권리금

신규임차인에게 권리금을 받았다고 건물주가 보증금을 깎을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받았다는 이유로 건물주가 보증금을 깎을 수는 없고 보증금은 연체 차임 등만 빼고 돌려줘야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항상 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약입니다. 지금은 건물주가 무엇을 얼마나 공제하겠다는지 문자로 받아 두십시오.

신규임차인에게서 받은 권리금을 건물주에게 신고하거나 나눠 줄 의무는 없습니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약이기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 9월 보증금 5,000만원, 월 차임 250만원에 상가를 빌려 카페를 운영했습니다. 2026년 8월 계약을 끝내면서 D씨가 데려온 신규임차인에게서 권리금 4,000만원을 받았고, 건물주도 그 신규임차인과 새로 임대차계약을 맺었습니다. D씨가 가게를 넘겨주고 보증금 5,000만원을 달라고 하자, 건물주는 권리금으로 4,000만원을 벌었으니 그만큼 빼고 1,000만원만 주겠다고 했습니다. 밀린 차임이나 관리비는 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

받은 권리금만큼 보증금을 깎을 수 있나요?

아니요, 임차인이 신규임차인에게서 받은 권리금을 이유로 임대인이 보증금을 깎을 수는 없습니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약이고, 임대인과 맺은 임대차계약과는 별개입니다.

대법원도 권리금 지급은 임대차계약의 내용을 이루지 않고, 권리금계약은 임대차계약과 별개의 계약이라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 권리금을 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가로 정의합니다. 그래서 권리금은 보증금 정산 항목에 들어가지 않습니다.

임대인이 보증금에서 뺄 수 있는 돈은 무엇인가요?

보증금에서 뺄 수 있는 것은 연체 차임, 연체 관리비, 원상회복 비용처럼 임대차에서 생긴 임차인의 채무뿐입니다. 이런 채무는 가게를 넘겨줄 때 따로 말하지 않아도 보증금에서 당연히 공제됩니다.

다만 공제하려면 임대인이 어떤 채권이 생겼는지를 주장하고 증명해야 합니다. 이미 낸 차임이라면 임차인이 이체 내역으로 소멸을 증명하면 됩니다. 권리금은 이 채무 목록 어디에도 해당하지 않습니다.

보증금을 계속 안 주면 어떻게 받나요?

가게를 넘겨준 뒤에도 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령으로 받을 수 있습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았고 아직 가게를 넘기기 전이라면, 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다.

보증금 반환과 가게 인도는 서로 맞바꾸는 관계입니다. 이미 인도를 마쳤다면 임대인은 공제할 근거를 대지 못하는 한 보증금 전액을 돌려줘야 하고, 늦어진 기간의 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

권리금 공제 보증금 반환 대응 순서

• 공제 이유 확인 - 건물주에게 무엇을 얼마나 빼는지 문자로 받습니다. 권리금 공제라면 법적 근거가 없는 주장입니다.
• 인도 기록 - 출입키 반환일과 가게 상태 사진을 남깁니다. 원상회복 다툼과 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 납부 내역 정리 - 차임과 관리비 이체 내역을 정리합니다. 연체가 없다는 사실을 증명합니다.
• 반환 요구 내용증명 - 보증금 전액과 반환 기한을 적어 보냅니다. 지연손해금 청구의 출발점이 됩니다.
• 지급명령·소송 - 기한이 지나도 돌려주지 않으면 지급명령이나 소송을 냅니다. 판결로 건물주 재산에 강제집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 권리금에 관한 특약이 따로 있거나 원상회복 범위를 두고 다툼이 있으면 계약서와 사진 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금은 건물주와 맺는 계약인가요?
  아닙니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다. 건물주는 당사자가 아니므로 임차인이 받은 권리금을 이유로 보증금 정산에 끼워 넣을 수 없습니다.
• 권리금과 보증금은 어떻게 다른가요?
  보증금은 임대차에서 생기는 임차인의 채무를 담보하는 돈이고, 권리금은 영업시설·거래처·점포 위치에 따른 이점 같은 재산적 가치의 대가입니다. 법도 권리금을 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가로 정의합니다.
• 보증금에서 빼는 돈은 무엇인가요?
  연체 차임, 연체 관리비, 원상회복 비용처럼 임대차에서 생긴 임차인의 채무입니다. 가게를 넘겨줄 때 따로 말하지 않아도 당연히 공제되지만, 건물주가 그 채권이 생긴 사실을 증명해야 합니다.
• 가게를 먼저 넘겨야 보증금을 받나요?
  보증금 반환과 가게 인도는 서로 맞바꾸는 관계여서 한쪽이 이행을 제공할 때까지 다른 쪽도 거절할 수 있습니다. 이미 가게를 넘겼다면 건물주는 공제 근거가 없는 한 보증금 전액을 돌려줘야 합니다.
• 보증금을 못 받고 이사해야 하면요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하므로 가게를 비운 뒤에도 그 권리를 잃지 않고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 건물주가 권리금 계약을 몰랐다면요?
  건물주가 몰랐어도 결론은 같습니다. 권리금은 임대차계약의 내용이 아니고 별개 계약이어서, 건물주가 알았는지와 관계없이 보증금 정산 항목이 되지 않습니다. 다만 계약서에 권리금 특약이 있으면 문구를 먼저 봅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성