공유·경계

구분소유적 공유 토지 중 한 사람 몫을 20년 점유했으면 공유자 모두에게 청구해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유자들이 위치를 나눠 각자 쓰는 구분소유적 공유 토지라도 시효 점유자는 점유 부분에 지분을 가진 공유자 모두를 상대로 각자의 지분에 대한 이전등기를 청구해야 합니다. 공유자들 사이의 구분소유 약정은 내부 관계일 뿐 제3자인 시효취득자에게 대항할 수 없기 때문입니다. 지금은 토지 등기부에서 공유자 전원과 각자의 지분 비율을 확인하십시오.

점유 부분을 실제로 쓰던 공유자 한 사람만 상대하면 된다고 생각할 필요는 없습니다. 반대로 다른 공유자가 「그 부분은 내 땅이 아니다」라고 해도 이전등기 의무를 피할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 자기 집 옆 토지 일부를 자기 땅인 줄 알고 텃밭과 창고 부지로 써 왔습니다. 2025년 측량해 보니 그 토지는 B씨와 C씨가 지분 비율에 따라 위치를 나눠 각자 건물을 두고 쓰는 공유 토지였고, A씨가 쓴 부분은 B씨 몫이었습니다. A씨는 시효취득을 청구하려면 B씨만 상대하면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유관계는 어떻게 성립하나요?

토지의 위치와 면적을 특정해 여러 사람이 구분소유하기로 약정해야 성립합니다. 1필지 중 특정 부분을 사고 등기는 전체 필지의 지분으로 받은 경우가 대표적이고, 이때는 보통 각 구분소유 부분에 대해 서로 명의신탁을 한 것으로 봅니다. 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결은 위치와 면적을 특정해 구분소유한다는 기본 사실관계에 의사 합치가 있어야 한다고 보았습니다.

내부 관계에서는 각자 자기 특정 부분만 소유하고 배타적으로 씁니다. 하지만 외부 관계에서는 1필지 전체에 공유관계가 성립하고, 제3자에게는 공유자로서의 권리만 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제262조의 공유 규정이 외부 관계에 적용됩니다.

한 공유자 몫을 점유했는데 왜 다른 공유자에게도 청구하나요?

등기부상 그 부분에도 다른 공유자들의 지분이 있기 때문입니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730 판결은 공유자 1인이 독점적으로 소유하는 부분에 시효가 완성된 경우, 구분소유적 공유관계로 제3자인 시효취득자에게 대항할 수 없으므로 그 부분과 무관한 다른 공유자들도 그 부분에 관한 각자의 지분에 대해 이전등기 의무가 있다고 보았습니다.

그래서 소송에서는 공유자 전원을 피고로 삼아, 점유 부분을 특정한 뒤 각자의 공유지분에 관한 이전등기를 구합니다. 판결 뒤에는 점유 부분을 분할해 점유자 명의로 등기하게 됩니다. 20년 점유 요건은 민법 제245조 제1항에 따릅니다.

그사이 다른 공유자의 지분이 팔렸다면요?

그 지분에 대해서는 소유자가 바뀐 것이 됩니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다44753 판결은 시효가 완성된 뒤 다른 공유자의 구분소유 부분이 양도되어 전체 토지 지분에 관한 이전등기가 되었다면, 대외적으로 시효 완성 부분 중 그 공유자 명의 지분은 소유 명의자가 바뀐 경우에 해당해 점유자가 기산점을 임의로 선택할 수 없다고 보았습니다.

시효 완성 뒤 지분을 산 사람에게는 1차 시효를 주장하기 어렵고, 그 이전등기일부터 다시 20년이 지나야 2차 시효를 주장할 수 있습니다. 그래서 시효 완성일과 각 공유자의 지분 이전일을 하나씩 대조해야 합니다.

구분소유적 공유 토지 시효취득 대응 순서

• 점유 부분 측량 - 점유한 부분의 경계와 면적을 측량 성과도로 특정합니다. 청구 취지와 분할 등기의 기준이 됩니다.
• 공유자 전원 확인 - 등기부로 공유자 전원과 지분 비율을 확인하고, 사망한 공유자는 상속인까지 찾습니다. 한 사람이라도 빠지면 그 지분은 남습니다.
• 지분 이전 이력 대조 - 폐쇄등기부로 각 지분의 이전일을 확인해 시효 완성 전후를 가립니다. 완성 뒤 이전된 지분은 따로 따져야 합니다.
• 처분금지가처분 - 각 공유자의 지분에 가처분을 해 소송 중 이전을 막습니다. 지분 거래가 잦은 토지일수록 필요합니다.
• 전원 상대 이전등기 청구 - 공유자 전원을 피고로 점유 부분에 관한 각 지분 이전등기를 구하고, 판결 뒤 분할 등기를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이 구분소유 약정 자체가 없거나 점유 부분이 여러 공유자의 구분소유 부분에 걸쳐 있다면 등기부와 측량도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기와 공유 토지 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실제로 그 부분을 쓰던 공유자만 상대하면 안 되나요?
  안 됩니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730 판결은 구분소유적 공유관계를 시효취득자에게 대항할 수 없으므로 그 부분과 무관한 다른 공유자들도 각자의 지분에 대해 이전등기 의무가 있다고 보았습니다. 공유자 전원을 피고로 삼아야 점유 부분 전체를 등기로 받을 수 있습니다.
• 구분소유적 공유인지 어떻게 알 수 있나요?
  공유자들이 위치와 면적을 특정해 나눠 쓰기로 약정했는지로 판단합니다. 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결은 특정 부분을 배타적으로 귀속시키려는 의사 합치가 없으면 구분소유적 공유관계가 성립하지 않는다고 보았습니다. 매매계약서, 분할 약정서, 각자 건물을 지은 경위가 판단 자료입니다.
• 점유를 잃으면 이전등기청구권도 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730 판결은 시효가 완성된 뒤 명도소송에서 져서 점유를 잃었더라도 시효 이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아니면 이미 취득한 이전등기청구권은 소멸하지 않는다고 보았습니다. 다만 그 뒤 소멸시효 문제는 따로 따져야 합니다.
• 시효 완성 뒤 지분이 팔렸으면 기산점을 바꿀 수 있나요?
  임의로 바꿀 수 없습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다44753 판결은 이 경우 그 지분은 소유 명의자가 바뀐 것이어서 기산점을 임의로 선택해 주장할 수 없다고 보았습니다. 지분 이전일부터 다시 20년이 지나야 그 지분에 2차 시효를 주장할 수 있습니다.
• 공유자 한 명이 사망했으면 어떻게 하나요?
  상속인들을 피고로 삼습니다. 사망한 공유자의 이전등기 의무는 상속인들에게 상속분대로 넘어가므로, 제적등본과 가족관계증명서로 상속인 전원을 확인해 각자의 상속지분에 관한 이전등기를 구해야 합니다. 상속등기가 안 되어 있으면 대위 상속등기가 먼저 필요할 수 있습니다.
• 판결을 받으면 점유 부분만 따로 등기되나요?
  분할 절차를 거쳐 등기됩니다. 판결로 점유 부분에 관한 각 공유자의 지분을 넘겨받으면, 측량 성과도에 따라 그 부분을 분필한 뒤 점유자 단독 명의로 등기합니다. 민법 제262조 제1항에 따라 지분은 공유자별로 따로 이전되므로 판결 주문에 각 지분이 빠짐없이 들어가야 합니다.

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