공사·하자

하자를 고치지 않고 공사를 계속한 시공사에 다음 기성금을 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 수급인이 하자보수를 하지 않는 동안 도급인은 하자가 생긴 부분이 아닌 뒤의 기성공사대금도 지급을 거절할 수 있습니다. 민법 제667조 제3항은 하자보수와 공사대금 지급에 동시이행 항변권 규정을 준용합니다. 다만 하자보수비에 비해 미지급 대금이 지나치게 크면 거절 범위가 줄어드니 하자보수 견적부터 받아 두십시오.

하자가 이미 대금을 치른 부분에서 생겼다고 해서 그 뒤 기성금을 꼬박꼬박 내야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 B씨는 지하 1층, 지상 5층 근린생활시설 신축 공사를 공사대금 30억원에 도급하면서 2개월마다 기성금을 주기로 했습니다. 공정이 절반쯤 진행된 2025년 3월, B씨는 지하층 방수 하자를 발견하고 보수를 요구했지만 시공사는 이를 미루고 두 달간 공사를 더 진행했습니다. B씨가 그 뒤 기성금 3억원 지급을 미루자, 시공사는 하자는 이미 대금을 받은 부분이니 새 기성금은 내야 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자가 이미 대금을 낸 부분에서 생겨도 다음 기성금을 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 기성고에 따라 공사대금을 나누어 주기로 약정했더라도, 특별한 사정이 없으면 하자보수의무와 동시이행 관계에 있는 공사대금은 하자가 생긴 부분의 기성공사대금으로 한정되지 않습니다. 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결은 그렇게 보지 않으면 하자를 모르고 대금을 먼저 낸 도급인이 항변을 할 수 없게 되어 공평에 어긋난다고 보았습니다.

도급인은 완성 전이라도 성취된 부분에 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

하자가 작은데 공사대금 전부를 막아도 되나요?

그렇지 않습니다. 하자보수비가 미지급 공사대금에 비해 매우 적은 경우에는, 동시이행 항변으로 지급을 거절할 수 있는 범위가 하자와 손해에 상응하는 금액으로 줄어들 수 있습니다. 위 2001다9304 판결은 이런 사정에서 대금 전부를 막는 것은 공평과 신의칙에 맞지 않는다고 보았습니다.

하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구 자체가 막히고 손해배상만 청구할 수 있습니다. 그래서 하자의 종류와 정도, 보수 방법과 비용을 견적으로 먼저 특정해 두어야 거절할 수 있는 금액이 정해집니다.

건물 하자에 대한 수급인 책임은 언제까지인가요?

건물 공사 수급인은 목적물이나 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 철근콘크리트조처럼 석조·금속 등과 유사한 재료로 지은 건물은 10년간 책임을 집니다. 공사 도중 발견한 하자는 이 기간과 상관없이 바로 보수를 청구할 수 있습니다.

공사가 끝나 목적물을 인도받은 뒤에는 보수와 대금 지급이 동시이행 관계라는 원칙이 그대로 적용됩니다. 보수는 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급합니다.

기성금 지급 거절 대응 순서

• 하자 특정 - 하자 부위 사진, 발견일, 감리 의견을 모읍니다. 법원은 하자의 종류와 정도를 먼저 특정합니다.
• 보수 요구 - 상당한 기간을 정해 보수를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 동시이행 항변의 출발점이 됩니다.
• 보수비 견적 - 다른 업체에서 보수 견적을 받습니다. 거절할 수 있는 금액의 상한을 가늠하는 자료가 됩니다.
• 거절 범위 결정 - 미지급 기성금과 보수비를 비교해 거절 금액을 정합니다. 보수비가 작으면 그 범위로 줄이는 편이 안전합니다.
• 지급 조건 통지 - 하자보수와 동시에 기성금을 지급하겠다는 뜻을 서면으로 알립니다. 공사 중단이나 해제 다툼이 생길 때 도급인 쪽 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 하자보수보증금이나 기성금 지급 보류 조항이 따로 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 하자보수 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자 부분 기성금을 이미 냈으면 항변할 수 없나요?
  항변할 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결은 기성고에 따라 대금을 나누어 주기로 했더라도 하자보수의무와 동시이행 관계에 있는 대금이 하자가 생긴 부분의 기성금으로 한정되지 않는다고 보았습니다. 그래서 하자 발견 뒤 청구된 다른 공정의 기성금도 보수와 동시에 지급하겠다고 항변할 수 있습니다.
• 하자보수비가 적은데 대금 전부를 막으면요?
  권리남용으로 평가될 수 있습니다. 하자보수비가 미지급 대금에 비해 매우 적고 보수가 끝나도 대금이 지급될지 불확실한 경우, 판례는 거절할 수 있는 범위를 하자와 손해에 상응하는 금액으로 한정했습니다. 민법 제2조 제2항의 권리남용 금지가 근거입니다. 보수 견적을 받아 거절 금액을 맞추는 편이 안전합니다.
• 공사 도중에도 하자보수를 청구할 수 있나요?
  있습니다. 민법 제667조 제1항은 완성된 목적물뿐 아니라 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있을 때도 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있다고 정합니다. 성취된 부분은 전체 공사가 끝나지 않았어도 하자가 생긴 부분의 작업이 끝난 상태를 말합니다. 방수층 시공이 끝난 지하층이 그 예입니다.
• 하자가 작으면 보수 대신 돈으로 받아야 하나요?
  하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들면 보수 청구는 할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다. 민법 제667조 제1항 단서가 정한 예외입니다. 하자가 중요한 것이면 비용이 많이 들어도 보수를 청구할 수 있습니다. 중요성 판단은 건물의 기능과 안전에 미치는 영향을 기준으로 합니다.
• 건물 하자 담보책임 기간은 얼마나 되나요?
  인도 후 5년이 원칙이고, 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 지은 건물은 10년입니다. 민법 제671조 제1항이 정한 기간입니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 공사 중 발견한 하자는 기간과 상관없이 바로 보수를 요구할 수 있습니다.
• 기성금을 안 주면 시공사가 공사를 멈출 수 있나요?
  도급인의 지급 거절이 정당한 동시이행 항변이면 도급인은 이행지체 책임을 지지 않습니다. 반대로 보수 요구 없이 지급만 미루거나 거절 금액이 지나치면 도급인의 지체가 되어 시공사가 공사를 멈추거나 해제를 주장할 여지가 생깁니다. 계속적 공사에서 이행이 현저히 불안한 사정이 있으면 시공사도 다음 공정 이행을 거절할 수 있습니다.

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