매매 계약

산 집 일부가 옆 땅을 침범해 헐었는데 매도인에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물 일부가 이웃 땅을 침범해 헐게 됐다면 매도인에게 대금 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2009다33570 판결은 이 경우 민법 제572조를 유추적용해 매도인의 담보책임을 물을 수 있고, 이웃이 철거 소송에서 이겨 판결이 확정되면 매도인이 그 대지를 넘겨줄 수 없게 된 것으로 봅니다. 지금은 침범 사실을 안 날부터 1년이 지나지 않았는지 확인하십시오.

매도인이 경계 침범을 몰랐다고 해도 담보책임은 매도인의 잘못을 요건으로 하지 않으므로, 매도인의 고의나 과실을 따로 증명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 B씨에게서 단층 상가주택과 그 대지를 7억원에 샀습니다. 당시 이웃 땅과의 경계에는 오래된 담장이 서 있었는데, 2025년 이웃 소유자가 측량을 해 보니 담장과 건물 뒤편 일부가 이웃 땅을 침범하고 있었습니다. 이웃은 A씨를 상대로 건물 일부 철거와 토지 인도를 구하는 소송을 냈고, 2026년 5월 A씨 패소 판결이 확정되어 A씨는 건물 뒤편 창고 부분을 헐고 그 땅을 넘겨주었습니다. 매도인 B씨도 매매 당시 경계 침범을 몰랐던 것으로 보입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물이 이웃 땅을 침범했으면 매도인이 책임지나요?

책임집니다. 매매 목적물인 건물 일부가 경계를 침범해 이웃 토지 위에 있고, 매도인이 그 부분 대지를 취득해 매수인에게 넘겨주지 못하면 매수인은 민법 제572조를 유추적용해 담보책임을 물을 수 있습니다. 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결의 판단입니다.

이 판결은 건물 일부가 피침범 토지 소유자의 권리 행사로 철거될 운명이라면, 매도인에게 그 건물 부분의 존립에 관한 권리가 없는 것이어서 권리의 일부가 타인에게 속한 경우에 준해 처리해야 한다고 보았습니다. 이웃이 철거·인도 소송에서 승소해 판결이 확정되면 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지를 넘겨줄 수 없게 된 것으로 봅니다.

하자담보책임으로 청구하면 안 되나요?

물건의 하자에 관한 민법 제580조로 청구하면 받아들여지기 어렵습니다. 2009다33570 판결은 원심이 제580조의 하자담보책임을 인정한 것을 파기하면서, 제580조는 목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 관한 것이고 경계 침범은 권리 상태의 흠이어서 제572조를 유추적용해야 한다고 판단했습니다.

소장을 쓸 때 청구 근거를 제572조 유추적용으로 적어야 하는 이유입니다. 매도인이 경계 침범을 알았거나 알 수 있었다면 채무불이행이나 불법행위를 이유로 한 손해배상도 함께 주장할 수 있지만, 사례처럼 매도인도 몰랐다면 담보책임이 중심이 됩니다.

무엇을 얼마나 청구할 수 있나요?

매수인은 넘겨받지 못한 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있고, 선의라면 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다. 남은 부분만으로는 매수하지 않았을 것이라면 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수도 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제572조의 내용입니다.

손해배상에는 헐어 낸 건물 부분의 가치, 철거 비용, 이웃에게 물어 준 토지 사용료 상당 부당이득이 포함될 수 있습니다. 대금 감액 비율은 침범 면적과 건물·대지 전체 가치를 비교해 감정으로 정하는 경우가 많습니다.

경계 침범 매도인 책임 대응 순서

• 침범 사실 안 날 기록 - 측량 결과를 받은 날이나 소장을 받은 날을 정리합니다. 1년 제척기간의 기산점이 됩니다.
• 매도인에게 소송 고지 - 이웃과의 소송이 진행 중이면 매도인에게 소송고지를 합니다. 나중에 매도인이 판결 결과를 다투지 못하게 합니다.
• 손해 항목 정리 - 철거된 부분의 가치, 철거 비용, 이웃에게 지급한 부당이득을 영수증과 감정으로 정리합니다.
• 청구 방식 선택 - 대금 감액과 손해배상, 또는 계약 전부 해제 중 무엇을 청구할지 정합니다. 남은 부분으로 사용 목적을 이룰 수 있는지가 기준입니다.
• 내용증명과 소송 - 기간 안에 매도인에게 청구 의사를 내용증명으로 보내고, 협의가 안 되면 제572조 유추적용을 근거로 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 「현황대로 매매」나 담보책임 면제 특약이 있거나 매수 당시 측량을 권유받은 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있어 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 담보책임과 경계 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인도 몰랐으면 책임이 없나요?
  아닙니다. 매도인의 담보책임은 매도인의 고의나 과실을 요건으로 하지 않는 무과실책임입니다. 매도인이 경계 침범을 몰랐더라도 그 부분 대지를 넘겨줄 수 없게 됐다면 매수인은 대금 감액을 청구할 수 있고, 매수인이 선의라면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
• 1년은 언제부터 계산하나요?
  매수인이 선의이면 경계 침범 사실을 안 날부터, 악의이면 계약한 날부터 1년입니다. 이 기간은 제척기간이어서 그 안에 재판상 또는 재판 외에서 권리를 행사해야 합니다. 측량 결과 통지일이나 소장 송달일이 안 날로 다퉈질 수 있으니 가장 이른 날을 기준으로 준비하십시오.
• 매수할 때 경계가 다른 걸 알았다면요?
  경계 침범을 알고 샀다면 악의의 매수인이어서 손해배상과 계약 해제는 청구할 수 없고, 대금 감액만 청구할 수 있습니다. 이때 기간은 계약한 날부터 1년입니다. 알았다는 사정은 매도인이 증명해야 하므로, 매도인이 설명한 내용을 확인하십시오.
• 건물 일부만 헐었는데 계약 전체를 해제할 수 있나요?
  남은 부분만으로는 매수인이 이를 매수하지 않았을 것이라고 인정되면 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 헐어 낸 부분이 창고 정도라면 해제는 어렵고, 출입구나 주거 공간 상당 부분이 사라졌다면 해제가 인정될 여지가 있습니다.
• 이웃 소송에서 지기 전에도 청구할 수 있나요?
  가능합니다. 판결 확정은 이전불능을 인정하는 대표적인 경우일 뿐이고, 매도인이 그 대지를 취득해 넘겨줄 수 없다는 사정이 드러나면 청구할 수 있습니다. 다만 소송 중이라면 매도인에게 소송고지를 해 두고 판결 확정 뒤 손해액을 확정해 청구하는 편이 안정적입니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 경계 확인·설명 의무를 게을리했다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 지적공부와 실제 경계가 다른 것은 측량 없이는 알기 어려워 중개사 과실이 쉽게 인정되지는 않습니다. 중개대상물 확인·설명서에 경계에 관한 기재가 있는지 먼저 확인하십시오.

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