공유·경계

형제와 공유한 땅을 저 혼자 20년 썼으면 전부 제 땅이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공유자 한 사람이 공유 토지 전부를 20년 넘게 혼자 점유했더라도 다른 공유자의 지분 부분은 시효취득할 수 없습니다. 공유자는 원래 지분 비율로만 공유물을 쓸 권리가 있으므로, 다른 공유자 지분 범위의 점유는 권원의 성질상 타주점유로 보기 때문입니다. 지금은 등기부로 공유자별 지분 비율과 공유하게 된 경위부터 확인하십시오.

공유 땅을 혼자 써 왔다고 다른 공유자에게 곧바로 거액을 물어 줘야 하는 것은 아닙니다. 합의가 있었는지와 청구 가능한 기간에 따라 부담 범위가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 아버지가 돌아가신 뒤 형, 누나와 함께 3분의 1씩 상속받은 논 1,200㎡를 혼자 농사지으며 관리해 왔습니다. 형과 누나는 도시에 살며 따로 말이 없었고, 재산세도 A씨가 내 왔습니다. 2025년 누나가 자기 지분을 팔겠다고 하자, A씨는 20년 넘게 혼자 써 왔으니 논 전체를 자기 명의로 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자가 혼자 점유하면 왜 시효취득이 안 되나요?

다른 공유자 지분 범위의 점유는 타주점유이기 때문입니다. 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있을 뿐이므로, 한 사람이 전부를 쓰더라도 나머지 공유자의 몫에 해당하는 부분은 남의 권리를 전제로 한 점유가 됩니다. 대법원 1996. 7. 26. 선고 95다51861 판결은 공유 부동산은 공유자 한 사람이 전부를 점유하고 있어도 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자 지분 범위 내에서는 타주점유라고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항은 소유의 의사로 한 점유만 시효취득의 대상으로 삼으므로, 이 부분은 20년, 30년이 지나도 시효가 진행하지 않습니다. 결국 공유자 한 사람이 다른 공유자의 지분을 시효로 가져오는 길은 원칙적으로 막혀 있습니다.

다른 공유자 지분까지 가져오려면 어떻게 하나요?

공유물분할로 정리합니다. 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 현물로 나누거나, 현물 분할이 어렵거나 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매해서 대금을 나누도록 명합니다. 다른 공유자의 지분을 사들이는 협의도 같은 절차 안에서 진행할 수 있습니다. 혼자 써 온 사람이 그 땅을 계속 쓰길 원하면, 해당 부분을 현물로 받고 나머지 공유자에게 값을 치르는 방식으로 조정하는 경우가 많습니다.

혼자 써 온 대가를 다른 공유자에게 내야 하나요?

청구받을 수 있습니다. 공유자 한 사람이 합의 없이 공유물 전부를 독점해 쓰면, 자기 지분을 넘는 부분은 법률상 원인 없이 다른 공유자의 몫을 쓴 것이 되어 그 사용료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 다만 공유자들 사이에 사용 방법에 관한 합의가 있었다면 그 합의에 따릅니다. 재산세나 관리 비용을 혼자 부담해 왔다면 그 금액도 정산에서 함께 따집니다.

공유 토지 단독 점유 대응 순서

• 지분 확인 - 등기사항증명서로 공유자와 지분 비율을 확인합니다. 내 지분을 넘는 부분이 얼마인지가 출발점입니다.
• 사용 합의 확인 - 공유자들 사이에 누가 어떻게 쓰기로 했는지 문서·문자·증언을 모읍니다. 합의가 있으면 사용료 다툼이 줄어듭니다.
• 특별한 사정 점검 - 다른 공유자의 지분을 사들였거나 증여받았다는 약정이 있는지 찾습니다. 있으면 그 부분은 자주점유를 다툴 수 있습니다.
• 분할 협의 - 현물 분할이나 지분 매수를 제안합니다. 협의가 되면 등기로 정리합니다.
• 분할 소송 - 협의가 안 되면 공유물분할 청구 소송을 냅니다. 판결에 따라 현물 분할이나 경매 분할로 마무리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 등기가 명의신탁이거나 상속으로 공유하게 된 경우에는 등기 원인과 상속관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 공유 부동산 사용료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유 땅을 혼자 20년 쓰면 시효취득되나요?
  다른 공유자 지분 부분은 되지 않습니다. 대법원 1996. 7. 26. 선고 95다51861 판결은 공유자 한 사람이 공유 부동산 전부를 점유하고 있어도 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자의 지분 범위 내에서는 권원의 성질상 타주점유라고 보았습니다.
• 공유자는 공유 땅을 어떻게 쓸 수 있나요?
  지분 비율로 씁니다. 민법 제263조는 공유자가 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 정합니다. 누가 어느 부분을 쓸지 같은 관리 사항은 제265조에 따라 지분의 과반수로 정합니다.
• 어떤 특별한 사정이면 자주점유가 되나요?
  다른 공유자의 지분을 넘겨받기로 한 사정 등입니다. 다른 공유자에게서 지분을 사거나 증여받기로 약정하고 그 부분을 점유했다면 매매·증여라는 권원이 있으므로 자주점유를 다툴 수 있습니다. 그 약정은 점유자가 자료로 보여 줘야 설득력이 생깁니다.
• 다른 공유자 지분을 정리하려면 어떻게 하나요?
  공유물분할을 청구합니다. 민법 제268조 제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고, 제269조는 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있으며 현물 분할이 어려우면 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다.
• 분할하지 않기로 약정했으면 어떻게 되나요?
  약정 기간 동안은 분할을 청구할 수 없습니다. 민법 제268조 제1항 단서는 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있다고 정하고, 제2항은 이를 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못한다고 정합니다. 그 기간이 지나면 분할을 청구할 수 있습니다.
• 혼자 쓴 사용료를 내야 하나요?
  합의 없이 독점했다면 청구받을 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 사람에게 반환 의무를 지웁니다. 자기 지분을 넘는 사용 부분이 대상이고, 공유자들 사이에 사용 합의가 있었다면 그 합의에 따릅니다.

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