부동산·임대차

미국 시민권자가 한국 부동산을 상속받으면 따로 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 한국 부동산을 상속받은 미국 시민권자는 취득한 날부터 6개월 안에 시·군·구청에 외국인 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 상속세 신고와 상속등기는 이와 별개입니다. 외국환은행 신고는 상속 취득이라면 하지 않아도 됩니다.

네, 한국 부동산을 상속받은 미국 시민권자는 취득한 날부터 6개월 안에 시·군·구청에 외국인 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 상속세 신고와 상속등기는 이와 별개입니다. 외국환은행 신고는 상속 취득이라면 하지 않아도 됩니다.

시민권자가 상속받은 한국 집도 따로 신고해야 하나요?

네, 외국인이 상속이나 경매처럼 계약 외의 원인으로 한국 부동산을 취득하면 따로 신고해야 합니다. 미국 시민권을 얻으면서 한국 국적을 잃은 사람은 이 법의 외국인에 해당합니다. 신고 대상은 토지만이 아니고 건물과 아파트도 포함합니다. 신고는 외국인 부동산등 취득·계속보유 신고서에 상속인임을 증명하는 서류를 붙여 냅니다. 위임받은 국내 가족이나 대리인이 위임장을 갖춰 대신 낼 수도 있습니다.

기한은 부동산을 취득한 날부터 6개월입니다. 상속으로 받는 부동산은 등기를 하지 않아도 상속이 개시된 때 상속인에게 넘어갑니다. 그래서 등기일이 아니라 부모가 돌아가신 날부터 6개월을 세는 것이 안전합니다. 상속등기가 늦어지는 사이에 신고기한이 먼저 지나는 경우가 많습니다. 예를 들어 2026. 3. 10.에 아버지가 돌아가셨다면 취득 신고는 2026. 9. 10.까지로 볼 수 있습니다. 같은 경우 상속세 신고기한은 2026. 12. 31.입니다.

신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 공동상속으로 지분만 받았어도 신고 대상입니다. 상속재산분할협의가 끝나지 않았다면 법정상속분 기준으로 먼저 신고할지 신고관청과 확인합니다.

상속 전에 이미 한국 집이 있었는데 시민권을 따면 어떻게 되나요?

한국 국민일 때 산 부동산을 시민권 취득 뒤에도 계속 가지려면 별도 신고가 필요합니다. 외국인으로 바뀐 날부터 6개월 안에 계속보유 신고를 해야 합니다. 상속 취득 신고와는 다른 의무여서 둘 다 해당할 수 있습니다. 미국 시민권을 스스로 취득한 사람은 그 취득한 때에 한국 국적을 잃습니다. 그래서 6개월은 국적상실 신고일이 아니라 시민권 취득일부터 셉니다. 취득일을 알 수 없으면 미국 여권을 처음 발급받은 날에 취득한 것으로 추정합니다.

이 경우 과태료 조항은 「토지의 계속보유 신고」를 하지 않은 경우로 정하고 있습니다. 그래서 아파트만 가진 경우 과태료가 부과되는지는 해석이 갈릴 수 있습니다. 다만 신고 의무 자체는 부동산 전체에 걸려 있으므로 기한 안에 신고해 두는 것이 안전합니다.

상속받을 때 외국환 신고나 허가도 필요한가요?

외국인 비거주자가 상속이나 유증으로 한국 부동산을 받으면 외국환 신고는 필요 없습니다. 외국환거래규정이 이 경우를 신고 면제로 정하기 때문입니다. 한국 국적을 유지한 영주권자는 상속이든 매매든 국내 부동산 취득에 외국환 신고가 필요 없습니다. 반면 시민권자가 미국에서 보낸 돈으로 한국 부동산을 사는 경우에는 외국환은행 신고가 필요합니다. 군사시설 보호구역 같은 지역의 토지취득 허가도 계약으로 취득하는 경우에 필요한 절차입니다.

신고가 다시 문제 되는 것은 그 부동산을 팔고 돈을 미국으로 보낼 때입니다. 한국 국적이었던 시민권자는 외국환거래규정상 재외동포에 해당합니다. 비거주자인 재외동포는 관할 세무서장이 발급한 부동산매각자금확인서 범위 안에서 지정거래외국환은행을 통해 보냅니다. 그 밖의 비거주자는 취득과 매각을 증명하는 서류를 외국환은행에 냅니다. 상속등기 서류와 매매계약서, 양도소득세 신고서를 보관해 두면 이 단계가 쉬워집니다.

상속세와 상속등기는 어떻게 함께 처리하나요?

상속세는 피상속인이 한국 거주자였다면 국내외 모든 재산에 매겨지고, 상속인의 국적은 기준이 아닙니다. 상속인이 외국에 주소를 두었다면 신고기한은 9개월입니다. 국내에 주소가 없는 상속인은 납세관리인을 정해 신고하는 것이 보통입니다.

상속등기는 상속세 신고와 별개로 등기소에 신청합니다. 상속받은 부동산은 등기 없이도 상속인 소유가 되지만 등기를 하지 않으면 팔 수 없습니다. 그래서 매각 계획이 있다면 등기를 먼저 마쳐야 합니다. 한국에 가족관계 기록이 없는 시민권자는 미국 법에 따른 상속 증명 서류를 갖춰야 할 수 있습니다. 상속세 납부 의무에 대해서는 「한국 부모 재산을 상속받는 미국 시민권자 자녀도 상속세를 내나요?」에서 따로 설명했습니다. 나중에 집을 팔 때의 세금은 「해외에 사는데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 양도세를 매기나요?」를 함께 보시면 됩니다.

시민권자의 한국 부동산 상속 신고 대응 순서

• 취득일 확인 - 부모가 돌아가신 날을 기준으로 6개월과 9개월 기한을 달력에 적습니다.
• 취득 신고 - 부동산 소재지 시·군·구청에 외국인 부동산 취득 신고를 합니다.
• 상속세 신고 - 납세관리인을 정해 9개월 안에 상속세를 신고합니다.
• 상속등기 - 상속인 증명 서류를 갖춰 등기를 신청합니다.
• 매각 대비 - 상속·매각 서류를 보관해 대금 해외 송금에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시일과 국적 상실 시점, 부동산의 종류에 따라 신고 의무와 과태료 위험이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 상속인의 국내 부동산 상속 신고와 상속세 신고 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 영주권만 있고 한국 국적을 유지한 사람도 이 신고를 하나요?
  아니요, 한국 국적을 유지한 영주권자는 이 법의 외국인이 아니어서 외국인 취득 신고 대상이 아닙니다. 다만 상속세 신고와 상속등기는 똑같이 해야 합니다.
• 신고는 한국에 직접 가야 하나요?
  꼭 직접 가지 않아도 됩니다. 위임받은 사람이 신고서 작성과 제출을 대행할 수 있습니다. 위임장과 위임한 외국인의 신분증명서 사본을 함께 내고, 대행하는 사람은 본인 신분증을 보여 줍니다.
• 6개월이 지났다면 지금이라도 신고해야 하나요?
  네, 늦었더라도 신고하는 것이 좋습니다. 과태료는 100만원 이하에서 정해지므로 늦게라도 신고해 위반 상태를 끝내는 것이 이후 매각 절차에도 유리합니다.
• 상속받은 집을 바로 팔면 취득 신고를 생략해도 되나요?
  아니요, 상속으로 취득한 사실에 대한 신고 의무는 매각 여부와 관계없이 생깁니다. 팔 때는 매수인과 함께 하는 부동산 거래신고가 따로 필요합니다.
• 유언으로 한국 부동산을 받아도 같은가요?
  네, 유증도 계약 외의 원인에 의한 취득이어서 6개월 안에 취득 신고를 해야 한다고 볼 수 있습니다. 외국환 신고는 상속과 마찬가지로 면제됩니다.
• 매각대금을 미국으로 보낼 때 금액 제한이 있나요?
  한국 국적이었던 시민권자는 재외동포에 해당합니다. 관할 세무서장이 발급한 부동산매각자금확인서 범위 안에서 지정거래외국환은행을 통해 보냅니다. 확인서 발급을 위해 상속·매각 서류를 모아 두세요.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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