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매매예약 완결권 행사 시기를 늦춰 정했으면 10년도 그때부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 행사 시기를 따로 약정했더라도 매매예약완결권의 제척기간 10년은 예약이 성립한 날부터 계산합니다. 대법원은 제척기간은 기간 경과 자체로 권리가 소멸하므로 약정한 행사 시기부터 10년으로 늘어나지 않는다고 보았습니다. 지금은 매매예약서 작성일과 상대방의 완결 의사표시가 도달한 날부터 확인하십시오.

행사할 수 있는 시기를 늦춰 정해 두었다고 해서 10년이 그 시기부터 다시 시작된다고 기대할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2014년 5월 지인과 본인 소유 밭 1필지를 1억 5천만원에 파는 매매예약을 맺고 가등기를 해 주면서, 완결권은 2019년 3월부터 행사할 수 있다고 정했습니다. 그 뒤 아무 연락이 없다가 2025년 8월 지인이 내용증명으로 완결 의사를 밝히며 이전등기를 요구했습니다. 지인은 행사 가능 시기인 2019년부터 10년이 지나지 않았다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매예약완결권은 언제까지 행사해야 하나요?

행사기간을 약정했다면 그 기간 안에, 약정이 없다면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 합니다. 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시할 때 매매의 효력이 생기는데, 이 완결권은 형성권이어서 소멸시효가 아니라 제척기간의 적용을 받습니다.

행사 시기를 약정하면 10년이 그때부터 시작되나요?

시작되지 않습니다. 제척기간은 기간이 지나기만 하면 곧바로 권리가 소멸하는 제도라서, 기산점은 특별한 사정이 없는 한 권리가 발생한 때입니다. 당사자가 「몇 년 뒤부터 행사할 수 있다」고 약정했더라도 제척기간은 예약 성립일부터 10년이 지나면 끝나고, 약정 시기부터 10년까지 늘어나지 않습니다.

제척기간은 소멸시효와 무엇이 다른가요?

소멸시효는 권리를 행사하지 않은 상태가 일정 기간 계속돼야 완성되고, 청구·압류·승인 같은 사유로 중단됩니다. 제척기간은 기간의 경과 자체로 권리가 소멸하므로, 상대방이 채무를 인정했다는 등의 중단 사유를 들어 기간을 늘릴 수 없습니다. 예약권리자가 땅 주인에게 몇 차례 구두로 이전을 요구했다는 사정도 10년 안에 완결 의사표시가 도달하지 않았다면 결론을 바꾸지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소멸시효 중단사유만 정하고 제척기간에는 중단 규정을 두지 않습니다.

행사기간을 정하지 않았다면 예약자는 어떻게 하나요?

예약자, 즉 땅 주인은 상당한 기간을 정해 매매를 완결할지 확답하라고 상대방에게 최고를 할 수 있습니다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃습니다. 10년을 기다리지 않고도 법률관계를 정리할 수 있는 방법입니다. 확답을 요구하는 기간은 상대방이 검토할 수 있을 만큼 여유 있게 잡아야 「상당한 기간」으로 인정받기 쉽고, 요구서에는 기간 안에 답이 없으면 예약이 효력을 잃는다는 점을 함께 적어 둡니다.

매매예약완결권 대응 순서

• 예약 성립일 확인 - 매매예약서 작성일과 가등기 접수일을 확인합니다. 제척기간은 이 날부터 계산합니다.
• 행사기간 약정 확인 - 예약서에 행사기간을 따로 정했는지, 행사 시기만 정했는지 구별합니다. 행사 시기 약정은 기간을 늘리지 못하므로 문구를 그대로 옮겨 적어 둡니다.
• 완결 의사표시 도달일 확인 - 상대방이 완결 의사를 언제 어떤 방식으로 보냈는지 확인합니다. 10년 안에 도달했는지가 기준입니다.
• 거절 회신 - 제척기간이 지났다면 내용증명으로 완결권 소멸을 알리고 이전등기 요구를 거절합니다.
• 가등기 말소 청구 - 완결권이 소멸했는데 가등기가 남아 있으면 가등기 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 예약서에 행사기간 연장 합의가 따로 있거나 가등기가 담보 목적이라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매·가등기 관련 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매예약완결권에도 소멸시효가 적용되나요?
  소멸시효가 아니라 제척기간이 적용됩니다. 대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682 판결은 매매예약완결권을 형성권으로 보고, 행사기간 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 하며 그 기간이 지나면 제척기간 경과로 소멸한다고 보았습니다.
• 상대방이 채무를 인정하면 기간이 늘어나나요?
  늘어나지 않습니다. 청구·압류·승인으로 기간이 다시 시작되는 것은 소멸시효의 중단 제도입니다. 제척기간은 기간이 지나기만 하면 권리가 소멸하므로, 땅 주인이 중간에 「언젠가 넘겨주겠다」고 말했더라도 예약 성립일부터 10년이 지나면 완결권은 없어집니다.
• 예약자는 상대방에게 확답을 요구할 수 있나요?
  있습니다. 완결 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자가 상당한 기간을 정해 매매 완결 여부의 확답을 상대방에게 최고를 할 수 있습니다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃습니다. 최고를 내용증명으로 보내 도달일을 남깁니다.
• 완결 의사표시는 어떻게 해야 하나요?
  상대방에게 도달하도록 해야 합니다. 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생기고, 의사표시는 도달한 때 효력이 있습니다. 제척기간 안에 도달했는지가 다툼이 되므로 내용증명우편이나 소장 부본 송달로 날짜를 남깁니다.
• 행사기간 자체를 약정하면 어떻게 되나요?
  약정한 기간 안에 행사하면 됩니다. 대법원은 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 안에 행사해야 한다고 보았습니다. 행사할 수 있는 시작 시기만 정한 것은 행사기간 약정과 달라서 10년 기간을 늘리지 못하므로, 예약서 문구를 정확히 읽어야 합니다.
• 완결권이 소멸하면 가등기는 어떻게 하나요?
  말소를 청구할 수 있습니다. 매매예약완결권이 제척기간 경과로 소멸하면 그 권리를 보전하던 소유권이전청구권 가등기는 근거를 잃습니다. 땅 주인은 가등기권자를 상대로 가등기 말소를 청구해 등기부를 정리할 수 있습니다. 가등기가 담보 목적이라면 판단이 달라질 수 있습니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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