공유·경계

전 주인이 허락해 경계에 붙여 지은 옆 건물, 새 주인이 문제 삼을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

어렵습니다. 경계에서 반 미터를 띄우라는 민법 규정은 강행규정이 아니어서, 전 소유자가 명시적이든 묵시적이든 동의했다면 이격거리 위반을 이유로 철거나 변경을 요구할 수 없습니다. 지금은 전 소유자에게 건축 당시 합의가 있었는지 확인하십시오.

합의가 문서로 남아 있지 않다는 이유만으로 합의가 없었다고 단정할 필요는 없습니다. 묵시적 합의도 합의로 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 주택을 지으려고 대지 200㎡를 샀습니다. 측량을 해 보니 옆 필지의 3층 건물이 경계에서 10센티미터만 떨어져 있었고, I씨는 신축 설계가 제한된다며 이웃에게 손해배상을 요구했습니다. 이웃은 2010년 건물을 지을 때 전 주인이 괜찮다고 해서 지었다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경계에서 50센티미터를 안 띄운 건물도 합의가 있으면 괜찮나요?

괜찮습니다. 건물을 지을 때 경계로부터 반 미터 이상 띄우라는 민법 규정은 이웃끼리 합의로 달리 정하는 것을 막는 강행규정이 아닙니다. 인접 토지 소유자가 명시적으로든 묵시적으로든 동의했다면 이격거리를 두지 않았다는 이유로 건축을 폐지하거나 변경하게 할 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 건물 이격거리를 「특별한 관습이 없으면」 반 미터 이상으로 정하고 있어, 상가가 붙어 늘어선 지역처럼 다른 관습이 있으면 그 관습이 먼저 적용됩니다. 원안 판례는 구 민법 제234조에 관한 것이지만 현행 제242조와 내용이 같아 결론이 그대로 유지됩니다.

전 주인이 한 합의가 새로 산 사람에게도 효력이 있나요?

다툼이 생길 수 있는 부분입니다. 판례는 인접 소유자 사이의 합의가 있으면 건축을 폐지·변경시킬 수 없다고 했을 뿐, 그 합의가 토지를 새로 산 사람에게 그대로 미치는지를 직접 판단하지는 않았습니다. 다만 합의에 따라 건물이 이미 적법하게 지어졌다면, 새 소유자는 그 상태의 토지를 넘겨받은 것이어서 뒤늦게 철거를 구하기는 어렵다고 보는 것이 일반적입니다.

합의가 없었다면 지금이라도 철거를 요구할 수 있나요?

건물이 이미 완성됐다면 철거는 어렵고 손해배상만 청구할 수 있습니다. 이격거리를 어긴 건물에 대한 변경·철거 청구는 건축에 착수한 뒤 1년이 지나거나 건물이 완성되면 손해배상 청구로 바뀝니다. 오래전에 완공된 이웃 건물이라면 손해배상이 남은 수단입니다.

손해배상도 전 소유자와 이웃 사이의 합의가 인정되면 받기 어렵습니다. 합의를 할 때 이웃이 대가를 치렀다면 그 대가에 이미 손해가 반영됐다고 보기 때문입니다. 합의가 없었다면 일조·통풍 방해나 토지 이용 제한으로 생긴 손해를 구체적으로 보여야 하고, 창문이 경계에서 2미터 안에 있어 집 안이 들여다보인다면 차면시설을 따로 요구할 수 있습니다.

새로 산 땅 옆 건물이 붙어 있으면 매도인에게 따질 수 있나요?

매매 당시 매도인이 이 사정을 숨겼다면 따져 볼 여지가 있습니다. 옆 건물 때문에 신축 설계가 크게 제한되는데도 매도인이 알면서 알리지 않았다면, 매매계약의 하자나 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 구하는 방안을 검토합니다. 매매계약서의 특약과 중개대상물 확인·설명서에 경계 관련 기재가 있는지 먼저 확인합니다.

경계 붙은 이웃 건물 대응 순서

• 측량 확인 - 지적측량으로 이웃 건물과 경계 사이 거리를 확정합니다. 침범인지 이격 부족인지 여기서 갈립니다.
• 합의 경위 확인 - 전 소유자에게 건축 당시 이웃과 합의했는지 묻고 확인서를 받습니다. 합의가 있으면 철거 청구는 어렵습니다.
• 건축 시점 확인 - 건축물대장으로 착공일과 사용승인일을 봅니다. 1년이 지났거나 완공됐으면 손해배상만 남습니다.
• 피해 정리 - 일조·통풍 방해, 신축 설계 제한처럼 실제 손해를 자료로 정리합니다. 배상 청구의 근거가 됩니다.
• 협의·청구 - 창문 차면시설이나 보상을 먼저 협의합니다. 결렬되면 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이웃 건물이 경계를 넘어 내 땅 위에 올라와 있다면 이격거리 문제가 아니라 토지 인도 문제이므로 측량 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경계 분쟁과 상린관계에 관한 철거·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제242조는 강행규정인가요?
  강행규정이 아닙니다. 대법원 1962. 11. 1. 선고 62다567 판결은 인접 소유자의 합의로 법정거리를 두지 않게 하는 것을 금지한다고 해석할 수 없다고 했습니다. 명시적이든 묵시적이든 합의가 있으면 건축 폐지나 변경을 요구할 수 없습니다.
• 묵시적 합의는 어떻게 증명하나요?
  건축 당시 전 소유자가 공사를 보고도 이의하지 않은 사정, 공사 편의를 봐 준 사정, 대가를 받은 기록으로 증명합니다. 대법원 1962. 11. 1. 선고 62다567 판결은 묵시적 합의도 명시적 합의와 같이 봅니다. 당시 이웃 진술이 도움이 됩니다.
• 완공된 지 오래된 건물도 철거할 수 있나요?
  철거는 어렵습니다. 민법 제242조 제2항 단서는 건축에 착수한 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있다고 정합니다. 오래전 완공된 건물은 배상 청구만 남습니다.
• 상가 밀집 지역도 50센티미터를 띄워야 하나요?
  관습이 있으면 그에 따릅니다. 민법 제242조 제1항은 특별한 관습이 없을 때 반 미터 이상 띄우도록 정합니다. 건물이 경계에 붙어 늘어선 상가 지역처럼 다른 관습이 있으면 그 관습이 먼저 적용됩니다.
• 옆 건물 창문으로 집 안이 보이면요?
  차면시설을 요구할 수 있습니다. 민법 제243조는 경계로부터 2미터 이내에서 이웃 주택 내부를 볼 수 있는 창이나 마루를 설치하면 적당한 차면시설을 하도록 정합니다. 불투명 필름이나 가림막 설치를 요청하는 방식이 흔합니다.
• 건축법 이격 기준은 따로 적용되나요?
  따로 적용됩니다. 민법 제242조는 이웃 사이의 사법상 관계를 정할 뿐이고, 건축허가 단계의 이격 기준은 건축법과 조례가 정합니다. 이웃끼리 합의해도 건축법 위반이 되면 행정상 제재는 별개로 받을 수 있습니다.

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