매매 계약

부부 공동명의로 집을 살 때 자금조달계획서는 어떻게 쓰나요? 지분과 낸 돈이 다르면 배우자 증여가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

부부가 공동명의로 집을 사면 자금조달계획서를 매수인마다 따로 쓰고, 두 사람의 금액을 더한 값이 거래금액과 같아야 합니다. 이때 각자 마련한 돈이 각자의 지분 금액보다 적다면 그 부족분은 배우자에게서 받은 돈이므로, 계획서에 증여나 차입으로 적어야 합니다. 배우자에게서 받은 증여는 10년 동안 6억원까지 공제되어 세금이 없는 경우가 많지만, 신고해 두면 나중에 자금출처 계산에서 원천으로 인정되므로 지금은 지분 비율과 각자 낸 돈을 먼저 맞춰 보십시오.

부부 사이에는 돈이 자유롭게 오가지만, 등기는 지분으로 나뉩니다. 계획서는 이 둘을 맞추라고 요구하는 서류입니다.

예를 들어 보겠습니다

맞벌이 부부 M씨와 N씨는 10억원짜리 아파트를 반반 지분으로 사기로 했습니다. 남편 M씨는 예금 3억원과 본인 명의 주택담보대출 4억원으로 7억원을 마련했고, 아내 N씨는 예금 3억원을 냈습니다. 두 사람은 계획서를 한 장으로 쓰려다 매수인마다 따로 써야 한다는 것을 알았고, 아내 지분 5억원 가운데 2억원을 남편이 낸 셈이라는 점도 알게 되었습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

공동명의면 계획서를 어떻게 쓰나요?

매수인이 여럿이면 계획서를 매수인마다 따로 쓰고, 각자의 금액을 더한 총액이 신고한 거래금액과 같아야 합니다. 각자의 계획서 합계는 그 사람의 지분에 해당하는 금액과 같아야 자연스럽습니다. 위 예시라면 남편과 아내의 계획서 합계는 각각 5억원입니다.

남편이 마련한 7억원 가운데 5억원은 남편 지분에 쓰이고, 나머지 2억원은 아내 지분에 쓰입니다. 그래서 아내의 계획서에는 예금 3억원과 함께 「남편에게서 받은 2억원」이 들어가야 합니다. 이 2억원을 증여로 볼지 빌린 돈으로 볼지에 따라 아내 계획서의 ④ 증여·상속(부부) 칸이나 ⑪ 그 밖의 차입금(부부) 칸에 적습니다.

배우자에게 받은 돈은 세금이 나오나요?

배우자에게서 증여받으면 10년 동안 받은 금액을 합쳐 6억원까지 증여세 과세가액에서 공제됩니다. 위 예시의 2억원은 다른 증여가 없다면 공제 범위 안이어서 낼 증여세가 없습니다. 다만 10년 안에 배우자에게서 받은 다른 증여가 있으면 그 금액과 합쳐 6억원을 넘는지 봅니다.

세금이 없더라도 증여세 신고를 해 두는 편이 낫습니다. 증여추정에서 입증 금액으로 인정되는 것은 「신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액」이므로, 신고해 둔 배우자 증여는 아내의 취득자금 가운데 입증된 금액으로 인정됩니다. 신고하지 않으면 그 2억원이 어디서 왔는지 나중에 다시 설명해야 합니다. 2026. 2. 10. 이후 계약분 계획서는 증여 칸에 증여세 신고 여부를 표시하도록 되어 있습니다.

대출 명의와 갚는 사람이 다르면 어떻게 되나요?

공동명의 주택이라도 대출은 한 사람 명의로 받는 경우가 많습니다. 위 예시에서 남편 명의 대출 4억원 중 일부가 아내 지분에 쓰였다면, 그 대출을 남편이 갚는 것은 사실상 아내 몫을 대신 갚는 것이 될 수 있습니다. 반대로 아내가 남편 명의 대출을 갚아 주면 남편이 채무 상환 자금을 받은 것이 됩니다.

법은 채무자의 직업, 나이, 소득, 재산 상태로 보아 스스로 채무를 상환했다고 보기 어려우면 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 그래서 계획서를 쓸 때 대출을 누구 몫으로 배정할지, 갚는 돈은 누구 계좌에서 나갈지를 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

지분 비율은 어떻게 정하는 것이 좋나요?

지분은 실제로 낸 돈의 비율에 맞추는 방법과, 부부가 원하는 비율로 정하고 차이를 증여로 신고하는 방법이 있습니다. 앞의 방법은 증여 문제가 생기지 않고, 뒤의 방법은 배우자 공제 6억원 안이라면 세금 부담 없이 원하는 지분을 만들 수 있습니다. 어느 쪽이든 계획서, 등기 지분, 실제 이체 기록이 서로 맞아야 합니다.

지분은 나중에 집을 팔 때 양도소득세, 보유 중 종합부동산세, 상속 때 재산 배분에도 영향을 줍니다. 계획서를 쓰는 시점이 지분을 정하는 사실상 마지막 시점이므로, 세금 전체를 보고 정하는 것이 좋습니다.

부부 공동명의 계획서 작성 순서

• 지분 결정 - 등기할 지분 비율과 각자의 지분 금액을 정합니다.
• 각자 자금 정리 - 두 사람이 각각 마련하는 돈을 예금·대출·처분대금으로 나눠 적습니다. 대출은 누구 몫인지 배정합니다.
• 차이 계산 - 지분 금액과 본인 마련 금액의 차이를 계산합니다. 차이가 배우자에게서 받는 돈입니다.
• 성격 표시 - 그 차이를 계획서의 증여(부부) 또는 차입(부부) 칸에 적고, 증여라면 증여세 신고 일정을 정합니다.
• 이체 경로 맞추기 - 잔금 때 각자 계좌에서 나가는 금액이 계획서와 같도록 맞추고, 대출 상환 계좌도 정해 둡니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부 공동명의면 계획서를 한 장만 내나요?
  매수인마다 따로 씁니다. 두 사람의 금액을 더한 총액이 신고한 거래금액과 같아야 합니다.
• 배우자에게 받은 돈은 얼마까지 세금이 없나요?
  배우자에게서 받은 증여는 10년 동안 합쳐 6억원까지 공제됩니다. 그 안이라면 낼 증여세가 없지만, 10년 안의 다른 배우자 증여와 합쳐 계산합니다.
• 세금이 없는데도 증여세 신고를 해야 하나요?
  신고해 두는 것을 권합니다. 신고한 수증재산은 증여추정에서 입증 금액으로 인정되어, 그 돈이 취득자금의 원천(입증 금액)으로 인정됩니다.
• 남편 명의 대출을 아내가 갚으면 문제가 되나요?
  채무자가 스스로 상환했다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다. 대출을 누구 몫으로 할지와 상환 계좌를 미리 정해 두십시오.
• 지분을 낸 돈 비율과 다르게 해도 되나요?
  됩니다. 다만 낸 돈보다 지분이 많은 쪽은 그 차이만큼 배우자에게서 받은 것이므로 계획서에 적고 증여로 신고합니다. 배우자 공제 범위 안이면 세금은 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 자금조달계획서는 어떻게 쓰나요? 항목별 작성법과 전세 끼고 살 때·대출 승계·현금 지급 기재 방법
• 부모님 돈으로 집을 살 때 자금조달계획서에 증여와 차입금 중 무엇으로 적어야 하나요?
• 자금조달계획서는 누가 언제 내야 하나요? 제출 대상·30일 기한·증빙서류 총정리
• 집을 사면 자금조달계획서부터 자금출처조사까지 어떻게 이어지나요? 거래신고 뒤 확인 절차 한눈에 보기
• 자금출처조사 대상자는 어떻게 선정되나요? 국세청 자금출처 분석의 계산 방식
• 국세청은 소득에 비해 재산이 늘었는지 어떻게 맞춰 보나요? 신고자료로 하는 자금출처 분석

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기