농지·산지
농사짓는 내 땅에 전세금 받고 전세권을 설정해 줄 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 농경지는 민법상 전세권의 목적이 될 수 없어 땅 주인이 원하고 전세금을 받더라도 전세권을 설정할 수 없습니다. 등기를 신청해도 등기관이 각하합니다. 지금은 그 땅의 지목과 실제 경작 여부부터 확인하고, 빌려주려면 농지법상 임대가 허용되는 경우인지 따져 보십시오.
전세금을 주고받기 전에 그 땅의 지목과 실제 이용 상태를 토지대장과 현장에서 확인하십시오. 지목이 전·답·과수원이거나, 지목과 상관없이 실제로 농작물을 기르는 땅이면 전세권을 설정할 수 없습니다.
전세권설정계약서를 공들여 쓸 필요는 없습니다. 농경지에 대한 전세권 설정등기는 등기소에서 받아들여지지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 부모에게서 물려받은 밭 2,000㎡를 직접 경작하기 어려워지자, 이웃 농민에게 전세금 3,000만원을 받고 5년간 쓰게 하면서 전세권을 설정해 주기로 했습니다. 2025년 봄 법무사에게 전세권설정등기를 맡기려 하자 농지는 전세권 등기가 안 된다는 말을 들었습니다. A씨는 받은 돈을 어떻게 처리하고 어떤 방식으로 계약을 바꿔야 하는지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
농사짓는 땅에 전세권을 설정할 수 있나요?
아니요, 설정할 수 없습니다. 민법은 농경지를 전세권의 목적으로 하지 못한다고 명시하고 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제303조 제2항의 내용이며, 땅 주인이 원하고 전세금을 받더라도 이 제한은 달라지지 않습니다.
전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 용도에 따라 쓰고, 전세권이 끝나면 그 부동산 전부에서 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받는 물권입니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결은 전세권설정등기를 마친 전세권이 용익물권과 담보물권의 성격을 함께 가진다고 보았습니다. 농경지에 이런 권리를 허용하지 않는 것은 경작자가 아닌 사람이 농지를 지배하는 것을 막으려는 취지입니다.
농경지인지는 무엇으로 판단하나요?
지목보다 실제 이용 상태가 기준입니다. 농지법은 전·답·과수원뿐 아니라 법적 지목과 상관없이 실제로 농작물 경작지나 다년생식물 재배지로 쓰이는 토지를 농지로 봅니다. 지목이 대지라도 수년째 밭으로 쓰고 있다면 농지로 판단될 수 있습니다.
농경지에 전세권 설정등기를 신청하면 등기관은 등기할 것이 아닌 사건으로 보고 신청을 각하합니다. 등기가 되지 않으면 전세권은 성립하지 않습니다.
전세권 대신 농지를 빌려주는 방법은 없나요?
임대차나 사용대차로 빌려줄 수는 있지만, 농지법이 정한 경우에만 가능합니다. 질병·징집·취학 같은 부득이한 사유로 일시적으로 농사를 못 짓는 경우, 60세 이상 농업인이 5년 넘게 직접 경작한 농지를 빌려주는 경우, 3년 이상 소유한 농지를 주말·체험영농을 하려는 사람에게 빌려주는 경우 등이 여기에 해당합니다. 이 밖의 경우에는 농지를 임대하거나 무상으로 쓰게 할 수 없습니다.
| 방식 | 농지 가능 여부 | 근거 |
|---|---|---|
| 전세권 설정 | 불가 | 민법 제303조 제2항 |
| 임대차·사용대차 | 법정 사유가 있을 때만 가능 | 농지법 제23조 제1항 |
| 부득이한 사유로 일시 휴경 | 임대 가능 | 농지법 제23조 제1항 제3호 |
| 60세 이상, 5년 넘게 자경 | 임대 가능 | 농지법 제23조 제1항 제4호 |
| 3년 이상 소유, 주말·체험영농 | 임대 가능 | 농지법 제23조 제1항 제5호 |
- 전세권 설정
- 농지 가능 여부: 불가
- 근거: 민법 제303조 제2항
- 임대차·사용대차
- 농지 가능 여부: 법정 사유가 있을 때만 가능
- 근거: 농지법 제23조 제1항
- 부득이한 사유로 일시 휴경
- 농지 가능 여부: 임대 가능
- 근거: 농지법 제23조 제1항 제3호
- 60세 이상, 5년 넘게 자경
- 농지 가능 여부: 임대 가능
- 근거: 농지법 제23조 제1항 제4호
- 3년 이상 소유, 주말·체험영농
- 농지 가능 여부: 임대 가능
- 근거: 농지법 제23조 제1항 제5호
출처 - 민법 제303조 제2항, 농지법 제23조 제1항
임차인이 정당한 사유 없이 빌린 농지를 농사에 쓰지 않으면 시장·군수·구청장이 임대차 종료를 명할 수 있습니다. 전세금 대신 받은 돈을 담보처럼 쓰려는 약정은 농지법 위반 여부를 먼저 따져야 합니다.
농경지 전세 대신 빌려줄 때 확인 순서
- 농지 해당 여부 확인 - 토지대장의 지목과 실제 경작 여부를 봅니다. 둘 중 하나라도 농지면 전세권은 불가합니다.
- 임대 허용 사유 확인 - 소유자가 농지법상 임대 가능한 경우에 해당하는지 봅니다. 해당하지 않으면 임대차도 할 수 없습니다.
- 계약 형태 결정 - 임대차 또는 사용대차 가운데 고릅니다. 전세금 형식의 목돈은 보증금으로 계약서에 적습니다.
- 보증금 보호 장치 마련 - 전세권 같은 우선변제권이 없으므로 근저당권 설정 등 별도 담보를 검토합니다.
- 경작 의무 확인 - 임차인이 실제로 농사를 지어야 합니다. 방치하면 임대차 종료 명령 대상이 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 토지 일부만 농지이거나 농지전용허가를 받은 땅이면 토지이용계획과 허가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지·토지 임대차와 담보 설정 관련 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
농지를 가진 분들은 「집처럼 전세금을 받고 전세권을 설정해 주면 양쪽 다 안전하다」고 생각합니다. 민법은 농경지 전세권을 처음부터 막아 두었고, 농지법은 임대차조차 정해진 경우에만 허용합니다. 계약서를 먼저 쓰고 나중에 등기소에서 막히는 일이 흔합니다.
그래서 계약 전 확인이 결론을 정합니다. 토지대장의 지목, 최근 몇 년의 경작 사진, 소유자가 그 땅을 취득한 날과 직접 경작한 기간이 농지 해당 여부와 임대 허용 사유를 판단하는 자료입니다. 60세 이상 농업인의 임대나 주말·체험영농 임대처럼 기간 요건이 붙은 사유는 날짜 계산이 틀리면 계약 자체가 문제됩니다.
이 자료는 나중에 보증금 반환 소송이나 임대차 종료 명령을 다툴 때 계약의 효력을 판단하는 근거가 됩니다. 전세권 대신 받은 목돈은 우선변제권이 없으므로, 돌려받지 못할 때를 대비한 근저당권이나 공정증서 같은 집행 수단을 계약 단계에서 함께 마련해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 농지·토지 임대차와 보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 농지 해당 여부와 농지법상 임대 허용 사유를 먼저 확인한 뒤 계약 형태와 보증금 담보 방법을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지대장과 등기사항증명서·경작 현황 사진·작성하려는 계약서 초안을 준비해 주시면, 농지 해당 여부·농지법상 임대 허용 사유·보증금 담보 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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