공유·경계

공유자 한 명 지분에 근저당이 있으면 땅을 어떻게 나누게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공유자 한 명의 지분에 근저당이 있고 공평한 현물분할이 어려우면, 법원은 공유 토지를 경매해 대금을 지분대로 나누는 대금분할을 명하는 경우가 많습니다. 대법원 판례는 현물분할을 하면 그 근저당이 다른 공유자 몫에도 지분 비율대로 남아 보상관계가 복잡해진다는 점을 들어 대금분할을 택했습니다. 지금은 공유자별 지분과 설정된 근저당·가압류를 표로 정리해 두십시오.

한 사람 지분에 근저당이 있다고 해서 공유물분할소송을 할 수 없다거나 근저당부터 지워야 소송을 낼 수 있다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 삼형제는 아버지에게서 물려받은 토지를 3분의 1씩 공유하게 됐습니다. 2024년 큰형 A씨는 자기 지분에 5,000만원 한도의 근저당을 설정하고 사업 자금을 빌렸습니다. 2025년 둘째와 셋째가 땅을 나누자고 했지만 방법을 두고 다툼이 계속됐고, 2026년 둘째는 공유물분할소송을 내면 땅을 어떻게 나누게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지분에 근저당이 있으면 공유물분할은 어떤 방법으로 하나요?

공평한 현물분할이 어렵다면 법원은 토지를 경매해 대금을 나누는 대금분할을 명하는 경우가 많습니다. 대법원은 공유자 한 사람의 지분에 근저당권이 설정된 사안에서, 현물분할을 하면 그 근저당권이 다른 공유자가 단독으로 갖게 될 토지에도 지분 비율대로 남아 가액 감손을 보상해야 하고 상호 보상관계가 매우 복잡해지므로 가액보상 방식의 분할도 부적당하다고 보고 대금분할을 택한 원심을 유지했습니다.

현물분할이 원칙인데 언제 경매로 나누나요?

현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때 법원은 경매를 명할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 기준입니다. 대법원은 「현저히 가격이 감손된다」는 것이 토지 전체의 교환가치가 줄어드는 경우뿐 아니라 공유자 중 한 사람이라도 분할 뒤 갖게 될 부분의 가액이 분할 전 지분가액보다 현저히 줄어드는 경우도 포함한다고 보았습니다.

판단 요소는 토지의 위치, 면적, 주변 도로 상황, 사용가치, 가격, 공유자의 지분 비율과 사용 현황입니다. 지분대로 나누면 한 사람 몫이 너무 작아 건축이 불가능해지는 경우도 공정한 분할이 아니라고 보았습니다. 현물분할을 하더라도 면적을 꼭 지분 비율대로 나눌 필요는 없고 경제적 가치가 지분에 맞으면 됩니다.

땅을 나누면 지분 근저당은 어디에 남나요?

현물분할을 하면 근저당권은 사라지지 않고 원래 지분 비율대로 분할된 각 토지에 남습니다. 근저당권자가 분할에 동의하지 않은 이상 담보 목적물이 분할됐다는 이유로 권리를 잃지 않기 때문입니다. 그래서 근저당이 없던 공유자가 받은 토지에도 근저당 지분이 남아, 근저당을 설정한 공유자가 그 손해를 보상해야 하는 관계가 생깁니다.

분할 협의가 안 되면 무엇부터 하나요?

먼저 분할 방법을 협의하고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 공유물분할을 청구합니다. 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 다만 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 청구할 수 없습니다. 소송에서는 원하는 분할 방법을 주장할 수 있지만 법원은 그 주장에 구속되지 않습니다.

지분 근저당 공유물분할 대응 순서

• 지분별 부담 정리 - 공유자마다 지분 비율과 설정된 근저당·가압류를 표로 만듭니다. 분할 방법 판단의 기본 자료입니다.
• 분할금지 약정 확인 - 공유자 사이에 분할하지 않기로 한 약정이 있는지 봅니다. 5년 이내 기간이면 그동안 청구할 수 없습니다.
• 협의 제안 - 원하는 분할 방법을 내용증명으로 제안합니다. 협의 결렬 사실이 소송의 전제입니다.
• 분할 방법 주장 - 소송에서 현물분할·가액보상·대금분할 중 유리한 방법과 이유를 제시합니다. 감정평가 결과가 판단 자료가 됩니다.
• 판결 후 절차 - 대금분할이면 경매를 신청하고, 현물분할이면 분필과 등기를 진행합니다. 근저당권자와 정산도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 토지 위에 건물이 있거나 공유자가 상속인이라 상속재산분할이 함께 문제 되면 등기부와 가족관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 부동산 경매 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분에 근저당이 있어도 분할 청구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 한 사람 지분에 근저당이 설정돼 있다는 사정은 분할 청구를 막는 사유가 아닙니다. 다만 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 청구할 수 없습니다.
• 현물분할하면 근저당은 누구 땅에 남나요?
  분할된 모든 토지에 원래 지분 비율대로 남습니다. 대법원은 한 공유자의 지분에 설정된 근저당권이 분할 후 다른 공유자의 단독소유가 될 토지에도 지분 비율대로 존속하므로, 근저당을 설정한 공유자가 가액 감손을 보상해야 한다고 보았습니다.
• 법원이 경매로 나누라고 하는 기준은 무엇인가요?
  현물로 분할할 수 없거나 분할하면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때입니다. 대법원은 토지 전체 가치가 줄어드는 경우뿐 아니라 공유자 한 사람이라도 분할 뒤 갖게 될 부분의 가액이 분할 전 지분가액보다 현저히 줄어드는 경우도 포함된다고 보았습니다.
• 현물분할은 꼭 면적을 지분대로 나누나요?
  그렇지 않습니다. 대법원은 공유 토지를 현물분할할 때 반드시 지분 비율대로 면적을 나눌 필요는 없고, 토지의 형상·위치·이용 상황·경제적 가치를 고려해 경제적 가치가 지분 비율에 맞도록 분할할 수 있다고 보았습니다.
• 분할 판결을 받으면 등기는 어떻게 하나요?
  공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 현물분할이면 분필 절차를 거쳐 각자 단독소유 등기를 하고, 대금분할이면 판결을 근거로 경매를 신청해 매각대금을 지분대로 나눕니다.
• 공유자끼리 분할하지 않기로 약정할 수 있나요?
  5년 안의 기간으로 약정할 수 있습니다. 공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있고, 약정을 갱신하면 그 기간은 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 약정 기간이 지나면 다시 분할을 청구할 수 있습니다.

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