등기·명의신탁

공유 땅을 나누기로 합의했는데 상대가 안 따르면 분할 소송을 내면 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공유자들 사이에 이미 분할 협의가 성립했다면 상대가 이행하지 않아도 다시 공유물분할 소송을 낼 수는 없고, 협의 내용대로 지분이전등기를 청구해야 합니다. 대법원 94다30348 판결은 협의가 성립한 뒤 다시 분할을 구하는 소는 허용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 분할 합의서나 측량도면 등 협의 내용을 보여 줄 자료를 확인하십시오.

협의가 깨졌다고 처음부터 다시 협상하거나 분할 소송을 준비할 필요는 없습니다. 이미 맺은 합의가 청구의 근거가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2020년 대지 1필지를 반씩 공동으로 사서 공유 등기를 하고, 각자 절반 부분에 단독주택을 지었습니다. 2024년 두 사람은 각자 집이 있는 부분을 경계로 땅을 나누기로 하고 측량까지 마쳤지만, B씨는 그 뒤 분할 신청과 등기 서류 제출을 계속 미뤘습니다. 2026년 A씨는 B씨를 상대로 공유물분할 소송을 내면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유물 분할은 어떤 순서로 하나요?

협의 분할이 원칙이고, 협의가 성립하지 않을 때 법원에 재판상 분할을 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제269조 제1항은 분할 방법에 관해 협의가 성립되지 않은 때에 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결도 같은 원칙을 확인했습니다.

협의가 성립했는데 왜 분할 소송은 안 되나요?

재판상 분할은 협의가 성립하지 않은 경우를 위한 절차이기 때문입니다. 대법원 1995. 1. 12. 선고 94다30348, 30355 판결은 분할 협의가 성립한 뒤에는 일부 공유자가 이전등기에 협조하지 않거나 분할을 다투더라도 다시 소로 분할을 청구하거나 이미 제기한 분할 소송을 유지할 수 없다고 했습니다. 이 경우 분할 소송은 부적법해 각하됩니다.

그러면 무엇을 청구해야 하나요?

협의 내용대로 내 몫으로 정해진 부분에 대한 상대의 지분을 이전하라는 소유권이전등기를 청구하거나, 소유권 확인을 구합니다. 1필지를 나누는 경우라면 먼저 분할측량과 토지 분할 신청이 필요하고, 분할된 필지마다 상대 지분의 이전을 구하게 됩니다.

협의 분할도 등기를 해야 효력이 생깁니다. 합의만으로 내 단독 소유가 되지는 않으므로, 상대가 협조하지 않으면 판결로 등기를 받아야 합니다. 판결 주문에는 분할된 필지의 지번과 이전할 지분이 특정돼야 하므로, 소장을 내기 전에 분할측량 성과도를 확보해 두면 판결 뒤 등기 신청이 막히지 않습니다. 건축물이 경계에 걸쳐 있다면 협의한 경계가 건물 위치와 맞는지도 측량으로 다시 확인합니다.

협의가 있었다는 것은 어떻게 증명하나요?

서면 합의서가 가장 확실합니다. 합의서가 없더라도 경계를 정해 각자 건물을 짓고 오래 따로 써 온 사실, 측량 비용을 나눠 낸 기록, 합의 내용을 확인하는 문자로 협의 성립을 주장할 수 있습니다. 반대로 협의가 성립했다고 보기 어려우면 그때는 재판상 분할을 청구해야 하므로, 소송을 내기 전에 어느 쪽으로 갈지 정해야 합니다. 증거가 애매하면 주위적으로 이전등기를, 예비적으로 공유물분할을 청구하는 방법도 검토합니다.

분할 협의 불이행 대응 순서

• 협의 증거 정리 - 합의서, 측량도면, 문자, 경계 표시 사진을 모읍니다. 협의 성립을 증명하는 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 상대 지분에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 분할측량 - 협의한 경계대로 측량하고 토지 분할 신청 절차를 확인합니다. 등기 청구의 전제입니다.
• 이전등기 소송 - 협의 내용에 따라 내 몫 필지의 상대 지분 이전등기를 청구합니다.
• 판결로 등기 - 판결이 확정되면 단독으로 지분이전등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 협의 때 일부 공유자가 빠졌거나 합의 내용이 구체적이지 않다면 협의 성립 자체를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물 분할과 지분이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분할 소송을 내면 어떻게 되나요?
  분할 협의가 이미 성립했다면 부적법해 각하됩니다. 대법원 94다30348 판결은 협의 성립 후에는 다시 분할을 청구하거나 기존 분할 소송을 유지할 수 없다고 했습니다. 소송 비용과 시간이 헛되이 들 수 있습니다.
• 협의 분할만으로 소유권이 바뀌나요?
  바뀌지 않습니다. 부동산은 등기해야 물권 변동의 효력이 생기므로, 분할 협의는 상대에게 지분이전등기를 해 달라고 요구할 권리를 줄 뿐입니다. 상대가 협조하지 않으면 판결을 받아 등기합니다.
• 협의가 성립하지 않았다면요?
  그때는 법원에 재판상 분할을 청구합니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 현물로 나눌 수 없거나 값이 크게 떨어질 우려가 있으면 경매를 명해 대금을 나눕니다. 공유자 전원을 당사자로 해야 합니다.
• 상대가 자기 지분을 팔아 버리면요?
  새 매수인에게 협의 내용을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 소송 전에 상대 지분에 처분금지가처분을 해 두는 것이 안전합니다. 가처분 후에 넘어간 지분은 본안 판결로 정리할 수 있습니다.
• 분할하지 않기로 약정할 수도 있나요?
  5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 그 약정을 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 이런 약정이 없다면 공유자는 언제든 다른 공유자에게 분할을 청구할 수 있습니다.
• 합의서가 없으면 협의가 없던 것인가요?
  그렇지 않습니다. 구두 합의도 협의로 인정될 수 있고, 경계를 정해 각자 건물을 짓고 오래 따로 써 온 사실, 측량비를 나눠 낸 기록, 합의를 인정한 문자로 증명할 수 있습니다. 증명 정도에 따라 청구 방법이 달라집니다.

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