공사·하자

기초공사만 하고 멈춘 공사현장, 토지 경매 매수인에게 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

기초공사 단계에서 멈춰 독립한 건물로 볼 수 없는 구조물에는 유치권이 성립하지 않고, 건물 공사대금으로 토지에 유치권을 행사할 수도 없습니다. 그 구조물은 토지의 부합물이고 공사대금은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문입니다. 지금은 공사가 멈춘 날의 공정 사진과 공정표부터 확보하십시오.

공사대금을 못 받았다고 해서 현장에 유치권 현수막부터 걸 필요는 없습니다. 유치권이 성립하지 않는 상태라면 현수막과 점유가 오히려 손해배상 다툼의 빌미가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

건설업체 A사는 2024년 5월 토지 소유자 B씨와 공장 신축 도급계약(공사대금 12억원)을 맺고 기초공사를 진행했습니다. 2025년 2월 B씨가 기성금 3억원을 주지 않아 공사가 멈췄고, 현장에는 파일과 기초 콘크리트만 남았습니다. 그 사이 토지에 설정된 근저당권으로 경매가 진행돼 2026년 봄 C씨가 토지를 매수했습니다. A사는 C씨에게 미지급 공사대금을 받을 때까지 현장을 넘길 수 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기초공사만 하고 멈춘 공사현장에 유치권이 성립하나요?

성립하지 않습니다. 건물 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단되면, 그 정착물은 토지의 부합물에 불과합니다. 부합물은 독립한 물건이 아니어서 그 자체에 유치권을 행사할 수 없습니다.

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 기초 콘크리트나 파일처럼 토지와 일체가 된 구조물은 토지 소유자의 것이 되고, 경매에서 토지를 산 매수인이 그 부분까지 함께 취득합니다.

공사대금 채권으로 토지에 유치권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치하는 권리입니다. 건물 신축 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권이지 토지에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 공사가 중단될 때까지 발생한 공사대금으로 토지를 유치할 수는 없습니다.

건물이 사회통념상 독립한 건물이 될 정도로 지어졌다면 사정이 다릅니다. 그때는 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 건물에 관한 공사대금 채권이 변제기에 있으면 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 독립한 건물로 보려면 최소한 기둥과 지붕, 주벽이 이루어져야 한다는 것이 판례의 일반적 기준입니다.

유치권이 성립하면 경매 매수인에게 무엇을 요구할 수 있나요?

유치권이 적법하게 성립했다면 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 저당권과 달리 유치권은 매각으로 소멸하지 않는 구조를 두고 있어, 매수인은 공사대금을 갚아야 목적물을 인도받을 수 있습니다.

반대로 유치권이 성립하지 않으면 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있고, 점유자가 매수인에게 대항할 권원을 증명하지 못하면 인도명령이 발령됩니다. 기초공사 단계에서 멈춘 현장을 점유하는 수급인은 여기서 대항할 권원을 내세우기 어렵습니다.

유치권이 안 되면 공사대금은 어떻게 받나요?

도급인을 상대로 한 공사대금 채권은 그대로 남습니다. 도급인에게 소송을 내거나 지급명령을 받아 도급인의 다른 재산에 강제집행하는 방법이 기본입니다. 공사가 부동산 공사라면 수급인은 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수도 있으나, 토지 소유자가 도급인과 다르면 이 방법은 쓰기 어렵습니다.

공사현장 유치권 대응 순서

• 공정 상태 확인 - 공사가 멈춘 시점의 사진, 감리일지, 공정표로 기둥·지붕·주벽이 갖춰졌는지 확인합니다. 독립한 건물인지가 유치권 성립의 첫 관문입니다.
• 채권 발생 대상 정리 - 공사대금이 건물 공사로 생긴 것인지, 토지 조성처럼 토지에 관해 생긴 부분이 있는지 나눠 봅니다. 토지 자체에 관한 채권만 토지 유치권의 근거가 됩니다.
• 점유 경위 정리 - 점유를 시작한 날과 방식(펜스·컨테이너·현장 관리인)을 기록합니다. 경매개시결정 뒤 점유라면 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 심문 절차에서 유치권 성립 여부를 다툽니다. 성립하지 않는 경우라면 불필요한 점유를 정리해 손해배상 위험을 줄입니다.
• 도급인 상대 청구 - 도급인에게 공사대금 청구 소송이나 지급명령을 진행하고 다른 재산에 가압류를 겁니다. 유치권이 막혀도 채권 회수의 길은 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 상당 부분 진행돼 골조가 올라갔거나 토지 조성공사가 함께 포함된 도급이라면 공정 사진과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 부존재 확인·공사대금 청구 소송과 경매 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 중인 건물은 언제부터 독립한 건물인가요?
  최소한 기둥과 지붕, 주벽이 이루어져야 독립한 건물로 봅니다. 그 전 단계, 예를 들어 파일과 기초 콘크리트만 설치된 상태라면 민법 제256조에 따라 토지에 부합한 물건이 되어 토지 소유자의 소유가 됩니다. 이 경우 구조물 자체에 대한 유치권은 성립하지 않습니다.
• 기초공사 공사대금으로 토지를 점유할 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 민법 제320조 제1항의 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 하는데, 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정은 건물 신축 공사대금은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니므로 그 채권으로 토지에 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 토지 조성공사처럼 토지 자체에 관한 공사라면 따로 봅니다.
• 유치권이 인정되면 매수인이 공사대금을 내나요?
  네, 적법한 유치권이면 매수인이 변제 책임을 집니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 그래서 경매 매수 희망자는 유치권 신고가 있는 물건을 낮게 평가하고, 매수인은 유치권 부존재를 다투는 경우가 많습니다.
• 경매 매수인이 인도명령을 신청하면 어떻게 되나요?
  민사집행법 제136조 제1항에 따라 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 채무자·소유자·점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있다고 인정되면 인도명령은 나지 않습니다. 유치권이 성립하지 않는 점유자는 인도명령 대상이 됩니다.
• 경매개시 뒤에 점유를 시작하면 유치권이 되나요?
  매수인에게 대항하기 어렵습니다. 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우에는 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다. 민사집행법 제92조 제1항도 압류를 알고 권리를 취득한 제3자는 압류에 대항하지 못한다고 정합니다.
• 유치권이 안 되면 공사대금은 누구에게 받나요?
  도급인에게 받습니다. 공사대금 채권은 도급계약의 상대방인 도급인에 대한 채권이므로, 소송이나 지급명령으로 집행권원을 얻어 도급인의 다른 재산에 집행합니다. 민사집행법 제276조 제1항에 따라 소송 전에 도급인 재산에 가압류를 해 두면 회수 가능성이 높아집니다.
• 수급인이 저당권 설정을 청구할 수 있나요?
  부동산 공사의 수급인은 청구할 수 있습니다. 민법 제666조는 부동산공사의 수급인이 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 도급인이 그 부동산의 소유자여야 하고, 이미 경매로 소유자가 바뀐 뒤라면 새 소유자에게는 청구할 수 없습니다.

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