등기·명의신탁

한국 국적을 잃고 외국 국적을 얻으면 국내 토지는 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 국내 토지를 계속 가질 수 있지만 외국인으로 바뀐 날부터 6개월 안에 시·군·구청에 계속보유 신고를 해야 합니다. 신고를 하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 붙지만 그것만으로 소유권을 잃지는 않습니다. 지금은 국적상실일(외국 국적 취득일)이 언제인지부터 확인하십시오.

국적이 바뀌었다고 토지를 서둘러 팔거나 가족 명의로 돌려 둘 필요는 없습니다. 오히려 가족 명의로 돌리면 명의신탁 문제가 생길 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 미국 시민권을 받으면서 한국 국적을 잃었습니다. 국내에는 부모님께 물려받은 논(공시지가 약 1억 2천만원)이 A씨 명의로 남아 있었는데, 2026년 3월 가족에게서 외국인이 되면 땅을 팔아야 한다는 말을 들었습니다. A씨는 땅을 계속 가질 수 있는지, 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국적이 바뀌면 토지 소유권을 잃나요?

아니요, 국적이 바뀌어도 소유권은 그대로 유지됩니다. 법은 외국인등으로 바뀐 사람이 토지를 계속 보유하려면 신고하라고 정할 뿐, 신고하지 않았다고 소유권을 잃는다는 규정은 두지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 결론입니다. 원안이 인용한 「외국인토지법」은 폐지되어 이 법으로 통합되었습니다.

옛 외국인토지법 사건에서도 대법원은 외국인으로 의제되었다는 이유만으로 그때부터 당연히 권리를 잃는 것은 아니라고 보았습니다. 신고 의무 위반은 과태료 문제로 다뤄집니다.

계속보유 신고는 누구에게 어떻게 하나요?

토지 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장(신고관청)에게 합니다. 외국 국적 취득을 증명하는 서류와 여권, 토지 등기사항증명서를 준비하고, 해외에 있다면 대리인에게 위임할 수 있습니다. 신고 기간 6개월은 외국인등으로 변경된 날부터 셉니다.

이중국적으로 한국 국적을 계속 가지고 있다면 「대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인」이 아니므로 계속보유 신고 대상이 아닙니다. 국적 보유 여부부터 정확히 확인하십시오.

앞으로 국내 토지를 새로 살 수 있나요?

살 수 있습니다. 외국인등이 국내 부동산을 사는 계약을 맺으면 계약일부터 60일 안에 신고해야 하고, 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 취득하면 취득일부터 6개월 안에 신고해야 합니다.

다만 군사기지 및 군사시설 보호구역, 지정문화유산 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 안의 토지는 계약 전에 신고관청의 토지취득 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.

• 계약으로 취득 - 계약일부터 60일 안에 신고, 위반 시 300만원 이하 과태료입니다.
• 상속·경매로 취득 - 취득일부터 6개월 안에 신고, 위반 시 100만원 이하 과태료입니다.
• 국적 변경 후 계속보유 - 변경일부터 6개월 안에 신고, 위반 시 100만원 이하 과태료입니다.
• 허가 대상 구역 - 계약 전 허가, 허가 없으면 계약 무효입니다.

국적 변경 전 명의신탁해 둔 토지는요?

국민일 때 다른 사람 명의로 등기해 둔 토지를 외국인이 된 뒤 되찾는 것은 새로 취득하는 것으로 봅니다. 옛 법 사건에서 대법원은 계속보유를 할 수 있는 사람은 국민이었을 당시 대내외적으로 완전한 소유권을 가진 사람에 한한다고 보았습니다. 명의신탁은 부동산실명법상 무효 문제도 겹치므로 따로 검토해야 합니다.

국적 상실 토지 대응 순서

• 변경일 확인 - 외국 국적 취득일과 한국 국적 상실일을 서류로 확인합니다. 6개월 기한의 기준입니다.
• 서류 준비 - 국적 취득 증명서, 여권, 토지 등기사항증명서를 준비합니다. 해외 서류는 번역과 공증이 필요할 수 있습니다.
• 계속보유 신고 - 토지 소재지 시·군·구청에 신고합니다. 해외 거주면 위임장으로 대리 신고합니다.
• 등기 표시 정리 - 필요하면 등기명의인표시 변경등기로 국적과 인적사항을 정리합니다.
• 세금 확인 - 향후 매도·상속 때 비거주자 과세 문제를 따로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 허가 대상 구역이거나 가족 명의로 돌려 둔 토지가 있으면 등기부와 국적 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재외국민·외국인의 국내 부동산 관련 신고와 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신고 기한 6개월은 언제부터 세나요?
  외국인등으로 변경된 날부터 셉니다. 외국 국적을 스스로 취득하면 그때 한국 국적을 잃는 것이 원칙이므로 외국 국적 취득일이 기준이 되는 경우가 많습니다. 국적상실 신고일과 다를 수 있으므로 외국 정부의 국적 취득 증명서로 날짜를 확인하십시오.
• 신고를 안 하면 토지가 몰수되나요?
  아니요, 몰수되지 않습니다. 계속보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과될 뿐 소유권은 유지됩니다. 기한을 넘겼다면 늦게라도 신고해 과태료 감경을 구하는 편이 낫습니다.
• 이중국적이면 신고해야 하나요?
  한국 국적을 계속 가지고 있다면 신고 대상이 아닙니다. 계속보유 신고 대상은 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인 등 외국인등으로 바뀐 사람입니다. 국적 선택 기간이 지나 한국 국적을 잃었는지는 기본증명서로 확인합니다.
• 외국인이 된 뒤 상속받은 토지는요?
  상속으로 국내 부동산을 취득하면 취득일부터 6개월 안에 신고관청에 신고해야 합니다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하 과태료 대상입니다. 상속등기와는 별개의 절차이므로 둘 다 챙겨야 합니다.
• 외국인이 사면 안 되는 땅도 있나요?
  군사기지 및 군사시설 보호구역, 지정문화유산 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 안의 토지는 계약 전에 토지취득 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 생기지 않습니다. 토지이용계획확인서로 구역을 먼저 확인하십시오.
• 외국인이 계약으로 사면 언제까지 신고하나요?
  외국인등이 국내 부동산을 사는 계약을 맺으면 계약일부터 60일 안에 신고관청에 신고해야 합니다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 300만원 이하 과태료가 부과됩니다. 일반 매매 실거래 신고 대상 계약은 그 신고로 갈음합니다.

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