권리금

처음 들어올 때 권리금을 안 냈어도 나갈 때 권리금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 들어올 때 권리금을 내지 않았어도 영업하면서 쌓은 시설·거래처·신용 같은 가치가 남아 있다면 나갈 때 권리금 회수기회를 보호받습니다. 법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점의 대가로 정하고 있어, 전 임차인에게 돈을 냈는지는 요건이 아닙니다. 지금은 가게에 남아 있는 시설과 매출 자료로 권리금 가치를 보여 줄 수 있는지 확인하십시오.

처음 권리금을 냈다는 영수증을 찾으려고 애쓸 필요는 없습니다. 보호 여부는 지금 가게에 남아 있는 가치로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 4월 오래 비어 있던 1층 점포를 보증금 3천만원, 월세 170만원에 빌려 권리금 없이 들어왔습니다. 인테리어에 4천만원을 들여 베이커리를 열었고 단골도 꽤 생겼습니다. 2027년 4월 만료를 앞두고 가게를 넘기려는 H씨는, 처음에 권리금을 내지 않았는데 나갈 때 권리금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금은 법에서 무엇을 말하나요?

권리금은 상가에서 영업하는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다. 새로 들어오려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약을 권리금 계약이라고 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 정의에는 기존 임차인이 과거에 권리금을 냈어야 한다는 조건이 없습니다.

빈 점포에 들어와 가게를 키운 경우도 보호되나요?

보호됩니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 임차인이 주선한 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 건물주가 방해하지 못하게 하는 제도입니다. 빈 점포에 들어와 인테리어를 하고 단골을 모았다면 그 가치가 권리금이 됩니다. 건물주가 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

배상을 받는다면 얼마까지인가요?

새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 처음에 낸 권리금이 없으니 배상액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정하는데, 국토교통부장관이 권리금 감정평가 기준을 고시할 수 있도록 되어 있습니다. 시설 투자 내역과 최근 매출 자료가 감정의 기초가 됩니다. 예를 들어 새 임차인이 3천만원을 주기로 했고 종료 당시 감정 권리금이 2천5백만원이면 배상 상한은 2천5백만원입니다.

권리금 보호를 받지 못하는 상가는?

대규모점포나 준대규모점포 안의 매장, 국유재산이나 공유재산인 상가는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 반면 환산보증금이 지역 기준을 넘는 큰 상가라도 이 조항은 적용됩니다. 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실처럼 갱신거절 사유가 있는 경우에도 보호를 받지 못합니다. 입점 전에 상가가 어느 유형인지 확인해 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.

권리금 없이 입점한 상가 권리금 회수 순서

• 가치 자료 정리 - 인테리어·설비 투자 내역, 최근 매출, 단골 거래처 목록을 모읍니다. 권리금이 있다는 것을 보여 주는 자료입니다.
• 새 임차인 물색 - 만료 6개월 전부터 권리금을 주고 들어올 사람을 찾습니다. 권리금 조건을 협의합니다.
• 권리금 계약 체결 - 표준권리금계약서를 참고해 계약서를 씁니다. 건물주 승낙을 조건으로 정할 수 있습니다.
• 건물주에게 소개 - 새 임차인의 자력 정보와 함께 계약을 요청합니다. 요청한 날짜가 서면으로 남습니다.
• 거절 시 청구 - 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 권리금을 주장하지 않는다는 특약이 있거나 입점 때 건물주에게 따로 돈을 냈다면 그 약정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 처음에 권리금이 없었으니 안 된다고 하면요?
  그 이유로 새 임차인을 거절할 수는 없습니다. 법이 정한 정당한 사유에 과거 권리금 지급 여부는 없습니다. 건물주가 이 이유만으로 거절하면 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 인테리어 비용이 곧 권리금인가요?
  같지는 않습니다. 인테리어는 영업시설로서 권리금 가치의 한 요소일 뿐이고, 거래처·신용·위치 이점 등과 함께 평가합니다. 시간이 지나 시설 가치가 줄었다면 투자 금액보다 낮게 평가될 수 있습니다.
• 건물주에게 권리금을 직접 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 건물주에게 권리금 자체를 청구할 수는 없습니다. 법은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 보호할 뿐입니다. 건물주가 그 기회를 방해했을 때 손해배상을 청구하는 구조입니다.
• 백화점 안 매장도 같은가요?
  아닙니다. 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 전통시장은 대규모점포 안에 있더라도 예외로 보호되므로, 입점 계약서에서 매장 위치와 운영 주체를 먼저 확인하십시오.
• 권리금 계약서는 어떤 양식으로 쓰나요?
  정해진 양식은 없지만 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서가 있습니다. 양도할 시설과 거래처, 권리금 액수, 건물주 승낙을 조건으로 할지 등을 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 보증금이 커서 상가임대차법이 적용 안 된다고 들었는데요?
  권리금 조항은 적용됩니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호 규정은 적용되도록 정해져 있습니다. 보증금과 월세가 커도 새 임차인 주선과 손해배상 청구는 같은 방식으로 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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