권리금

가게를 넘겨받을 때 권리금 계약은 건물주와의 임대차계약에 포함되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 권리금 계약은 건물주와의 임대차계약에 포함되지 않고 새로 들어올 사람과 기존 임차인이 따로 맺는 계약입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항이 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 지금은 권리금을 보내기 전에 건물주와 맺을 임대차 조건부터 확인하십시오.

권리금 액수를 건물주와 맺는 임대차계약서에 적거나 건물주의 서명을 받을 필요는 없습니다. 권리금 계약의 당사자는 기존 임차인과 새로 들어올 사람입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2026년 7월 동네 미용실을 넘겨받기로 하고 기존 임차인과 권리금 3,500만원에 합의했습니다. 기존 임차인은 건물주와 쓰는 임대차계약서 한 장에 권리금도 함께 적으면 된다고 했고, 건물주는 권리금은 자기와 상관없다며 서명을 꺼렸습니다. E씨는 권리금 계약을 누구와 어떤 서류로 맺어야 하는지, 임대차계약과는 어떻게 다른지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 계약은 누구와 누가 맺나요?

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인이 맺는 계약입니다. 건물주와 맺는 임대차계약에 포함되지 않고 따로 맺는 계약입니다.

대법원도 권리금 지급은 임대차계약의 내용을 이루지 않고, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약에 수반해 맺어지지만 그와 별개라고 보았습니다. 그래서 권리금은 원칙적으로 새로 들어오는 사람에게서 받는 돈이고, 건물주에게 돌려 달라고 할 수 있는 돈이 아닙니다.

권리금에는 무엇이 들어가나요?

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가입니다. 보증금과 차임 이외에 지급하는 돈이라는 점에서 임대차계약의 돈과 구별됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 권리금을 이렇게 정의합니다. 흔히 시설권리금·영업권리금·바닥권리금으로 나누어 부르는데, 계약서에 어떤 항목을 얼마로 넘기는지 나누어 적어 두면 나중에 손해배상액을 따질 때 자료가 됩니다.

권리금 계약서에는 무엇을 적어야 하나요?

권리금 액수와 지급 시기, 넘겨받는 시설·비품 목록, 건물주와 임대차계약을 맺지 못했을 때 권리금을 돌려받는 조건을 적어야 합니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서를 쓰면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

기존 임차인 입장에서는 건물주가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 됩니다. 이때 권리금 계약서가 방해로 입은 손해를 증명하는 자료가 됩니다.

권리금 계약 체결 순서

• 임대차 조건 확인 - 건물주에게 새 임대차계약의 보증금·차임·기간을 먼저 확인합니다. 조건이 맞지 않으면 권리금을 낼 이유가 없습니다.
• 권리금 계약서 작성 - 기존 임차인과 표준권리금계약서로 계약합니다. 액수와 시설 목록을 적습니다.
• 해제 조건 기재 - 건물주와 임대차계약을 못 맺으면 계약금을 돌려받는다는 조건을 넣습니다. 권리금만 날리는 일을 막습니다.
• 임대차계약 체결 - 건물주와 새 임대차계약을 맺습니다. 권리금 잔금은 이 계약 뒤에 치릅니다.
• 시설 인수 확인 - 잔금 날 시설·비품을 목록과 대조하고 사진을 남깁니다. 넘겨받은 재산을 증명합니다.

권리금을 기존 임차인이 아닌 중개인이나 제3자 계좌로 보내 달라는 요구를 받으면 권리금 계약서의 당사자와 받는 사람이 일치하는지 먼저 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 권리금을 직접 받았거나 계약서에 권리금 반환 특약이 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금·임대차 분쟁의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금은 건물주에게 주는 돈인가요?
  아닙니다. 권리금은 새로 들어오는 사람이 기존 임차인에게 주는 돈입니다. 건물주는 권리금 계약의 당사자가 아니므로, 통상 임차인이 나중에 건물주에게 권리금을 돌려 달라고 할 수도 없습니다.
• 권리금을 인정한다는 계약서 문구는 무슨 뜻인가요?
  건물주가 권리금 반환을 약속했다는 뜻으로 보지 않습니다. 대법원은 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 건물주가 용인하고, 그 회수를 방해하면 책임지겠다는 취지로 보았습니다.
• 권리금에는 무엇이 포함되나요?
  영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치의 대가입니다. 보증금과 차임 이외에 지급하는 돈이어서 임대차계약의 돈과 구별됩니다.
• 권리금 계약서 양식이 따로 있나요?
  있습니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장합니다. 사용 의무는 없지만 액수·지급 시기·시설 목록·해제 조건 같은 항목을 빠뜨리지 않는 데 도움이 됩니다.
• 건물주가 신규임차인을 거절하면요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 됩니다. 이때 기존 임차인은 권리금 계약서를 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임대차가 안 되면 권리금은 어떻게 되나요?
  권리금 계약과 임대차가 서로를 전제로 맺어졌다면 한 계약의 효력이 흔들릴 때 다른 계약도 함께 다투어질 수 있습니다. 다툼을 줄이려면 임대차계약을 못 맺으면 권리금 계약을 해제한다는 조건을 계약서에 적어 둡니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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