권리금

건물주가 새 임차인에게 월세를 크게 올려 부르면 권리금 방해인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 주변 상가 시세와 조세·공과금에 비추어 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구해 새 임차인이 계약을 포기했다면 권리금 회수 방해에 해당합니다. 상가건물 임대차보호법은 이런 요구를 방해행위 가운데 하나로 정하고 건물주에게 손해배상 책임을 지웁니다. 지금은 건물주가 제시한 조건이 적힌 문자와 인근 상가의 월세 시세를 모아 두십시오.

월세를 조금이라도 올리면 모두 방해가 되는 것은 아니므로, 인상 자체를 막으려고 다툴 필요는 없습니다. 문제는 「현저히」 고액인지입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023. 5. 월세 250만원에 상가를 빌려 카페를 운영했습니다. 2026. 3. 계약 만료를 앞두고 권리금 6,000만원에 가게를 넘기기로 한 새 임차인을 소개했는데, 건물주는 새 임차인에게 월세 450만원을 요구했습니다. 같은 층 비슷한 면적 상가의 월세는 260만원 안팎이었고, 새 임차인은 조건을 감당할 수 없다며 권리금 계약을 해제했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현저히 고액의 월세는 어떻게 판단하나요?

상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액과 비교해 현저히 높은지로 판단합니다. 법은 비율을 정하지 않았으므로 주변 시세 자료가 판단의 중심이 됩니다. 재산세·관리비 같은 부담이 크게 늘어 올린 것이라면 방해로 보기 어렵습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 차임 증액 한도(청구 당시 차임의 100분의 5)는 계약 존속 중 증액을 청구할 때 적용되는 기준입니다. 새 임차인과의 계약 조건은 이 한도가 아니라 제3호의 「현저히 고액」 기준으로 따집니다.

월세뿐 아니라 보증금이나 관리비를 올려도 해당하나요?

해당할 수 있습니다. 조문은 「차임과 보증금」을 요구하는 행위로 정하고, 비교 기준에 조세·공과금과 그 밖의 부담을 함께 넣습니다. 관리비 명목으로 사실상 월세를 올리거나 보증금을 크게 올려 새 임차인이 감당하지 못하게 한 경우도 같은 기준으로 봅니다.

반대로 건물주가 새 임차인에게 권리금을 따로 달라고 하거나, 새 임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 막는 것도 별도의 방해행위입니다. 조건을 높게 부르면서 「권리금을 안 주면 월세를 깎아 주겠다」고 했다면 두 행위가 겹친 것이어서 증거로서 더 분명해집니다.

방해가 인정되면 얼마를 배상받나요?

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액이 배상 한도입니다. 종료 당시 권리금은 법원 감정으로 정하는 경우가 많습니다. 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.

임차인도 새 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 의무 이행 의사에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다. 정보를 주지 않으면 건물주가 조건을 높게 부른 이유로 이를 내세울 수 있습니다.

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 새 임차인과 다시 협상하느라 시간을 보내다 기간을 넘기는 일이 없도록 종료일을 기준으로 계산해 두십시오.

고액 월세 요구 대응 순서

• 조건 기록 - 건물주가 새 임차인에게 제시한 월세·보증금·관리비를 문자로 받아 둡니다. 말로 들은 조건은 나중에 부인되기 쉽습니다.
• 주변 시세 확보 - 같은 건물과 인근 상가의 최근 계약 월세, 공인중개사의 시세 확인서를 모읍니다. 현저히 고액인지 비교하는 기준이 됩니다.
• 부담 변동 확인 - 재산세·공과금이 실제로 얼마나 올랐는지 확인합니다. 건물주 쪽 반론의 근거가 되는 부분입니다.
• 새 임차인 정보 제공 - 새 임차인의 영업 계획과 자금 사정을 건물주에게 서면으로 알립니다. 임차인의 정보제공 의무를 다했다는 기록이 됩니다.
• 손해배상 청구 - 새 임차인이 계약을 포기하면 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 권리금 계약서와 포기 사유를 적은 확인서를 함께 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 대규모점포 안에 있거나 국공유재산이면 권리금 보호 규정이 적용되지 않으므로 등기와 임대 주체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 몇 퍼센트 올리면 현저히 고액인가요?
  법에 정해진 비율은 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액인지를 보라고만 정합니다. 결국 인근 시세 자료와 비교해 판단하므로 같은 건물·같은 층 상가의 계약 월세를 모아 두는 것이 출발점입니다.
• 갱신 때 5% 상한이 새 임차인에게도 적용되나요?
  직접 적용되지는 않습니다. 시행령 제4조의 100분의 5 한도는 계약 존속 중 차임 증액을 청구할 때의 기준입니다. 새 임차인과 맺는 계약 조건은 제10조의4 제1항 제3호의 「현저히 고액」 기준으로 따지므로 5%를 넘었다는 사정만으로 방해가 되지는 않습니다.
• 재산세가 올라서 월세를 올린 것이라면요?
  그 부담 증가만큼 올린 것이라면 방해로 보기 어렵습니다. 제3호는 상가건물에 관한 조세와 공과금을 비교 기준에 넣고 있기 때문입니다. 다만 세금 인상분을 훨씬 넘는 인상이라면 초과 부분은 여전히 다툴 수 있으니 재산세 고지서의 실제 증가액을 확인해 보십시오.
• 새 임차인이 계약을 포기했다는 증거가 필요한가요?
  필요합니다. 손해배상은 건물주의 방해로 권리금을 받지 못한 손해를 전제로 하므로, 새 임차인이 높은 조건 때문에 권리금 계약을 해제하거나 포기했다는 사정을 보여야 합니다. 새 임차인에게 포기 사유와 날짜를 적은 확인서를 받아 두면 증명이 쉬워집니다.
• 임차인도 건물주에게 해야 할 일이 있나요?
  있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 새 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공하라고 정합니다. 정보를 주지 않으면 건물주가 조건을 높게 부른 이유로 내세울 수 있으니 서면으로 전달해 두십시오.
• 배상액은 권리금 전액인가요?
  전액이 아닐 수 있습니다. 제10조의4 제3항은 배상액이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시 권리금은 법원 감정으로 산정하는 경우가 많고, 약정 권리금보다 낮게 나오면 그 금액이 한도가 됩니다.

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