공사·하자

공사대금 유치권자가 그 집에 들어가 살면 유치권이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공사대금으로 유치권을 행사하는 사람이 그 주택에 직접 사는 것만으로는 유치권 소멸청구 사유가 되지 않습니다. 대법원은 유치권자가 주택에 거주하며 쓰는 것을 특별한 사정이 없는 한 유치물 보존에 필요한 사용으로 보았습니다. 지금은 거주 외에 세를 주거나 담보로 제공한 사실이 있는지 확인하십시오.

유치권을 지키려고 빈집 상태로 비워 둘 필요는 없습니다. 직접 들어가 사는 것은 집을 관리하는 방법으로 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨 소유 단독주택의 리모델링 공사를 1억 2천만원에 맡아 끝냈지만 4천만원을 받지 못했습니다. A씨는 2025년 봄부터 그 집에 유치권을 행사하며 직접 들어가 살았습니다. B씨는 허락 없이 사는 것은 보존에 필요한 범위를 넘은 사용이라며 유치권 소멸을 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권자가 유치물에 거주하면 소멸청구를 당하나요?

원칙적으로 당하지 않습니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공하지 못하지만, 유치물의 보존에 필요한 사용은 예외로 허용됩니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 공사대금채권으로 유치권을 행사하는 사람이 그 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 보존에 필요한 사용이라고 보았습니다.

빈집은 관리가 안 되면 누수·동파·무단 침입으로 가치가 떨어집니다. 유치권자가 사는 것은 이런 손상을 막는 효과가 있어 보존행위로 평가됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제324조도 같은 구조를 유지하고 있습니다.

어떤 사용이면 유치권 소멸청구 사유가 되나요?

유치권자가 선량한 관리자의 주의 의무를 어기거나 승낙 없이 유치물을 대여·담보제공하면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 대표적인 것이 유치 중인 집을 다른 사람에게 세를 주고 차임을 받는 경우입니다. 이때는 보존에 필요한 사용으로 보기 어렵습니다.

소멸청구는 채무자가 의사표시로 하는 형성권입니다. 의무 위반이 있었다는 사실은 소멸을 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 한 번 위반했다가 바로 원상회복했더라도 소멸청구권 자체는 생길 수 있습니다. 그래서 유치 기간 중 누가 언제 들어와 살았는지 기록이 남아 있어야 합니다.

거주하면서 이익을 얻었다면 돌려줘야 하나요?

돌려줘야 합니다. 보존에 필요한 사용이라 유치권은 유지되더라도, 거주로 얻은 차임 상당의 이익은 부당이득이 됩니다. 이 금액은 소유자에게 반환하거나 받을 공사대금과 정산하는 방식으로 처리됩니다.

또 유치권은 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 행사할 수 있습니다. 공사대금 일부를 받았다고 집 일부를 비워 줄 의무가 생기지는 않습니다.

유치권 소멸청구 대응 순서

• 점유 경위 정리 - 공사를 끝낸 날, 점유를 시작한 날, 입주한 날을 날짜별로 적습니다. 점유가 끊긴 적이 없다는 점이 유치권 유지의 전제입니다.
• 거주 형태 확인 - 본인이나 직원이 직접 사는지, 제3자에게 세를 줬는지 확인합니다. 세를 줬다면 소멸청구 사유가 됩니다.
• 관리 기록 보관 - 수리·관리비 납부·보안 조치 영수증을 모읍니다. 선량한 관리자의 주의 의무를 지켰다는 자료가 됩니다.
• 소멸 통지 답변 - 집주인의 소멸 통지에 거주가 보존 목적의 사용이라는 취지로 내용증명 답변을 보냅니다. 다툼이 소송으로 가면 이 답변이 입장 정리 자료가 됩니다.
• 공사대금 청구 병행 - 유치권은 공사대금을 받기 위한 담보일 뿐이므로 대금 청구 소송과 가압류를 함께 진행합니다. 공사대금채권은 3년 소멸시효에 걸립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 절차가 진행 중이거나 공사가 끝나기 전부터 점유했는지 다툼이 있으면 경매기록과 공사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 존부 확인과 공사대금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 가족과 함께 살아도 되나요?
  특별한 사정이 없다면 됩니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 유치권자가 주택에 거주하며 사용하는 것을 보존에 필요한 사용으로 보았고, 가족이 함께 사는 것도 유치권자의 점유 범위 안의 사용으로 평가됩니다. 다만 가족 외 제3자에게 방을 내주고 돈을 받으면 대여에 해당할 수 있습니다.
• 유치 중인 집을 세놓으면 어떻게 되나요?
  채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제324조 제2항은 채무자 승낙 없는 대여를 금지하고, 제3항은 이를 어기면 소멸청구를 할 수 있다고 정합니다. 세를 주고 받은 차임은 보존에 필요한 사용의 범위를 넘는 것으로 보는 것이 일반적입니다.
• 거주하는 동안의 월세 상당액은 누가 가지나요?
  소유자에게 돌아갑니다. 유치권이 유지되더라도 거주로 얻은 차임 상당 이익은 법률상 원인 없는 이득이어서 민법 제741조에 따라 반환해야 합니다. 실무에서는 받을 공사대금에서 이 금액을 공제하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다.
• 소멸청구는 누가 할 수 있나요?
  민법 제324조 제3항은 채무자가 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 유치물의 소유자가 채무자와 다른 경우에도 소유자가 소멸청구를 하는 사례가 많고, 판례는 소유자의 승낙 여부를 기준으로 사용의 적법성을 봅니다. 경매로 소유권을 취득한 매수인도 위반 사실이 있으면 소멸청구를 할 수 있습니다.
• 공사대금 일부를 받으면 집 일부를 비워야 하나요?
  비울 필요가 없습니다. 민법 제321조는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 남은 대금이 적더라도 전액을 받기 전까지는 집 전체를 계속 점유할 수 있습니다.
• 유치권이 있으면 공사대금 소멸시효는 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 민법 제326조는 유치권의 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리므로, 유치권을 행사하고 있어도 소송이나 가압류로 시효를 중단시켜야 합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
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