상가 임대차

상가 여러 칸을 한 건물주에게 빌렸는데 경매 때 칸마다 최우선변제 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 여러 칸을 한 사업장으로 써 왔다면 칸마다가 아니라 모든 칸의 환산보증금을 합한 금액으로 최우선변제 대상인지 판단합니다. 대법원 2013다27152 판결은 칸별 계약서가 따로 있어도 일괄한 하나의 임대차로 보았습니다. 지금은 모든 칸의 보증금과 월세를 합산해 지역 기준과 비교해 보십시오.

칸마다 따로 쓴 계약서를 한 장으로 다시 쓰거나 사업자등록을 칸별로 새로 낼 필요는 없습니다. 법원은 계약서 장수보다 실제 사용 형태를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 2월 서울의 상가 1층 구분점포 세 칸을 같은 건물주에게서 칸마다 보증금 1,500만원, 월세 40만원으로 빌려 칸막이 없이 한 음식점으로 운영했습니다. 계약서는 칸별로 세 장을 썼고 확정일자도 받았습니다. 2026년 8월 건물에 경매가 시작되자 칸마다 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

여러 칸을 한 사업장으로 쓰면 최우선변제는 칸마다 따지나요?

아닙니다. 같은 임대인에게서 구분점포 여러 칸을 빌려 하나의 사업장으로 쓰며 한 가지 영업을 하고 있다면, 칸마다 계약서가 따로 있어도 하나의 임대차로 봅니다. 이때 소액임차인 해당 여부는 모든 칸의 환산보증금을 합한 금액으로 판단합니다.

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 칸 하나만 보면 기준 이하인데 합치면 기준을 넘는 경우가 많아, 여러 칸을 쓰는 임차인은 최우선변제를 받지 못하는 결과가 생깁니다.

서울 상가 최우선변제 기준 금액은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 서울특별시는 환산보증금 합계 6천500만원 이하인 임차인이 최우선변제 대상이고, 보증금 중 2천200만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 그 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다.

지역별로 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 5천500만원 이하에 1천900만원, 광역시 등은 3천8백만원 이하에 1천300만원, 그 밖의 지역은 3천만원 이하에 1천만원입니다. 사례의 세 칸은 칸마다 5,500만원이지만 합치면 1억6,500만원이어서 서울 기준 6천500만원을 넘습니다.

근저당권이 설정된 날짜에 따라 개정 전 기준이 적용될 수 있으므로 등기사항증명서의 근저당 설정일도 함께 봐야 합니다. 또 최우선변제는 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마친 임차인만 받을 수 있습니다.

합산해서 소액임차인이 아니면 보증금을 전혀 못 받나요?

그렇지 않습니다. 최우선변제 대상에서 빠지더라도, 사업자등록과 건물 인도를 마치고 확정일자를 받아 두었다면 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 다만 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권자보다는 뒤에 섭니다.

합산한 환산보증금이 서울 9억원 같은 법 적용 기준까지 넘으면 확정일자에 의한 우선변제권도 인정되지 않습니다. 그래서 여러 칸을 빌릴 때는 전체 보증금과 월세 합계를 먼저 계산해 두는 것이 좋습니다.

구분점포 경매 최우선변제 대응 순서

• 환산보증금 합산 - 모든 칸의 보증금과 월세×100을 더합니다. 최우선변제 기준과 비교하는 출발점입니다.
• 등기부 확인 - 근저당권 설정일과 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 적용 기준과 대항요건 시점을 판단할 때 씁니다.
• 확정일자 확인 - 칸별 계약서마다 확정일자를 받았는지 봅니다. 최우선변제가 안 될 때 순위 배당의 근거가 됩니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서 전부와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 배당표를 보고 순위가 틀렸으면 이의를 합니다. 이의 후 배당이의의 소로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 칸마다 임대인이 다르거나 영업을 칸별로 따로 하는 경우에는 계약서와 사업장 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 칸별 계약서가 따로 있으면 따로 판단하지 않나요?
  하나의 사업장에서 단일 영업을 하는 등 일괄하여 하나의 임대차로 볼 수 있으면 합산합니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결은 계약서가 칸별로 작성되어 있어도 환산보증금 합산액을 기준으로 우선변제 대상 임차인을 판단해야 한다고 보았습니다. 계약서 장수만으로 결론이 달라지지 않습니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제3항에 따른 계산입니다. 보증금 1,500만원에 월세 40만원이면 1,500만원에 4,000만원을 더한 5,500만원이 환산보증금입니다. 부가가치세를 별도로 정했다면 차임에 포함되는지 계약서를 봐야 합니다.
• 최우선변제는 건물값의 얼마까지 받을 수 있나요?
  임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받습니다. 한 건물에 소액임차인이 여러 명이면 각자의 일정액 비율로 건물 가액의 2분의 1을 나눕니다. 대지 가액도 포함해 계산합니다.
• 언제까지 사업자등록을 해 둬야 최우선변제를 받나요?
  경매신청의 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 후문이 정한 요건입니다. 경매 개시 뒤 사업자등록을 한 임차인은 소액이라도 최우선변제를 받지 못하고, 배당요구 종기까지 이 요건을 유지해야 합니다.
• 최우선변제가 안 되면 확정일자로는 받을 수 있나요?
  대항요건과 확정일자를 갖췄다면 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 확정일자를 받은 임차인이 경매 환가대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정합니다. 다만 합산 환산보증금이 법 적용 기준을 넘으면 이 우선변제권도 인정되지 않습니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  법원이 정한 배당요구의 종기까지 해야 합니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지고 공고됩니다. 임차인은 배당요구를 해야 배당을 받는 채권자이므로, 종기를 넘기면 보증금을 배당받지 못하고 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지만 남습니다.

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