가는 경우 그 잉여금 채권을 가압류하고, 다른 재산이 있으면 함께 가압류합니다. 그다음 증액분 반환 소송으로 판결을 받습니다.

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