등기·명의신탁

공동 가등기권자 중 한 명만 본등기 소송을 내면 부적법한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지분별로 독립한 매매예약완결권이 인정되면 공동 가등기권자 중 한 명이 혼자 자기 지분의 본등기 소송을 낼 수 있습니다. 전원이 함께 소송해야 한다던 종전 판례는 대법원 2010다82530 전원합의체 판결로 변경됐습니다. 지금은 담보가등기라면 소송 전에 청산 통지와 2개월 청산기간을 지켰는지 확인하십시오.

다른 공동 가등기권자를 원고로 억지로 끌어들일 필요는 없습니다. 지분별 독립 완결권이면 내 지분만 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 다른 채권자 세 명과 함께 건설업자 B씨에게 모두 6억원을 빌려주고, B씨 소유 토지에 네 사람 공동명의로 매매예약 가등기를 하면서 각자 채권액 비율대로 지분을 적었습니다. 2025년 변제기가 지나 A씨가 자기 지분만 본등기 소송을 준비하자, B씨는 네 명이 함께 소송해야 한다는 옛 판례를 들며 소송이 부적법하다고 반박했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

예전에는 왜 공동 가등기권자 전원이 소송해야 했나요?

종전 판례는 매매예약완결권을 공동 가등기권자 전원에게 불가분적으로 귀속하는 권리로 보았습니다. 그래서 본등기 청구 소송은 전원이 함께 해야 하는 필요적 공동소송이라고 했고, 한 명만 낸 소송은 부적법했습니다. 대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카2282 판결, 1985. 5. 28. 선고 84다카2188 판결, 1985. 10. 8. 선고 85다카604 판결, 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결이 이런 입장이었습니다.

지금은 어떤 기준으로 단독 소송을 허용하나요?

완결권이 공동 귀속인지 지분별 독립인지는 매매예약 내용에 따릅니다. 명시가 없으면 공동 매매예약을 맺은 동기와 경위, 담보 목적, 공동 행사 의사, 채권자별 지분 표시, 지분 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 담보가등기 관행을 종합해 판단합니다. 종전 판례들은 이 기준과 어긋나는 범위에서 모두 변경됐습니다.

채권액 비율대로 지분을 특정해 가등기했다면 각자 채권을 따로 담보하려는 뜻으로 보아 독립 완결권이 인정되기 쉽습니다. 이때 한 명이 낸 본등기 소송은 적법하고, 판결의 효력도 그 지분에만 미칩니다.

단독 소송 전에 청산절차는 누가 하나요?

본등기를 청구하는 채권자가 자기 지분에 관해 단독으로 청산절차를 이행합니다. 같은 전원합의체 판결은 지분별 독립 완결권을 가진 채권자 한 명이 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 뒤 소유권이전 본등기를 청구할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따르면 청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이고, 담보가등기를 마친 채권자는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.

소유권이전 목적 가등기도 같은 기준인가요?

같은 기준으로 판단합니다. 전원합의체 판결이 제시한 기준은 매매예약의 내용과 당사자 의사를 보는 것이어서, 담보가 아닌 순수 매매예약 가등기에도 적용됩니다. 다만 담보 목적이 아니라면 가등기담보 등에 관한 법률의 청산절차는 거치지 않고, 매매예약완결 의사표시와 매매대금 정산으로 본등기를 청구합니다.

공동 가등기 단독 소송 대응 순서

• 가등기 성격 확인 - 담보 목적인지 순수 매매예약인지 약정서로 확인합니다. 청산절차 필요 여부가 정해집니다.
• 완결권 귀속 판단 - 공동 행사 조항, 지분 표시, 채권액 비율을 정리합니다. 단독 소송의 적법성이 정해집니다.
• 청산 통지 - 담보가등기라면 평가액과 채권액을 밝혀 통지합니다. 2개월 청산기간이 시작됩니다.
• 청산금 지급 또는 공탁 - 청산금이 있으면 지급하거나 공탁합니다. 본등기 청구의 전제입니다.
• 본등기 소송 - 내 지분에 관해서만 본등기 이행을 청구합니다. 다른 공동 가등기권자는 피고나 원고로 넣지 않아도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매예약서에 「공동으로만 행사한다」는 조항이 있거나 지분 표시 없이 가등기가 돼 있으면 약정서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기에 기한 본등기 청구와 담보권 실행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 필요적 공동소송이 무엇인가요?
  공동소송인 모두에게 판결이 똑같이 확정돼야 해서 전원이 함께 소송해야 하는 형태입니다. 민사소송법 제67조 제1항이 이런 공동소송의 효력을 정합니다. 종전 판례는 공동 가등기 본등기 소송을 여기에 해당한다고 봤지만, 2010다82530 전원합의체 판결로 지분별 독립 완결권이면 단독 소송이 가능해졌습니다.
• 어떤 판례가 변경됐나요?
  대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결은 공동 가등기권자 전원이 불가분적으로 완결권을 행사해야 한다는 취지의 대법원 83다카2282, 84다카2188, 85다카604, 85다카2203 판결을 변경했습니다. 이후 사건은 모두 변경된 기준으로 판단합니다.
• 한 명이 이기면 다른 가등기권자 지분에도 효력이 있나요?
  없습니다. 지분별 독립 완결권을 전제로 한 소송이어서 판결은 청구한 채권자의 지분에만 미칩니다. 다른 공동 가등기권자는 자기 지분에 관해 따로 완결권을 행사하고 청산절차를 밟아야 하며, 매매예약완결은 민법 제564조 제1항에 따라 의사표시로 효력이 생깁니다.
• 청산금을 안 주고 본등기하면 어떻게 되나요?
  본등기 청구가 받아들여지지 않습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항은 담보가등기를 마친 채권자가 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있게 하고, 제1항은 청산금을 채무자 등에게 지급하도록 정합니다. 청산금 지급과 본등기는 동시이행 관계로 다뤄집니다.
• 청산 통지에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제2항은 통지에 평가액과 민법 제360조의 채권액을 밝히도록 정하고, 청산금이 없다고 보면 제1항 후문에 따라 그 뜻을 통지해야 합니다. 누락하면 청산기간이 진행되지 않을 수 있습니다.
• 매매예약서에 공동 행사 조항이 있으면요?
  그 조항에 따라 전원이 함께 행사해야 합니다. 2010다82530 전원합의체 판결은 완결권 귀속 형태를 우선 매매예약의 내용에 따르도록 했으므로, 명시적인 공동 행사 약정이 있으면 단독 행사는 어렵습니다. 이때는 다른 가등기권자와 합의하거나 약정의 해석을 다투어야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성