공유·경계

이웃 건물이 경계를 조금 넘어 내 땅에 집을 못 짓게 됐다면 땅 전체 임료를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 권원 없이 경계를 넘은 건물 때문에 나머지 땅이 건축 최소면적에 못 미쳐 사실상 쓸 수 없게 되었다면 침범 부분뿐 아니라 토지 전부의 임료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 대법원 판례는 그 과소토지 부분도 시설물 소유자가 사용·수익한다고 봅니다. 지금은 측량성과도와 해당 지역 건축 조례상 대지 최소면적 기준부터 확인하십시오.

침범된 몇 제곱미터에 대해서만 받을 수 있다고 계산을 좁힐 필요는 없습니다. 땅 전체가 쓸모없어졌다는 인과관계를 보여 주면 청구 범위가 넓어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 주거지역에 있는 100㎡ 대지를 사서 집을 지으려 했습니다. 2024년 건축 설계 과정에서 이웃 B씨가 2023년 지은 건물이 경계를 넘어 A씨 땅 15㎡를 차지하고 있다는 사실이 드러났습니다. 남은 땅은 해당 지역 건축 조례의 대지 최소면적에 못 미쳐 건축허가를 받을 수 없었고, A씨의 땅은 빈 땅으로 남아 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일부만 침범당했는데 토지 전부의 부당이득을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 타인의 토지 위에 정당한 권원 없이 시설물을 설치·소유해 관련 법규상 이격거리 등 때문에 나머지 토지가 과소토지로 남아 소유자가 원하는 용도로 쓸 수 없게 되면, 소유자는 토지 전부의 사용불능 손해를 입은 것입니다. 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다70828 판결은 이때 과소토지 부분도 시설물 소유자가 사용·수익한다고 보아, 토지 전부에 대한 임료 상당 이득을 반환하라고 했습니다.

이 판결 사안에서 법원은 건축법령의 위임에 따른 서울특별시 건축조례의 주거지역 대지 최소면적 기준을 사회통념상 사용 가능 여부의 판단 기준으로 삼았습니다. 따라서 해당 지역 조례의 대지 최소면적과 침범 뒤 남은 면적을 비교하는 것이 출발점입니다. 남은 땅을 주차장이나 텃밭으로라도 쓸 수 있다는 반론이 나오면, 소유자가 원하는 용도로 쓸 수 없다는 점을 건축사 의견으로 보강합니다.

반환 범위는 선의·악의에 따라 달라지나요?

달라집니다. 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환하고, 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하며 손해가 있으면 배상해야 합니다. 경계 침범을 알리는 내용증명을 보내면 그때부터는 법률상 원인 없음을 안 것이 되어 악의의 수익자로 책임을 집니다.

선의의 수익자라도 패소하면 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봅니다. 소장 송달 이후 기간에는 이자까지 청구할 수 있습니다.

부당이득 말고 손해배상도 청구할 수 있나요?

건물 소유자에게 고의나 과실이 있으면 불법행위 손해배상도 청구할 수 있습니다. 경계를 확인하지 않고 건물을 지은 경우가 대표적입니다. 손해배상은 손해 및 가해자를 안 날부터 3년의 소멸시효가 적용되므로 부당이득보다 기간이 짧습니다. 실무에서는 부당이득을 주위적으로, 손해배상을 예비적으로 함께 청구하는 경우가 많습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 부당이득 조문은 원안 당시와 같습니다.

경계 침범 과소토지 부당이득 대응 순서

• 지적측량 - 침범 면적과 남은 면적을 정확히 확인합니다. 과소토지 판단의 출발점입니다.
• 건축 조례 확인 - 해당 지역 대지 최소면적과 이격거리 기준을 확인합니다. 남은 땅의 사용불능을 증명합니다.
• 건축 불가 자료 확보 - 건축사 의견서나 건축허가 반려 자료를 받습니다. 실제로 쓸 수 없다는 증거입니다.
• 내용증명 발송 - 침범 사실과 철거·부당이득 반환을 요구합니다. 악의 수익자 시점을 확정합니다.
• 소 제기와 임료감정 - 토지 전부의 임료 상당 부당이득과 철거를 청구하고 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침범 건물이 오래되어 점유취득시효가 문제 되거나 남은 땅을 다른 필지와 합쳐 쓸 수 있는 사정이 있으면 사용불능 판단이 달라지므로 지적도와 건축 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경계 침범에 따른 건물 철거·부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 침범 면적만큼만 받을 수 있나요?
  아닙니다. 대법원 2000다70828 판결은 권원 없는 시설물 때문에 나머지 토지가 과소토지로 남아 원하는 용도로 쓸 수 없게 되면 그 과소토지도 시설물 소유자가 사용·수익하는 것으로 보아 토지 전부의 임료 상당 부당이득을 반환하라고 했습니다.
• 과소토지인지는 어떻게 판단하나요?
  건축 관련 법규의 대지 최소면적이나 이격거리 기준이 기준이 됩니다. 판결 사안에서는 서울특별시 건축조례의 주거지역 대지 최소면적을 사회통념상 판단 기준으로 삼았습니다. 남은 면적이 해당 지역 기준에 못 미치는지 조례로 확인하십시오.
• 이자도 함께 받을 수 있나요?
  건물 소유자가 악의의 수익자라면 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 처음부터 경계 침범을 알았거나, 내용증명을 받은 뒤라면 그때부터 악의로 봅니다. 선의였더라도 패소하면 소 제기 때부터 악의의 수익자로 봅니다.
• 손해배상 청구와 무엇이 다른가요?
  부당이득은 고의·과실이 없어도 청구할 수 있고 시효가 10년입니다. 손해배상은 건물 소유자의 고의나 과실을 증명해야 하고 손해 및 가해자를 안 날부터 3년의 시효가 적용됩니다. 두 청구를 주위적·예비적으로 함께 구성하는 경우가 많습니다.
• 건물 철거도 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있으므로 침범 부분 건물의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 철거가 현실적으로 어렵다면 판결을 바탕으로 건물 소유자에게 침범 토지를 매수하라고 협상하는 경우도 있습니다.
• 오래 방치하면 권리를 잃나요?
  부당이득반환청구권은 10년 소멸시효가 적용되어 오래된 기간분은 소멸할 수 있습니다. 또 건물 소유자가 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 점유취득시효를 주장할 수 있으므로 침범을 알았다면 빨리 다투는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성