상가 임대차
임차인이 몰래 공장을 전대했는데 전차인에게 사용료를 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
임대차계약을 해지하기 전에는 청구할 수 없습니다. 임차인이 동의 없이 전대했더라도 임대차가 유지되는 동안 임대인은 임차인에게 차임을 받을 권리가 있으므로, 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 구할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 무단 전대를 이유로 임대차계약을 해지할지부터 정하고, 해지 통지를 내용증명으로 보낼 준비를 하십시오.
공장에 모르는 업체가 들어와 있다면 그 업체의 상호와 사업자등록, 입주 시기를 사진과 함께 기록하십시오. 무단 전대 사실과 시기가 해지 사유와 해지 이후 청구의 출발점이 됩니다.
전차인에게 곧바로 나가라고 요구하거나 전기를 끊을 필요는 없습니다. 임차인과의 계약을 먼저 정리하는 것이 순서입니다.
이런 상담이 많습니다
L씨는 2024년 1월 자신의 공장을 A회사에 보증금 5,000만원, 월 차임 400만원에 임대했습니다. 2025년 봄 공장을 둘러보니 A회사가 아닌 B회사가 설비를 들여와 가동하고 있었고, A회사가 L씨의 동의 없이 B회사에 전대한 사실을 알게 되었습니다. A회사는 차임을 석 달째 밀리고 있었고, L씨는 B회사에 공장 사용료를 직접 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
임대차가 유지되는 동안 전차인에게 돈을 받을 수 없는 이유는 무엇인가요?
임대인은 여전히 임차인에게 차임을 받을 수 있기 때문입니다. 임차인이 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대해 제3자가 물건을 쓰게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하거나 다른 사유로 임대차가 적법하게 끝나지 않는 한 임대인은 임차인에게 차임청구권을 가집니다. 따라서 임대차가 존속하는 범위에서는 전차인에게 차임 상당의 손해가 생겼다고 보기 어렵습니다.
대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 임대인이 임차인에게서 차임을 받지 못했더라도 결론은 같다는 것이 같은 판결의 취지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제629조와 제741조, 제750조도 판결 당시와 같은 내용입니다.
무단 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있나요?
해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 통지가 임차인에게 도달하면 임대차는 끝나고, 그때부터 전차인은 임대인에게 대항할 권원 없이 공장을 점유하는 사람이 됩니다.
| 시기 | 임차인에게 | 전차인에게 |
|---|---|---|
| 해지 전 | 차임 청구 | 청구 불가 |
| 해지 후 | 인도·차임 상당액 | 인도·차임 상당액 |
- 해지 전
- 임차인에게: 차임 청구
- 전차인에게: 청구 불가
- 해지 후
- 임차인에게: 인도·차임 상당액
- 전차인에게: 인도·차임 상당액
출처 - 민법 제629조, 제741조, 제750조, 대법원 2006다10323 판결
해지 이후에는 임차인과 전차인 모두에게 공장 인도를 청구하고, 인도할 때까지 차임 상당의 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 해지 전 기간의 차임은 임차인에게 청구하고, 보증금이 있다면 연체 차임을 공제합니다. 해지 통지 도달일이 두 청구를 나누는 기준일입니다.
전대에 동의했다면 관계가 어떻게 달라지나요?
동의했다면 전차인은 임대인에게 직접 의무를 집니다. 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인은 임대인에게 차임 등 의무를 직접 부담하고, 전대인에게 차임을 냈다는 이유로 임대인에게 대항하지 못합니다. 이 경우에도 임대인은 임차인에 대한 권리를 그대로 행사할 수 있습니다.
공장 무단 전대 대응 순서
- 점유 사실 기록 - 전차인의 상호·사업자등록·입주 시기를 사진과 등기·등록 자료로 남깁니다. 언제부터 전대됐는지가 청구 기간을 정합니다.
- 해지 여부 결정 - 임차인과의 계약을 유지할지, 해지할지 정합니다. 유지하면 전차인에게 따로 청구할 수 없습니다.
- 해지 통지 - 무단 전대를 이유로 한 해지 통지를 내용증명으로 임차인에게 보냅니다. 도달일이 임대차 종료일이 됩니다.
- 인도 청구 - 임차인과 전차인을 함께 상대로 공장 인도를 청구하고, 필요하면 점유이전금지가처분을 신청합니다.
- 금전 정산 - 해지 전 차임은 임차인에게, 해지 후 차임 상당액은 점유자에게 청구하고 보증금에서 공제합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전대에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 사정이 있거나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 계약서와 그간의 연락 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공장·상가 임대차의 해지와 명도, 차임 청구 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
임대인들은 모르는 업체가 공장을 쓰고 있으면 그 업체에 바로 사용료를 받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 임차인과의 계약이 살아 있는 동안에는 임대인이 받을 차임은 임차인에게 있고, 전차인을 상대로 한 청구는 받아들여지지 않습니다. 순서는 해지가 먼저이고 청구가 그 다음입니다.
그래서 해지 통지의 도달일이 모든 계산의 기준이 됩니다. 무단 전대를 처음 확인한 날, 해지 통지를 보낸 날과 도달한 날, 전차인이 공장을 비운 날을 기록해 두어야 합니다. 전대를 알고도 오랫동안 문제 삼지 않으면 묵시적 동의 주장이 나올 수 있으므로, 알게 된 뒤 이의를 제기한 문자나 서면도 남겨야 합니다.
이 기록은 인도 소송과 금전 청구에서 기간을 나누는 데 쓰입니다. 해지 전 기간의 차임은 임차인에게, 해지 후 인도까지의 차임 상당액은 점유자에게 청구하는 구조여서, 도달일이 확인되지 않으면 청구 기간이 흔들립니다. 인도 판결을 받은 뒤 강제집행을 할 때도 점유자가 누구인지가 이 기록으로 특정됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공장·상가 임대차의 해지와 명도, 차임 청구 분쟁을 수행해 왔으며, 무단 전대 사실과 해지 통지의 도달일을 먼저 확정한 뒤 임차인과 전차인에 대한 청구를 기간별로 나누는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·전차인의 점유 사진과 사업자 정보·차임 입금 내역·임차인과 주고받은 연락을 준비해 주시면, 해지 가능성과 통지 방법, 임차인과 전차인에게 청구할 금액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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