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공유·경계

셋이 공유한 땅을 나누고 싶은데 경매로 팔리나요, 제 몫만 떼어 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재판으로 공유물을 나누면 현물분할이 원칙이고, 내 지분만큼만 떼어 받고 나머지 공유자는 공유로 남기는 방법도 그들이 원하면 가능합니다. 민법 제269조와 대법원 판례(91다27228, 2014다233428)가 분할 방법을 이렇게 정합니다. 지금은 다른 공유자들이 계속 공유로 남기를 원하는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

공유 토지를 나누자고 소송을 생각한다면, 원하는 분할 방법(내 지분만큼 떼어 받기, 팔아서 나누기)과 다른 공유자들끼리 계속 공유로 남기를 원하는지부터 서면으로 확인해 두십시오. 법원이 나머지 공유자를 공유로 남기는 방식을 쓸 수 있는지가 여기서 갈립니다.

분할 소송을 내면 반드시 경매로 팔려 제값을 못 받는다고 걱정할 필요는 없습니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 아버지에게서 받은 지분으로 친척 두 사람과 임야 약 3,000㎡를 3분의 1씩 공유해 왔습니다. 2025년 A씨는 자기 몫을 따로 떼어 창고를 짓고 싶었지만 두 친척은 임야를 계속 함께 갖고 있겠다며 분할에 응하지 않았습니다. 임야는 도로 쪽과 산 쪽의 시세 차이가 컸습니다. A씨는 소송을 내면 경매로 팔리는지, 자기 몫만 떼어 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유물분할은 어떤 방법으로 나누나요?

협의가 되면 공유자들이 방법을 자유롭게 정하고, 협의가 안 돼 재판으로 나누면 현물분할이 원칙이며, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 염려가 있을 때에만 경매로 팔아 대금을 나눕니다. 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 규정입니다.

공유물분할 방법 비교
협의분할
언제 쓰나: 공유자 전원 합의
비고: 방법 자유
현물분할
언제 쓰나: 재판상 원칙
비고: 가액 비율 기준
차액 정산 현물분할
언제 쓰나: 위치별 가치 차이
비고: 돈으로 과부족 조정
일부 분할·공유 유지
언제 쓰나: 나머지가 공유 원할 때
비고: 원하지 않으면 불가
대금분할(경매)
언제 쓰나: 현물분할 곤란·가액 감손
비고: 예외

출처 - 민법 제269조, 대법원 91다27228 판결, 대법원 2014다233428 판결

공유자들끼리 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 그 약정을 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 이런 분할금지 약정이 있으면 그 기간에는 분할을 청구할 수 없습니다.

원하는 방법이 안 되면 바로 경매로 가나요?

아니요, 분할을 청구한 사람이 원하는 방식의 현물분할이 부적당하다고 해서 곧바로 대금분할을 명하지 않습니다. 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결은 공유물분할의 소가 형성의 소여서 법원이 청구한 방법에 얽매이지 않고 재량으로 합리적인 방법을 정할 수 있고, 다른 방법의 현물분할이 가능하면 그 방법을 명할 수 있다고 보았습니다.

「현물로 분할할 수 없다」는 요건도 물리적으로 엄격하게 보지 않습니다. 공유물의 성질, 위치, 면적, 이용 상황, 분할 뒤 사용가치를 보아 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함합니다.

차액을 돈으로 정산하는 분할도 되나요?

네, 일정한 요건을 갖추면 공유자들 사이의 경제적 가치 차이를 돈으로 조정하는 방식도 현물분할의 한 방법으로 허용됩니다. 토지의 위치나 모양 때문에 지분 비율대로 면적을 나누면 가치가 달라질 때, 면적은 다르게 나누되 차액을 돈으로 주고받게 하는 방식입니다. 지분 비율이란 면적 비율이 아니라 가액 비율을 뜻합니다.

내 지분만 떼고 나머지는 공유로 남길 수 있나요?

있습니다. 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할할 때 분할을 청구한 사람의 지분만큼만 떼어 주고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 계속 공유로 남게 하는 방법도 허용됩니다. 다만 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결은 나머지 공유자들이 자기들끼리의 공유관계 유지를 원하지 않는데도 그들을 공유로 남기는 방식으로 분할해서는 안 된다고 보았습니다.

공유물분할 청구 대응 순서

  • 분할금지 약정 확인 - 공유자들 사이에 5년 안의 분할금지 약정이 있는지 확인합니다. 있으면 그 기간에는 청구할 수 없습니다.
  • 분할 협의 시도 - 원하는 방법을 서면으로 제안합니다. 협의가 성립하지 않았다는 사실이 소송의 전제가 됩니다.
  • 나머지 공유자 의사 확인 - 다른 공유자들이 계속 공유로 남기를 원하는지 확인합니다. 일부 분할 방식의 가능 여부가 갈립니다.
  • 측량·감정 준비 - 토지 위치별 가치 차이를 감정으로 확인합니다. 현물분할안과 차액 정산안의 근거가 됩니다.
  • 공유물분할 소송 - 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구합니다. 법원은 청구한 방법에 얽매이지 않고 재량으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 토지에 건물이 있거나 도로·농지 규제로 분할이 제한되는 경우에는 등기부와 토지이용계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 관련 가처분 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

공유 토지 상담에서 가장 많이 듣는 걱정은 「소송을 내면 헐값에 경매로 넘어간다」는 것입니다. 실제로 법원은 현물분할을 원칙으로 하고, 청구한 방식이 어렵더라도 다른 현물분할 방법을 찾습니다. 경매는 현물분할이 곤란하거나 값이 크게 떨어질 때의 예외입니다.

그래서 분할 전 기록이 결과를 좌우합니다. 다른 공유자에게 분할을 제안한 날짜와 내용, 그들이 계속 공유로 남을지에 대한 답변, 토지의 위치별 이용 현황을 문서로 남겨야 합니다. 말로만 협의하면 협의가 성립하지 않았다는 사정도 증명하기 어렵습니다.

이 자료는 소송에서 법원이 분할 방법을 정하는 근거가 되고, 나머지 공유자를 공유로 남기는 방식이 가능한지를 가르는 증거가 됩니다. 감정 결과와 함께 제출하면 차액 정산 방식의 현물분할을 끌어낼 가능성도 높아집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공유물분할 소송을 수행해 왔으며, 분할금지 약정과 다른 공유자들의 의사를 먼저 확인한 뒤 현물분할안과 차액 정산안을 함께 준비하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 가사·상속 사건
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기부등본, 지적도, 공유자 간 약정서, 분할 협의 문서를 준비해 주시면, 분할금지 약정 여부·현물분할 가능성·일부 공유 유지 방식의 가능 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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